Письмо Росреестра от 29.08.2023 № 13-00809/23

В соответствии с пунктом 1 Положения о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, утвержденного постановлением Правительства РФ от 01.06.2009 № 457 (далее – Положение), Росреестр осуществляет в том числе функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию при осуществлении ведения Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН), государственного кадастрового учета недвижимого имущества, государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ГКУ и ГРП), предоставления сведений, содержащихся в ЕГРН, кадастровой деятельности. Согласно Положению Росреестр не наделен полномочиями по разъяснению законодательства, а также практики его применения.

Исходя из информации, изложенной в Обращении, уточняется возможность изменения назначения здания с «садовый дом» на «жилой дом», расположенного на земельном участке с видом разрешенного использования «Для ведения садоводства» (расположенного на территории СНТ).

Федеральный закон от 13.07.2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – № 218-ФЗ) регулирует отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории РФ государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним подлежащих в соответствии с законодательством РФ ГКУ и ГРП, подлежащего такому учету согласно № 218-ФЗ, а также ведением ЕГРН и предоставлением предусмотренных № 218-ФЗ сведений, содержащихся в ЕГРН (часть 1 статьи 1 № 218-ФЗ).

В соответствии с пунктом 1 части 4 статьи 8 № 218-ФЗ определены виды объектов недвижимости, в отношении которых осуществляется государственный кадастровый учет, к которым в том числе относятся здание, сооружение, помещение, машино-место, объект незавершенного строительства, единый недвижимый комплекс, предприятие как имущественный комплекс.

В соответствии с частью 5 статьи 8 № 218-ФЗ в ЕГРН в том числе вносятся следующие дополнительные сведения об объекте недвижимого имущества:

– назначение здания (нежилое, многоквартирный дом, жилой дом, садовый дом, гараж), если объектом недвижимости является здание;

– назначение помещения (жилое, нежилое), если объектом недвижимости является помещение;

– назначение сооружения, если объектом недвижимости является сооружение.

Следует отметить, что в соответствии с положениями действующего законодательства изменение назначения здания возможно путем:

– проведения реконструкции в соответствии с требованиями законодательства о градостроительной деятельности;

– признания садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом (перевод назначения) в соответствии с постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 г. № 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийными подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом» (далее – Порядок № 47).

В случае волеизъявление гражданина, являющегося собственником садового или жилого дома, возможен перевод назначения в соответствии с порядком № 47. В соответствии с пунктом 55 Порядка садовый дом признается жилым домом и жилой дом – садовым домом на основании решения органа местного самоуправления муниципального образования, в границах которого расположен садовый дом или жилой дом (далее – уполномоченный орган).

Перечень документов, необходимых для предоставления в уполномоченный орган, установлен пунктом 56 Порядка.

Пунктом 22 части 1 статьи 32 № 218-ФЗ предусмотрена обязанность органов государственной власти, органов местного самоуправления направлять в орган регистрации прав документы (содержащиеся в них сведения) в случае перевода назначения.

В этой связи в случае принятия уполномоченным органом решения о переводе назначения сведения о назначении здания будут внесены ЕГРН не позднее 15  дней с даты поступления такого решения в порядке межведомственного информационного взаимодействия, при условии отсутствия оснований для направления уведомления о невозможности внесения соответствующих сведений в ЕГРН (части 1 и 2 статьи 34 № 218-ФЗ).

Необходимо обратить внимание, что Порядком в целях перевода назначения не предусмотрено проведение работ по реконструкции.

Кроме того, порядок изменения сведений, содержащихся в ЕГРН, о соответствующем объекте недвижимости (в том числе здании) по результатам проведения работ по реконструкции либо в рамках реализации Порядка является различным.

Внесение изменений в сведения, содержащиеся в ЕГРН, по результатам реконструкции объекта недвижимости, осуществляется в рамках государственного кадастрового учета на основании технического плана, который будет содержать все необходимые сведения о характеристиках такого объекта, измененных после проведения реконструкции (пункт 7.3 части 2 статьи 14 № 218-ФЗ).

При этом внесение изменений в сведения, содержащиеся в ЕГРН, в рамках реализации Порядка, осуществляется в порядке межведомственного информационного взаимодействия (статья 32 № 218-ФЗ).

Таким образом, изменение назначения здания путем проведения реконструкции и в рамках реализации Порядка являются различными процедурами.

Также не представляется возможным понять причины расхождения сведений, содержащихся в ЕГРН, о соответствующем здании с назначением «садовый дом» с фактическими характеристиками такого здания, учитывая, что работ по реконструкции не проводились.

В случае, если указанные расхождения являются следствием наличия технической/реестровой ошибки, то такие ошибки подлежат исправлению в порядке, предусмотренном статьей 61 № 218-ФЗ. Также потребуется приложение документа, подтверждающего наличие соответствующей ошибки.