Внесение изменений в ЕГРН после перепланировки нежилого помещения

Обращаем внимание, что 01.01.2024 в силу вступает в силу Федеральный закон от 19.12.2023 N 608-ФЗ, который вносит изменения в процедуру перепланировки и перевода помещения из нежилого в жилое и наоборот.

Читайте в статье по ссылке: https://rkc56.ru/news/6529. 

В случае если перегородки были убраны/добавлены только внутри помещения и не затронули внешних стен помещения, достаточно подготовить технический план на основании выписки из ЕГРН (так как площадь и местоположение помещения в здании определяется кадастровым инженером самостоятельно и каких-либо документов на здание не требуется, если не затронуты характеристики здания, а также проектной документации помещения при наличии.

Объясняем решение.

На сегодняшний день в отношении перепланировки нежилых помещений в нежилых зданиях имеется неоднозначная позиция в части обязательности/отсутствия получения необходимых разрешительных документов на перепланировку. Это связано с тем, что действующее законодательство не содержит понятий «перепланировка», «переустройство» нежилых помещений.

Вместе с тем, согласно разъяснениям письма Министерства экономического развития от 03.03.2017 г. №Д23и-1179: Согласно пункту 14 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - это изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

В свою очередь, Жилищным кодексом Российской Федерации урегулированы вопросы, связанные с переустройством и перепланировкой жилых помещений (глава 4).

Таким образом, в настоящее время на уровне федерального законодательства в настоящее время порядок перепланировки нежилых помещений не урегулирован.

Позиция Департамента недвижимости с учетом позиции Минстроя России (письмо от 18.02.2015 г. N 4302-НА/06) относительно перепланировки в том числе нежилых помещений изложена в письме Минэкономразвития России 14.04.2015 г. N Д23и-1578, в частности, вопросы изменения границ нежилых помещений решаются посредством реконструкции зданий, сооружений, в которых такие помещения расположены.

В соответствии с частью 11 статьи 24 Федерального закона № 218-ФЗ  «О государственной регистрации недвижимости» (Далее - № 218-ФЗ), если законодательством Российской Федерации в отношении объектов недвижимости не предусмотрены подготовка и (или) выдача указанных в частях 8 - 10 данной статьи разрешений и проектной документации, соответствующие сведения указываются в техническом плане на основании декларации, составленной и заверенной правообладателем объекта недвижимости. Указанная декларация прилагается к техническому плану и является его неотъемлемой частью.

Учитывая, что в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 18.11.2013 г. N 1038 федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере строительства, является Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации, полагаем целесообразным рекомендовать относительно вопросов порядка перепланировки нежилых помещений обращаться в Минстрой России.

При этом считаем необходимым отметить, что необходимость выдачи органами местного самоуправления справок, подтверждающих завершение перепланировки нежилого помещения, а также подтверждающих, что выполненная перепланировка не угрожает жизни и здоровью граждан и отвечает требованиям санитарных норм и правил, либо иных подобных документов не предусматривается ни ГрК РФ, ни Федеральным законом от 06.10.2003 г. N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ".

Ниже приведены разъяснения письма, согласно которым, получение разрешительных документов от ОМС не требуется.

Согласно ч. 10 ст. 24 № 218-ФЗ сведения о помещении, за исключением сведений о площади помещения и о его местоположении в пределах этажа здания, либо в пределах здания, либо в пределах соответствующей части здания, указываются в техническом плане на основании представленных заказчиком кадастровых работ разрешения на ввод здания, в которых расположено помещение, в эксплуатацию, проектной документации здания, в котором расположено помещение, проекта перепланировки и акта приемочной комиссии, подтверждающего завершение перепланировки.

Как следует из положений Жилищного кодекса РФ проект перепланировки и акт приемочной комиссии, подтверждающий завершение перепланировки включаются в состав технического плана, подготовленного в отношении жилого помещения.

Также интересен и другой ответ: «В настоящее время на уровне федерального законодательства порядок перепланировки нежилых помещений не урегулирован. (Письмо Минэкономразвития России от 03.03.2017 N Д23и-1179) Позиция Департамента недвижимости Минэкономразвития России с учетом позиции Минстроя России (письмо от 18 февраля 2015 г. N 4302-НА/06) относительно перепланировки в том числе нежилых помещений изложена в письме МЭР 14 апреля 2015 г. N Д23и-1578 (размещено на сайте Минэкономразвития России), в частности, вопросы изменения границ нежилых помещений решаются посредством реконструкции зданий, сооружений, в которых такие помещения расположены.

В соответствии с ч. 11 ст. 24 Закона N 218-ФЗ, если законодательством РФ в отношении ОН не предусмотрены подготовка и (или) выдача разрешений и проектной документации, соответствующие сведения указываются в ТП на основании декларации, составленной и заверенной правообладателем объекта недвижимости. Указанная декларация прилагается к техническому плану и является его неотъемлемой частью.

Следовательно, ГКУ изменений нежилых помещений в связи с физическим изменением параметров их планировки, осуществляется в соответствии с ТП, подготовленным на основании документов о реконструкции здания (сооружения) или его части, т.е. разрешения на ввод. При отсутствии необходимости получения разрешительной документации в ТП помещения дополнительно к проекту «перепланировки» и (или) техническому заключению о состоянии строительных конструкций после выполненной «перепланировки» включается заключение уполномоченного органа, подтверждающее отсутствие необходимости получения разрешительных документов.  

При этом согласно позиции в письмах МЭР: необходимость выдачи ОМС справок, подтверждающих завершение перепланировки нежилого помещения, а также подтверждающих, что выполненная перепланировка не угрожает жизни и здоровью граждан и отвечает требованиям санитарных норм и правил, либо иных подобных документов не предусматривается ни ГрК РФ, ни Федеральным законом от 06.10.2003 г. N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации".          

Однако, справки (заключения), подтверждающие отсутствие необходимости получения разрешительных документов от органов уполномоченных в градостроительной сфере, не относятся к вышеуказанным случаям в силу того, что именно к полномочиям ОМС (ОГВ, которые уполномочены выдавать разрешительные документы) отнесено принятие  решения о необходимости (отсутствии необходимости) выдачи разрешительных документов (вывод подтверждается многочисленной судебной практикой Управления и Филиала)».  

Читайте также: "Оформляем перепланировку: пошаговая инструкция"