8 февраля 2023 года, 15:55просмотров: 6479»Приказы и письма Росреестра
(ответ на обращение по вопросу объединения существующих сооружений, сведения о которых содержатся в ЕГРН, без проведения строительных работ и предоставления разрешительной документации, на основании подготовленного технического плана)
Как указано в обращении, заявитель просит уточнить возможность объединения существующих сооружений, сведения о которых содержатся в ЕГРН, без проведения строительных работ, только на основании технического плана, без предоставления разрешительной документации. Исходя из содержания документов, прилагаемых к заявлениям о государственном кадастровом учете, регистрационные номера которых указаны в обращении (от 14.10.2022 № КУВД-001/2022-45728945, от 02.11.2022 № КУВД-001/2022-49155113, от 07.11.2022 № КУВД-001/2022-49412350) заявителем осуществляется объединение сооружений, являющихся тепловыми сетями, введенными в эксплуатацию в различные периоды времени для обеспечения эксплуатации многоквартирных домов. Указанные тепловые сети расположены как в границах земельных участков, занятых многоквартирными домами, так и за границами таких земельных участков.
Федеральным законом от 21.12.2021 № 430-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации» (вступил в силу с 01.09.2022) Гражданский кодекс РФ (Далее - ГК РФ) дополнен главой 6.1, регулирующей в том числе способы образования недвижимых вещей.
В соответствии с пунктом 2 статьи 141.3 ГК РФ здания и сооружения могут быть образованы в результате раздела недвижимой вещи (здания, сооружения, единого недвижимого комплекса) или в результате объединения нескольких недвижимых вещей (зданий, сооружений, всех помещений и машино-мест, расположенных в одном здании, сооружении).
Пунктом 3 статьи 141.5 ГК РФ установлено, что при разделе линейного объекта, в том числе при осуществлении которого не производится его реконструкция, могут быть образованы один или несколько линейных объектов, включая линейный объект, раздел которого осуществлен, с измененными параметрами.
При этом образованные объекты недвижимости должны иметь возможность эксплуатироваться автономно, то есть независимо от иных образованных в результате такого раздела объектов. Образованные объекты недвижимости согласно действующему законодательству в результате их постановки на государственный кадастровый учет и государственной регистрации права собственности становятся самостоятельными объектами гражданских прав. При этом на законодательном уровне в полном объеме не урегулированы юридические последствия таких преобразований. В частности, федеральным законом могут быть установлены запреты или ограничения на образование отдельных видов недвижимых вещей либо условия, при соблюдении которых допускается образование таких недвижимых вещей (часть 1 статьи 141.5 ГК РФ).
Согласно пункту 7.3 части 2 статьи 14 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – № 218-ФЗ) основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав является в том числе технический план:
Документы, на основании и в соответствии с которыми могут быть выполнены кадастровые работы и подготовлен технический план в результате таких работ, установлены частями 8 и 11 статьи 24 № 218-ФЗ.
Вместе с тем № 218-ФЗ не определены документы, являющиеся основанием для подготовки технического плана в рассматриваемом случае.
Частью 8 статьи 41 № 218-ФЗ установлено, что в случае образования объектов недвижимости для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав необходимы в том числе разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (пункт 5) или иной документ, на основании которого в соответствии с законодательством РФ осуществляется образование земельных участков и иных объектов недвижимости (пункт 16).
В рассматриваемом случае исходные объекты недвижимости были введены в эксплуатацию на основании соответствующих разрешений.
Вместе с тем с 28.11.2020 вступило в силу постановление Правительства РФ от 12.11.2020 № 1816, которым утвержден в том числе Перечень случаев, при которых для строительства, реконструкции объекта капитального строительства не требуется получение разрешения на строительство (далее – Перечень). Согласно указанному Перечню не требуется получение разрешение на строительство в случаях строительства или реконструкции тепловых сетей, транспортирующих водяной пар с рабочим давлением до 1,6 мегапаскаля включительно или горячую воду с температурой до 150 °C включительно. Частью 11 статьи 24 № 218-ФЗ установлено, что если законодательством РФ в отношении объектов недвижимости (за исключением единого недвижимого комплекса) не предусмотрены подготовка и (или) выдача указанных в частях 8 – 10 статьи 24 № 218-ФЗ разрешений и (или) проектной документации (в том числе в случае изменения характеристик сооружения в результате капитального ремонта), соответствующие сведения указываются в техническом плане на основании декларации, составленной и заверенной правообладателем объекта недвижимости.
Таким образом, с учетом изложенного выше в отношении тепловых сетей, указанных в Перечне, подготовка технического плана возможна на основании декларации об объекте недвижимости, при этом ответственность за достоверность указанных в декларации об объекте недвижимости сведений несет лицо, составившее и заверившее такую декларацию.
Кроме этого, в рассматриваемом в обращении случае, по мнению Управления, также возможно образование единого недвижимого комплекса путем объединения, указанных в обращении сооружений (пункт 2 части 1 статьи 46 № 218-ФЗ). Согласно статье 133.1 ГК РФ совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, неразрывно связанных физически или технологически, в том числе линейных объектов (железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы и другие), либо расположенных на одном земельном участке, если в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество зарегистрировано право собственности на совокупность указанных объектов в целом как на одну недвижимую вещь, представляет собой единый недвижимый комплекс.
Государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на единый недвижимый комплекс осуществляется с учетом особенностей, установленных статьей 46 № 218-ФЗ, а также Требованиями к подготовке технического плана, утвержденными приказом Росреестра от 15.03.2022 № П/0082 (далее – Требования № П/0082).
Государственный кадастровый учет и государственная регистрация права собственности на единый недвижимый комплекс осуществляются, в том числе в связи с объединением нескольких указанных в статье 133.1 ГК РФ объектов недвижимости, сведения о которых внесены ЕГРН и права на которые зарегистрированы в ЕГРН, по заявлению их собственника (часть 1 статьи 46 Федерального закона № 218-ФЗ).
Для государственного кадастрового учета единого недвижимого комплекса необходима подготовка технического плана, который будет содержать сведения как о самом едином недвижимом комплексе, так и обо всех объектах, включаемых в его состав (пункт 7.3 части 2 статьи 14, часть 16 статьи 24 № 218-ФЗ). При подготовке технического плана единого недвижимого комплекса с учетом положения подпункта 7 пункта 84 Требований № П/0082, в разделе «Заключение кадастрового инженера» технического плана указываются сведения, характеризующие единый недвижимый комплекс. Наличие вышеуказанного заключения кадастрового инженера является обязательным при подготовке технического плана единого недвижимого комплекса.
Таким образом, в случае если указанные в обращении объекты недвижимости отвечают условиям, указанным в статье 133.1 ГК РФ, а также сведения о таких объектах содержатся в ЕГРН и права на них зарегистрированы в ЕГРН, то возможно осуществление государственного кадастрового учета и государственной регистрации права собственности на единый недвижимый комплекс в связи с объединением таких объектов недвижимости. 5 Дополнительно отмечаем, что в настоящее время Росреестром разработаны:
Также обращаем внимание, что позиции Росреестра, изложенные в письмах Росреестра от 29.12.2021 № 13/1-9811-АБ/21, от 15.11.2022 № 01-9984-АБ/22, относятся только к преобразованию (разделу) производственно-технологических комплексов (ПТК), принадлежащих в том числе ОАО «РЖД», ввиду особенностей их формирования, действовавших в соответствующий период.
Согласно пункту 1 Положения о Минстрое России, утвержденного постановлением Правительства РФ от 18.11.2013 № 1038, Минстрой России является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства, жилищной политики. В этой связи по вопросу возможности эксплуатации образуемых без проведения строительных работ зданий, сооружений, в том числе путем объединения объектов недвижимости (сооружений), в качестве самостоятельных объектов строительства полагаем целесообразным обращаться в Минстрой России.