Письмо Росреестра от 14.06.2023 № 14-04543/23 (О порядке использования земельных участков и объектов недвижимости, расположенных в границах зон с особыми условиями использования территории)

Положениями части 33 статьи 26 Федерального закона от 03.08.2018 N 342-ФЗ "О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 342-ФЗ) определен порядок использования земельных участков и объектов недвижимости, расположенных в границах ЗОУИТ, установленных, в том числе в силу закона, до 01.01.2025 (за исключением ЗОУИТ, указанных в части 27 статьи 26 Закона N 342-ФЗ).

Так, независимо от ограничений использования земельных участков, установленных в границах указанных ЗОУИТ, допускаются:

1) использование земельных участков в соответствии с ранее установленным видом разрешенного использования таких земельных участков для целей, не связанных со строительством, с реконструкцией объектов капитального строительства;

2) использование земельных участков для строительства, реконструкции объектов капитального строительства на основании разрешений на строительство, выданных до 01.01.2025, или в случае начала строительства, реконструкции объектов капитального строительства до 01.01.2025, если для строительства, реконструкции указанных объектов капитального строительства не требуется выдача разрешений на строительство;

3) использование зданий, сооружений, права на которые возникли у граждан или юридических лиц до 01.01.2025 или которые построены, реконструированы в соответствии с пунктом 2 части 33 статьи 26 Закона N 342-ФЗ и в соответствии с их видом разрешенного использования (назначения).

Обращаем внимание, что в случае, если ЗОУИТ установлена в целях охраны жизни граждан, обеспечения безопасности полетов воздушных судов или в целях обеспечения безопасной эксплуатации объектов капитального строительства, для охраны которых установлена указанная ЗОУИТ, применяются положения части 27 статьи 26 Закона N 342-ФЗ.

Исходя из пунктов 1, 2 Правил, охранные зоны объектов электросетевого хозяйства устанавливаются в целях обеспечения безопасного функционирования и эксплуатации таких объектов, в том числе исключения возможности повреждения линий электропередачи и иных объектов электросетевого хозяйства.

Таким образом, на наш взгляд, к земельным участкам и объектам недвижимости, расположенным в границах охранных зон объектов электросетевого хозяйства, не применяются положения, предусмотренные частью 33 статьи 26 Закона N 342- ФЗ.

Необходимо отметить, что собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов, осуществлять на земельных участках строительство, реконструкцию зданий, сооружений в соответствии с требованиями законодательства о градостроительной деятельности (абзац седьмой статьи 42 ЗК). Таким образом, при строительстве зданий, сооружений должны соблюдаться требования законодательства, действующие на момент такого строительства, в том числе требования по согласованию строительства объекта, расположенного в границах охранной зоны объекта электросетевого хозяйства.

В связи с изложенным, для целей осуществления учетно-регистрационных действий в случае, предусмотренном частью 12 статьи 70 Закона N 218-ФЗ, если заявленный к осуществлению таких действий объект недвижимости (земельный участок на котором он расположен) находится в пределах охранной зоны объекта электросетевого хозяйства (и это следует из сведений ЕГРН либо из документа, устанавливающего или удостоверяющего право на соответствующий земельный участок), государственный регистратор прав должен установить наличие письменного решения о согласовании сетевой организацией строительства соответствующего объекта капитального строительства, в том числе при отсутствии такого решения в представленных в орган регистрации прав документах - направить запрос в соответствующую организацию.