Специфика оформления прав на земельные участки в границах существующих инженерных коммуникаций и естественных препятствий на период строительства линейных объектов

СОДЕРЖАНИЕ

 

1. Проблемы и принципы оформления прав на период проведения строительно-монтажных работ в отводах существующих инженерных коммуникации и естественных препятствий.

 

2. Оформление прав на земельные участки в границах действующих инженерных сооружений и естественных препятствий, на период строительства линейных объектов:

2.1. Понятие правоустанавливающего документа на земельный участок;

2.2. Общий порядок оформления прав на земельные участки, в границах действующих инженерных сооружений и естественных препятствий, на период строительства и эксплуатации линейных объектов;

2.3. Особенности оформление прав на период строительства и эксплуатации линейных объектов при пересечении автомобильных дорог федерального, регионального и местного значения:

    2.3.1. Проблемы при установлении публичного сервитута в границах дорог федерального и регионального значения;

    2.3.2 Установление сервитута в отношении автомобильных дорог местного значения и частных автомобильных дорог.   

2.4. Особенности оформления прав на период строительства и эксплуатации линейных объектов при пересечении лесных участков.

1. Проблемы и принципы оформления прав на период проведения строительно-монтажных работ в отводах существующих инженерных коммуникации и естественных препятствий.

Практический анализ показывает, что строительство линейных сооружений сопряжено с пересечением уже существующих инженерных коммуникаций. В связи с этим, при проектировании строительства объекта и разработки проекта полосы отвода необходимо учитывать особенности прохождения трассы и порядок получения исходно-разрешительной документации, предоставляющей право застройщику на проведение работ в границах существующих коммуникаций и естественных препятствий.

 

Как выясняется в действительности не все Застройщики уделяют этому особое внимание.

 

Под действующими инженерными коммуникациями мы понимаем линейные объекты, ранее размещенные на земной поверхности либо под земной поверхностью. К таким объектам относятся линии связи, линии электропередачи, автомобильные дороги, оросительные системы, объекты трубопроводного транспорта и др.

 

К естественным препятствиям, с которыми в основном сталкивается застройщик при строительстве линейных объектов относятся водные объекты (реки, дамбы, озера, болота), лесные массивы, овраги, возвышенности и др.

 

Любой застройщик, перед разработкой и утверждением проекта полосы отвода в границах предварительного отвода строительства линейного объекта проводит изыскательские работы. В основном это, топографо-геодезические изыскания, геологические изыскания, экологические и др. изыскания.

 

Одной из задач изысканий является -  выявление существующих инженерных сооружений и определение состава грунта на возможность размещения в нем линейного объекта.

 

По результатам проведенных изысканий проектировщиком определяется способ пересечения существующих инженерных коммуникаций. На практике пересечение инженерных коммуникаций или работа в границах существующих охранных зонах этих объектов осуществляется четырьмя способами:

1. Открытым способом – когда размещение линейного объекта осуществляется путем нарушения почвенно-плодородного слоя земли. Используется при пересечении существующих линий электропередачи (ЛЭП).
2. Методом горизонтально-направленного бурения, то есть когда размещение нового линейного объекта осуществляется без нарушения почвенно-плодородного слоя земли (путем прокола). Например, применяется при пересечении автомобильных дорог, лесных массивов, водных преград и объектов и др.
3. Размещение строящегося объекта в параллельном следовании с существующим объектом инженерной инфраструктуры. Используется при работе в придорожных полосах автомобильных дорог, охранных зон ЛЭП и др.
4. Путем пересечения существующих коммуникаций и естественных препятствий «по воздуху». Используется, например, при пересечении небольших водных объектов. В данном случае, размещение строящего объекта может осуществляться уже на существующих инженерных объектах (например, при строительстве волоконно-оптической линии связи, когда кабель размещается на существующих столбах ЛЭП). Либо путем установки новых или дополнительных опор и иных приспособлений.

С учетом полученных данных, проектировщик готовит проект полосы отвода, запрашивает технические условия, подразделения и службы застройщика приступают к оформлению правоотношений третьими лицами.

 

Казалось, бы ничего сложного. Однако с точки зрения получения исходно-разрешительной документации на период проведения работ, вид существующей инженерной коммуникации и способ размещения строящегося объекта имеет колоссальное значение.

 

Наш опыт в оформлении прав на построенные линейные объекты и юридическом сопровождении строительства показывает, что несоблюдение ряда принципов перед проектированием и утверждением проекта полосы отвода может в будущем привести к большим временным и финансовым издержкам, то есть к существенным проблемам.

 

Проблема №1

 

В отношении ряда инженерных коммуникаций и естественных препятствий существует особый порядок получения исходно-разрешительной документации на строительство линейных объектов.

 

Большинство застройщиков при проектировании строительства объекта и разработки ППО абсолютно не учитывают особенности получения исходно-разрешительной документации. Не понимают зависимость объема, сроков работ от вида пересекаемой инженерной коммуникации и способа такого пересечения. В основном принимаются во внимание градостроительные и общестроительные нормы проектирования.

 

И это весьма зря.

 

Представим пример:

 

В работе у проектировщика находится линейный объект – строительство зоновой ВОЛС. Протяженность объект – 1 км. Способ размещения: размещение предусмотрено полностью под землей. Линейный объект относится к объектам в отношении, которых не требуется получение разрешения на строительство.

В ходе выезда на местность и проведенных инженерных изысканий проектировщиком было определено, что размещение объекта возможно двумя способами:

1. Размещение объекта на землях органа местного самоуправления. При этом, строительство объекта затронет полосу отвода федеральной автомобильной дороги. За счет размещения объекта в полосе отвода дороги длина трассы уменьшится до 800 м.
2. Размещение объекта на землях органа местного самоуправления в обход полосы отвода федерального дороги. При этом длинна трассы увеличится  до 1200 м.

Как вы думаете, какой маршрут утвердит неопытный Застройщик?

 

В восьми случаях из десяти, конечно, же первый.  Основание: протяженность объекта – 800 метров, то есть короче второго варианта.

 

Что происходит на практике! После утверждения первого варианта трассы, проектировщик приступает к разработке ППО и проекта строительства, при этом направляет запрос в Федеральное казенное учреждение при ФДА на получение технических условий и договора на размещение кабеля связи в границах федеральной автомобильной дороги. Юридическое подразделение приступает к получению разрешения на размещение объекта в границах земель органа местного самоуправления. А строители начинают подготовку к строительству и закупке материалов.

 

Далее выясняется, что получение технических условий занимает – 1 месяц. Подписание договора и технических условий между застройщиком и владельцем коммуникации еще 1 месяц. А в последний момент выясняется, что одним из условий начала строительства будет являться установление публичного сервитута на период строительства и эксплуатации нового линейного объекта в границах полосы отвода автомобильной дороги федерального назначения.

 

Срок установления публичного сервитута и подписания соглашения занимает на практике от 12 месяцев. (далее будет рассмотрено более подробно).

 

Таким образом, застройщик сможет приступить к строительно-монтажным работам лишь только после установления сервитута, т.е. примерно через 12 месяцев. А завершить строительство, сдать объект, оформить на него права и установить охранную зону еще через шесть месяцев.

 

То есть, срок реализации проекта около 18 месяцев, а протяженность 800 метров. При этом, любой специалист скажет, что само строительство такого объема занимает несколько дней.

 

Если бы Застройщик выбрал второй вариант, то срок завершения работ составил бы всего шесть месяцев.

 

Хорошо, если контрактом или целевыми программами срок завершения строительства не является ключевым. Но все мы знаем, что как правило завершить строительство нужно было еще «вчера». В результате возникают конфликты между Заказчиком и Застройщиком, которые зачастую приводят к выставленным штрафам и пеням за нарушение контрактных обязательств.

 

А в реальности Застройщик просто вынужден будет приступить к выполнению работ, не имея соответствующего разрешения, то есть заниматься самовольным строительством.

 

Однако, и это не решит проблемы поскольку Заказчик не осуществит оплату даже если вы построите объект, до тех пор, пока не будут выполнены все условия размещения построенного линейного объекта в границах федеральной дороги. То есть, даже если Застройщик построит объект сегодня, то деньги он «увидит» спустя год.

 

Но и это еще не все. Возникают случаи, когда принятое решение по размещению линейного объекта без учета особенностей, существующих препятствий (например, лесные участки, водные объекты) может привести к тому, что проектируемый объект не будет построен в принципе.

 

В частности, в отношении лесных участков, так же как, и в отношении придорожных полос существует особый порядок предоставления разрешения на строительство линейных объектов (рассмотрим подробно далее). По сути на период строительства линейного объекта в границах земель лесного фонда правообладатель лесных участков с Застройщиком заключает договор аренды. Обязательным условием является постановка лесного участка на государственный кадастровый учет, то есть проведение межевания в границах полосы отвода под проектируемый линейный объект. Однако данное мероприятие невозможно в случаях, когда в границах лесного фонда не проведены проектные лесотаксационные работы. Другими словами, лесной участок не разбит на соответствующие квартала и выдела и не определены характеристики лесных насаждений. В этом случае правообладатель лесного участка просто отказывает не только в проведении кадастровых работ, но и в заключении договора аренды. А это значит, что проведение работ по строительству линейного объекта в этих границах невозможно.

 

К сожалению об этом мы узнаем, как правило, позже, когда проведена большая градостроительная, юридическая и проектная работа.

 

И внесение соответствующих изменений уже в ранее проделанную работу можно было избежать если бы мы знали особенности пересечения лесных участков и провели предварительные переговоры с правообладателем лесного фонда на стадии разработки и утверждения ППО.

 

Проблема №2

 

Утверждая проект полосы отвода прохождения будущего линейного объекта, застройщик не учитывает условия и особенности предоставления собственником коммуникации, права на размещение или пересечение нового объекта, в границах действующего инженерного сооружения.

 

Например, размещая часть линейного объекта на существующих опорах ЛЭП, важно понимать, что собственник ЛЭП предоставит такую возможность не бесплатно. В связи с этим, возникает очень много разногласий между застройщиком и заказчиком работ, поскольку будущего собственника линейного сооружения не всегда устраивает ежемесячная стоимость, которую он должен будет платить правообладателю опор ЛЭП за размещенную на них коммуникацию.

 

Проблема №3

 

Во многих случаях, технология пересечения существующих коммуникаций для одних и тех же линейных объектов одинаковая. Ряд застройщиков, исходя из собственного опыта знают технологию пересечения соответствующих газопроводов, дорог, лесных участков, водных препятствий. В связи с этим, пересечение таких коммуникаций и естественных препятствий застройщик осуществляют параллельно с получением фактических технических условий. То есть, до того, как собственник коммуникации согласует точки входа и выхода строящегося линейного объекта и порядок проведения работ. Делается это для того, чтобы с экономить время. В результате очень часто возникают случаи, когда коммуникация уже пересечена, а собственник этой коммуникации отказывается выдавать разрешение на ее пересечение в конкретном месте. Ситуация свойственная при пересечении автомобильных дорог. Когда, в соответствии с ППО, проектировщик предусмотрел конкретное место пересечение дороги, но не учел того, что собственник автомобильной дороги уже запланировал в этом самом месте проведение работ по реконструкции или переустройству объекта.

 

Проблема №4

 

Получив технические условия на размещение нового линейного объекта, застройщик обеспечивает их выполнение в основном лишь только в части проведения строительно-монтажных работ. Однако, помимо общестроительных особенностей размещения новой коммуникации в технических условиях зачастую предусматривается и процедура оформления прав на пересекаемый земельный участок (Делее - ЗУ). Например, пересечение автомобильной дороги сопровождается установлением сервитута. При пересечении объектов железнодорожного транспорта техническими условиями, выдаваемыми РЖД, предусмотрена процедура заключения договоров субаренды.

 

То есть, многие застройщики, полученные технические условия от собственника коммуникации и договор на размещение нового линейного объекта воспринимают их как формальный повод для проведения работ. Однако это не всегда так. Технические условия содержат требования к застройщику, которые он обязан выполнить до и после проведения работ. И если в технических условиях и договоре на размещение коммуникации содержатся требования по оформлению прав на ЗУ, к проведению строительно-монтажных работ можно приступать только после проведения этой процедуры.

 

Проблема №5

 

Перед началом строительства, для многих застройщиков важен сам факт получения технических условий от собственника существующей коммуникации. При этом, практика показывает, что многие сетевые организации включают такие условия, которые не предусмотрены ни законодательством РФ, не внутренними регламентами этих организаций. Типичный пример, это технические условия, выдаваемые федеральными казенными учреждениями (ФКУ) на пересечение федеральных автомобильных дорог. Если внимательно с ними ознакомится, то они содержат помимо прочих требований, еще и условие, предусматривающее получение Застройщиком в ФКУ перед проведением строительно-монтажных работ разрешение на строительство. Все мы знаем, что в соответствии со ст.51 Градостроительного кодекса РФ (Далее - ГрК РФ) есть объекты, в отношении, которых требуется обязательное получение разрешение на строительство. Законом прямо определены органы, наделенные полномочиями по выдаче разрешений на строительство. Федеральные казенные учреждения при Федеральном дорожном агентстве полномочиями по выдаче разрешений не наделены.

 

Самое интересное, что в самих ФКУ знают, что у них нет оснований выдавать разрешения на строительство. Когда мы задаем вопрос почему такое требование включено в техническое условие, нам говорят, что это просто такая утвержденная форма технического условия, а по факту получать разрешение на строительство от ФКУ не требуется.

 

Однако, как это объяснить органу, наделенному полномочиями по выдаче разрешений на строительство в соответствии со ст.51 ГрК РФ?

 

Дело в том, что перед принятием решение о выдаче разрешения на строительство, орган, наделенный такими полномочиями, изучает весь пакет документов и требования ФКУ, содержащиеся в техническом условии о необходимости получения разрешения на строительство объекта в границах автомобильной дороги воспринимает буквально. То есть отказывает в выдаче разрешения на строительство линейного объекта в виду того, что требования ФКУ выполнены не в полном объеме.

 

Проблема №6

 

Не каждый Застройщик понимает, что полученное техническое условие на пересечение действующей коммуникации не всегда может являться правоустанавливающим документом на ЗУ, который заинтересованное лицо обязано приложить к заявлению на получение разрешения на строительство, согласно ст.51 ГрК РФ.

В отдельных случаях требуется проведение процедуры постановки ЗУ на кадастровый учет (межевания ЗУ) и заключение договоров аренды/субаренды с правообладателем земель в чьих границах эта коммуникация размещена.

 

Проблема №7

 

Не во всех случаях правообладатель ЗУ в границах которого размещена пересекаемая Вами коммуникация имеет возможность заключить договор аренды/субаренды ЗУ на период строительства линейного объекта. В виду этого, зачастую такой правообладатель дает письменное разрешение (техническое условие) на проведение работ в границах ЗУ, на котором размещена пересекаемая коммуникация.

 

Однако, очень часто в таких разрешениях отсутствует кадастровый номер, ЗУ, его местоположение и самое главное сведения о части ЗУ в границах которой планируется размещать новый линейный объект. В результате орган, выдающий разрешение на строительство в порядке ст.51 ГрК РФ не может идентифицировать и однозначно установить получен ли правоустанавливающий документ от правообладателя на ЗУ, предусмотренный в заявлении для получения разрешения на строительство.

 

Проблема №8

                                                    

При проведении кадастровых работ (межевание ЗУ) по постановке ЗУ на государственный кадастровый учет кадастровый инженер, не всегда принимает во внимание тот факт, что права на ЗУ в границах существующих инженерных сооружений надлежащим образом оформлены не во всех случаях.

 

Очень часто земельные отводы в границах инженерных сооружений (например, полоса отвода автомобильной дороги) просто не внесены в кадастр.

 

В этом случае, кадастровый инженер, используя лишь только публичную кадастровую карту, не видя, границ существующей коммуникации, а соответственно и границ ее отвода, относит этот земельный отвод к землям неразграниченной муниципальной собственности. Хотя правильно сопоставлять ППО, проект перераспределения земель и публичную кадастровую карту.

 

Орган местного самоуправления, с учетом того, что в его штате в основном отсутствуют специалисты по землеустройству, утверждает «не глядя», схему на кадастровом плане территории (в отдельных случаях проект межевания) и осуществляет постановку ЗУ на государственный кадастровый учет, включив в состав своих земель и вновь образованного ЗУ земли по факту, принадлежащие третьему лицу. Данная ошибка очень характерна для проведения работ в границах лесного фонда и полос отвода автомобильных дорог.

 

Далее, заключается договор аренды ЗУ с органом местного самоуправления.

 

Что произошло? Есть правоустанавливающий документ на ЗУ, однако договор аренды заключен с ненадлежащим лицом.

 

Все вышеперечисленные проблемы возникают, как правило, при отсутствии у Застройщика/Заказчика/Подрядчика четких принципов и правил при оформлении прав на период проведения работ в отводах существующих инженерных коммуникации.

 

Учитывая изложенное, исходя из сложившегося опыта юридического сопровождения строительства, для надлежащего оформления прав на пересечение действующих инженерных коммуникаций и естественных препятствий на период строительства линейных объектов рекомендуем соблюдать следующие принципы:

1. Перед утверждением ППО необходимо:

• сопоставить ППО, проект перераспределения земель и публичную кадастровую карту;
• наложить границ отводов существующих коммуникаций на кадастровое деление и определить их правообладателей;
• определить форму получения разрешения на проведение работ в границах земельного отвода от правообладателя конкретной коммуникации;
• при необходимости предусмотреть проведение кадастровых работ (межевание ЗУ) по формированию частей ЗУ или внесению в кадастр сведений об образовании новых ЗУ в границах проведения работ по строительству нового линейного объекта.

2. Перед утверждением ППО в первую очередь согласовать трассу с правообладателями лесных участков. Определить порядок предоставления лесных участков в аренды и обсудить возможность вырубки лесных насаждений (в случае если это необходимо).
3. Перед утверждением ППО оценить насколько оптимальным является размещение объекта с точки зрения оформления прав в границах пересекаемых инженерных коммуникаций. А именно, срок оформления прав, объем работ по получению исходно-разрешительной документации.
4. Перед направлением запроса на получение технических условий выяснить у владельца коммуникации предварительные условия возможности пересечения и согласовать их с заказчиком строительства. В том числе это касается условий размещения нового объекта в существующих инженерных коммуникациях.
5. Не приступать к пересечению действующих инженерных коммуникаций без фактического получения технических условий от собственника пересекаемой коммуникации.
6. Перед подписание договора на размещение строящегося линейного объекта и технических требований к строительству необходимо тщательно изучить их и при необходимости исключить условия, которые фактически выполнять не требуется. Это необходимо особенно для объектов в отношении, которых в последствие Вы будете получать разрешение на строительство в соответствии со ст.51 ГрК РФ.
7. Практически во всех договорах и технических условиях на пересечение автомобильных дорог и объектов железнодорожного транспорта содержатся условия по установления гражданско-правовых отношении в форме соглашений о сервитуте (автомобильные дороги) и договоров субаренды ЗУ (объекты РЖД). Данная процедура очень долгая. В отдельных случаях может занимать более года. В связи с этим перед проектированием линейного объекта лучше предусмотреть альтернативный вариант ППО.
8. Если в выданных технических условиях от собственника коммуникации содержатся требования по заключению договоров (соглашений) аренды/субаренды/сервитута необходимо незамедлительно инициировать эти процедуры. Поскольку надлежаще неорганизованная работы по получению этих правоустанавливающих документов, в последствии, может оказать влияние на сроки получения разрешения на строительство, вод объекта в эксплуатацию и регистрацию права на созданный объект капитального строительства.
9. По возможности исключить размещение нового линейного объекта в границах полос отвода РЖД, автомобильных дорог, лесного и водного фонда.

2. Оформление прав на ЗУ в границах действующих инженерных сооружений и естественных препятствий, на период строительства линейных объектов.

Права на ЗУ, в том числе в границах действующих инженерных сооружений и естественных препятствий оформляются в виде правоустанавливающего документа.

 

В соответствии с п.7 ст.51 ГрК РФ, застройщик в целях строительства, реконструкции, в том числе линейного объекта направляет заявление в уполномоченный орган для получения разрешения на строительство.  В соответствии с подпунктом 1 п.7 ст.51 ГК РФ застройщик к заявлению на получение разрешения на строительство обязан приложить правоустанавливающие документы на ЗУ, в том числе соглашение об установлении сервитута, решение об установлении публичного сервитута.

 

Надо отметить, что на законодательном уровне не определен четкий перечень правоустанавливающих документов на ЗУ.

 

Поэтому на практике мы часто сталкиваемся с ситуацией, когда орган, наделенный полномочиями по выдаче разрешения на строительство, под правоустанавливающими документами на ЗУ воспринимает лишь только договора аренды/субаренды ЗУ, право собственности на ЗУ, соглашение об установлении сервитута/публичного сервитута.

 

Данная позиция не всегда правильная, более того на практике мы неоднократно это доказывали.

 

2.1. Понятие правоустанавливающего документа на ЗУ

 

Все дело в следующем:

 

В контексте оформления права на ЗУ на период строительства линейного объекта, правоустанавливающий документ – это документ, выдаваемый правообладателем ЗУ и предоставляющий право застройщику, проводить на определенных условиях, в границах этого ЗУ строительно-монтажные работы.

 

В соответствии с п.3 ст.5 Земельного кодекса РФ (Далее - ЗК РФ), к правообладателям ЗУ относятся собственники ЗУ, землепользователи, землевладельцы и арендаторы ЗУ.

 

Таким образом, можно сделать вывод, что для получения правоустанавливающего документа в соответствии со ст.51 ГК РФ необходимо получить документ от собственника, землепользователя, землевладельца или арендатора ЗУ позволяющий застройщику, проведение строительно-монтажных работ. А между застройщиком и правообладателем ЗУ на период проведения строительства и эксплуатации линейного объекта возникают гражданские права и обязанности.

 

Какая же форма правоустанавливающего документа должна предоставляться в орган, принимающий решение о выдаче разрешения на строительство?

 

В соответствии с п.1 ст.8 Гражданского кодекса РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

 

Другими словами, у застройщика могут возникнуть права на проведение работ в границах конкретного ЗУ на основании правоустанавливающего документа, прямо предусмотренного законами и иными нормами РФ, а также иного документа, который хоть не предусмотрен Законами РФ, но и им не противоречащий.

 

В соответствии с п.1 ст.5 ЗК РФ участниками земельных отношений являются граждане, юридические лица, Российская Федерация, субъекты РФ, муниципальные образования.

 

Значит правообладатель ЗУ, с которым у застройщика возникают права и обязанности на период строительства и эксплуатации линейного объекта может выступать в качестве:

• Физического лица;
• Юридического лица;
• Российской Федерацией;
• Субъекта РФ;
• Органа местного самоуправления.

В некоторых случаях, в зависимости от правообладателя ЗУ, чьи права и интересы могут быть затронуты на период проведения строительства и эксплуатации линейного объекта, законодательством предусмотрены специальные условия и основания возникновения прав и обязанностей на такие ЗУ.

 

Например, основанием для возникновения прав на ЗУ из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности в соответствии со ст.39.1 ЗК РФ являются: решение органа государственной власти или местного самоуправления; договор купли-продажи; договор аренды; договор безвозмездного пользования. То есть, правоустанавливающим документом для использования ЗУ на период строительства и эксплуатации объекта в границах земель государственной или муниципальной собственности могут являться документы, прямо предусмотренные ст.39.1 ЗК РФ.

 

Помимо этого, необходимо обращать внимание на вид сооружения. Если это линейный объект, то в соответствии со ст.39.23 ЗК РФ размещение линейного объекта, сооружений связи в границах земель государственной или муниципальной собственности может осуществляться на условиях сервитута. То есть правоустанавливающим документом будет являться соглашение об установлении сервитута.

 

В соответствии с п.19 ст.23 ЗК РФ и Федеральным Законом от 08.11.2007 года № 257 ФЗ «Об автомобильных дорогах и дорожной деятельности в РФ и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ» (Далее - № 257-ФЗ) размещение, эксплуатация и переустройство объектов в границах полосы отвода автомобильных дорог осуществляется на условиях сервитута. То есть правоустанавливающим документом, при пересечении линейным объектом, например, автомобильной дороги федерального значения будет являться – соглашение об установлении публичного сервитута.

 

Однако очень часто возникают случаи, при которых отношения между застройщиком и правообладателем ЗУ законом никак не регламентированы. Например, законом не урегулированы основания, при которых могут возникнуть права у застройщика при проведении строительных работ на ЗУ, принадлежащем на праве собственности физическому или юридическому лицу.

 

В соответствии со ст.607 Гражданского кодекса РФ физическое или юридическое лицо может предоставить застройщику ЗУ так же в аренду. Однако, между собственником ЗУ (физическое или юридическое лицо) могут возникнуть права и обязанности, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождающие такие гражданские права и обязанности. Таким действиями могут служить, выданные собственником ЗУ технические условия на проведения работ, разрешение, решение или согласие собственника на проведение строительных работ в границах конкретного ЗУ и другое.

 

Поэтому в качестве правоустанавливающего документа, предоставляемого застройщиком к заявлению на выдачу разрешения на строительство в порядке ст.51 ГрК РФ, могут предоставляться не только договора аренды/соглашения об установлении сервитута, но, в отдельных случаях, и иные документы (технические условия, решения, разрешения и согласия, выданные собственником ЗУ).

 

Данный момент очень важен с той точки зрения, что процедура согласования и подписания договоров аренды некоторыми собственниками ЗУ занимает очень продолжительное время. Особенно это характерно для крупных землепользователей, представляющих предприятия телекоммуникационного, нефтегазового комплекса с большим количеством филиалов. Такие предприятия достаточно оперативно выдают технические условия или разрешение на пересечение их объектов (сооружений) или ЗУ, но при этом очень долго согласовывают и подписывают договора аренды.

 

Поэтому, в условиях, когда застройщику необходимо срочно оформить разрешение на строительство, такой вариант получения права на проведения строительно-монтажных работ в границах конкретного ЗУ самый оптимальный.

 

Очень важно, чтобы в таких разрешениях присутствовала следующая информация:

• Кадастровый номер ЗУ в границах, которого планируется проводить работы;
• Сведения о местоположении ЗУ;
• Если при проведении строительства объекта не используется весь ЗУ, необходимо указать площадь и координаты используемой части ЗУ;
• Схема местоположения ЗУ, части ЗУ, предусматривающая границы проведения работ и ведомость координат.

2.2. Общий порядок оформления прав на ЗУ, в границах действующих инженерных сооружений и естественных препятствий, на период строительства и эксплуатации линейных объектов.

 

Ранее, мы говорили о том, что для получения разрешения на строительство линейного объекта, одним из основополагающих документов является правоустанавливающий документ на ЗУ. Соответственно, такой правоустанавливающий документ необходим на ЗУ в границах действующих инженерных сооружений и естественных препятствий, на период строительства и эксплуатации линейных объектов.

 

В связи с этим, предлагаем пошаговый план действий получения правоустанавливающего документа:

 

Шаг №1

После утверждения проекта полосы отвода определить по схеме ППО все инженерные коммуникации, в границах которых предусмотрены работы при строительстве нового линейного объекта. Подготовить их перечень.

 

Шаг№2

Определить границы отводов существующих инженерных коммуникаций в соответствии с общестроительными нормами и СНИП.

 

Шаг №3

Наложить полосу отвода строящегося линейного объекта на границы отвода действующей инженерной коммуникации.

 

Шаг№4

Определить координаты части ЗУ в границах, которой будут осуществляться работы по пересечению действующей инженерной коммуникации.

 

Шаг№5

Сведения о местоположении части ЗУ наложить на кадастровое деление. Выявить:

• ЗУ или кадастровый квартал в границах, которого размещена часть полосы отвода строящегося объекта. 
• запросить сведения ЕГРН (единого государственного реестра недвижимости).
• определить правообладателя ЗУ в границах, которого планируется пересечение действующей инженерной коммуникации.
• определить собственника инженерной коммуникации.

Шаг №6

Направить запрос правообладателям коммуникаций на получение технических условий, для определения порядка и условий пересечения действующих инженерных сооружений.

 

После сбора информации и проведенного анализа, как правило, застройщик столкнется с одной ситуацией, при которой проведение работ по пересечению действующих инженерных сооружений затронет интересы следующих лиц:

 

- Правообладатель: Собственник ЗУ (физическое или юридическое лицо);

- Правообладатель: Арендатор/субарендатор ЗУ/право постоянного бессрочного пользования (физическое или юридическое лицо). ЗУ предоставлен в постоянное (бессрочное) пользование или в аренду государственному или муниципальному унитарному предприятию, государственному или муниципальному учреждению. Собственник ЗУ РФ, субъект РФ, орган местного самоуправления.

- Правообладатель: Собственник ЗУ РФ, субъект РФ, орган местного самоуправления;

- Правообладатели инженерных коммуникации и естественных препятствий, пересечение которых регламентировано нормами ЗК РФ и специальными нормами РФ (к примеру, владельцы земельных отводов в границах автомобильных дорог).

 

Далее порядок действий по следующей схеме:

 

Таблица №1

 

 

 

2.3. Особенности оформление прав на период строительства и эксплуатации линейных объектов при пересечении автомобильных дорог федерального, регионального и местного значения.

Хотим сказать, что процедура оформление прав на ЗУ в границах отводов автомобильных дорог является одной из самых сложных, с точки зрения, как финансовых, так и временных затрат. В связи с этим, рекомендуем при разработке и утверждении проекта полосы отвода размещения линейных объектов предусматривать вариант обходы автомобильных дорог, особенно дорог федерального и регионального значения.

 

Если избежать пересечения автомобильной дороги невозможно, то застройщику необходимо понимать особенности и процедуру проведения работы по оформлению прав на земельный отвод в целях прокладки, переноса и переустройства инженерных коммуникаций.

Порядок и особенности оформления прав в границах отвода автомобильных дорог напрямую зависят от значения автомобильных дорог.

 

В соответствии со ст.5 № 257-ФЗ, в зависимости от их значения автомобильные дороги подразделяются на:

• автомобильные дороги федерального значения;
• автомобильные дороги регионального значения;
• автомобильные дороги местного значения;
• частные автомобильные дороги.

Проведение строительно-монтажных работ в границах полос отвода дорог федерального, регионального и местного значения допускается на условиях сервитута. (ст.25 № 257-ФЗ).

 

Поскольку эти дороги находятся в государственной и муниципальной собственности решение об установлении сервитута на период прокладки, переноса и переустройства инженерных коммуникаций принимаются органами государственной власти или местного самоуправления. Таким образом, в соответствии с п.1, п.19 ст.23 ЗК РФ, п.4.2 ст.25 № 257-ФЗ, речь идет об установлении публичного сервитута.

 

В случае проведения строительно-монтажных работ в границах полосы отвода частной автомобильной дороги, оформление правоустанавливающего документа на ЗУ осуществляется в соответствии с действующими нормами гражданского законодательства, путем заключения договора аренды или установления частного сервитута (п.4.13 ст.25 № 257-ФЗ).

 

Тем не менее процедура по установлению сервитутов в отношении автомобильных дорог в зависимости от их назначения имеет свои особенности.

 

С учетом имеющейся практики, процедура по установлению публичного сервитута на ЗУ для прокладки, переноса, переустройства инженерных коммуникаций и их эксплуатации в границах полосы отвода автомобильной дороги общего пользования федерального и регионального значения будет следующей:

1. Используемая нормативная база:

• ЗК РФ,
• Федеральный закон № 257-ФЗ,
• Положение о Федеральном дорожном агентстве, утвержденное Постановлением Правительства РФ от 23.07.2004 г. N 374,
• Приказ Министерства транспорта РФ от 17.10.2012 г. N 373 "Об утверждении Порядка подачи и рассмотрения заявления об установлении публичного сервитута в отношении ЗУ в границах полос отвода автомобильных дорог (за исключением частных автомобильных дорог) в целях прокладки, переноса, переустройства инженерных коммуникаций и их эксплуатации, а также требований к составу документов, прилагаемых к заявлению об установлении такого публичного сервитута, и требований к содержанию решения об установлении такого публичного сервитута" (Приказ № 373),
• Приказ Министерства транспорта РФ от 25.10.2012 г. N 385 "Об утверждении форм примерных соглашений об установлении частных сервитутов в отношении ЗУ в границах полос отвода автомобильных дорог (за исключением частных автомобильных дорог) в целях строительства, реконструкции, а также капитального ремонта объектов дорожного сервиса и их эксплуатации, а также в целях установки и эксплуатации рекламных конструкций, и соглашений, предусматривающих размер платы за публичный сервитут в отношении земельных участков в границах полос отвода автомобильных дорог (за исключением частных автомобильных дорог) в целях прокладки, переноса, переустройства инженерных коммуникаций и их эксплуатации",
• Приказ Министерства транспорта РФ от 05.09.2014 г. N 240 "Об утверждении Порядка определения платы за публичный сервитут в отношении ЗУ в границах полос отвода автомобильных дорог (за исключением частных автомобильных дорог) в целях прокладки, переноса, переустройства инженерных коммуникаций и их эксплуатации".

Предоставляемый список застройщиком документов для установления публичного сервитута, который утвержден: Приказом Министерства транспорта РФ от 17.10.2012 № 373 утверждены образец заявления и перечень прилагаемых к нему документов (все документы готовятся в бумажной и электронном виде).

 

В соответствии с данным приказом к заявлению на установление публичного сервитута необходимо приложить следующие документы:

 

Таблица №2

 

 

 

Порядок установления публичного сервитута для прокладки, переноса, переустройства инженерных коммуникаций и их эксплуатации в границах полосы отвода автомобильных дорог федерального значения

 

Таблица №3

 

 

Таким образом, срок проведения работ по установлению публичного сервитута в границах автомобильных дорог федерального значения составляет около 200 календарных дней. А если еще к этому сроку прибавить время на получение и подписание технических условий, договора на размещение коммуникаций в соответствующем Федеральном казенном учреждении и согласование с ним проектной документации общий срок работ составит около 260-290 календарных дней.

 

Можно обратить внимание, что границы действия публичного сервитута автомобильных дорог федерального значения утверждает Федеральное дорожное агентство «Росавтодор». А соглашение об установлении публичного сервитута подписывает Федеральное казенное учреждение.

 

Дело в том, что если открыть выписку из ЕГРН на любую автомобильную дорогу федерального значения, то можно обратить внимание, что в сведения о правообладателях числится Российская Федерация, при этом право постоянного бессрочного пользования закреплено за соответствующим подведомственным ФДА - Федеральным казенным учреждением, согласно территориальности и местоположению дороги.

 

Таким образом, зону действия публичного сервитута утверждает Российская Федерация в лице ФДА «Росавтодор», а подписывает соглашение подведомственные Федеральному дорожному агентству организации -  в лице Федеральных казенных учреждений.

Аналогичная ситуация и с автомобильными дорогами регионального значения. Можно отметить, что процедура и порядок установления публичного сервитута для прокладки, переноса, переустройства инженерных коммуникаций и их эксплуатации в отношении дорог регионального значения ничем не отличается от процедуры, описанной выше, для дорог федерального значения.

 

Основное отличие только, в органах, дающих согласие на установление публичного сервитута и органах, утверждающих зону его действия.

 

В отношении дорог регионального значения согласие и подписание соглашения о сервитуте осуществляют соответствующие дорожные ведомства субъектов РФ, а Распоряжение об утверждении публичного сервитута издают Правительства субъектов РФ в лице соответствующих министерств.

Например, на территории Оренбургской области согласие на установление публичного сервитута и подписание соглашения об установлении сервитута осуществляет ГУ «ГУДХОО» по Оренбургской области. Утверждает зону действие публичного сервитута - Правительство Оренбургской области, в лице Министерства Природных ресурсов, экологии и имущественных отношений Оренбургской области.

 

Говоря о порядке установления сервитута, в границах дорог федерального и регионального значения хотим отметить две проблемы:

1. Нельзя не отметить тот факт, что, выдавая технические условия на размещения коммуникаций ФКУ и управления дорожного хозяйства субъектов РФ абсолютно не обращают внимание на тот факт, что размещение большого количества линейных объектов на землях государственной или муниципальной собственности допускается без установления сервитутов.

Перечень таких объектов предусмотрен Постановлением РФ №1300 от 03.12.2014 года.

 

Однако, владельцы автомобильных дорог, тем не менее, включают в требования технических условий и договора, необходимость установления сервитутов перед проведением работ в границах полосы отвода автомобильной дороги.

2. Проблема еще и в том, что на период строительства и на период эксплуатации линейных объектов нормы земельного отвода для различных типов объектов отличаются. Например, при строительстве ВОЛС – отвод на период строительства объекта составляет 6 м, а на период эксплуатации (ЗОУИТ – зона с особым условием использования территории) уже – 4 метра.

Получается, установить постоянный сервитут перед проведением строительных работ мы не можем, поскольку на период строительства и на период эксплуатации линейного объекта зона действия сервитута разная. А это значит, что и плата за сервитут должна быть разная.

Но и устанавливать дважды временный публичный сервитут сначала на период строительства с зоной действия, предусмотренной СНИП, а потом постоянный, на период эксплуатации, с зоной предусмотренной специальными нормами (ЗОУИТ), на наш взгляд, не имеет никакого смысла. Одни только сроки работ могут занять два года.

 

Считаем, что для начала строительно-монтажных работ Застройщику достаточно получить технические условия, определяющие порядок проведения работ при пересечении автомобильной дороги и договор на размещение инженерной коммуникации.

 

А после проведения строительства линейного объекта в границах охранной зоны (ЗОУИТ), обременяющей часть отвода автомобильной дороги уже устанавливать публичный сервитут.

 

В любом случае, перед подписанием технических условий необходимо предусматривать возможные проблемы и заранее оговаривать эти ситуации с собственником автомобильной дороги.

 

Процедура установления сервитута в отношении автомобильных дорог местного значения имеет свои особенности.

 

Дело в том, что собственниками таких дорог выступают районные администрации или чаще всего сельсоветы. На практике органы местного самоуправления согласовывая возможность размещения строящегося линейного объекта в границах дороги местного значения делают это путем согласования проектной документации. То есть в данном случае органы местного самоуправления не выдают технические условия и дополнительных согласий от третьих лиц получать не требуется.

 

Порядок оформления правоустанавливающего документа для прокладки, переноса, переустройства инженерных коммуникаций и их эксплуатации в границах полосы отвода автомобильной дороги местного значения зависит от того, требуется ли получать в отношении линейного объекта разрешение на строительство или нет.

 

В случае, если в соответствии с Постановлением РФ №1300 и ст.39.33 ЗК РФ в отношении строящегося объекта получение разрешения не требуется, размещение линейного объекта в границах отвода автомобильной дороги местного значения осуществляется в соответствии с Главой №6 ЗК РФ, на основании разрешения на использование земель или земельного участка, находящегося в муниципальной собственности.

 

Порядок получения разрешения на использование земель предусмотрен ст.39.34 ЗК РФ.

 

В случае, если в отношении линейного объекта в соответствии с законодательством РФ, требуется получение разрешения на строительство, для прокладки, переноса, переустройства инженерных коммуникаций и их эксплуатации в границах полосы отвода автомобильной дороги местного значения оформляется сервитут.

 

Пересечение автомобильной дороги местного значения так же предусмотрено на условиях публичного сервитута.

 

Отличительной особенностью будет являться то, что и решение об установлении публичного сервитута и соглашение об установлении публичного сервитута будет издаваться и подписываться органом местного самоуправления. То есть с районной администрацией или сельсоветом в зависимости от принадлежности конкретной автомобильной дороги к тому или иному правообладателю.

 

Основанием и целями для установления публичного сервитута для прокладки, переноса, переустройства инженерных коммуникаций и их эксплуатации в границах полосы отвода автомобильной дороги местного являются п. 3 ст.39.37, п.19 ст.23 ЗК РФ.

Порядок принятия решения органом местного самоуправления об установлении публичного сервитута предусмотрен ст.39.43 ЗК РФ.

 

Процедура оформления прав на период прокладки, переноса, переустройства инженерных коммуникаций в границах полосы отвода частных автомобильных дорог, законодательством РФ жестко не регламентирован. Поскольку данные дороги находятся в собственности физических и юридических лиц, условия и порядок их пересечения регламентируется нормами гражданского законодательства. На практике, на период строительства линейного объекта заключается договор аренды ЗУа/сервитут, либо оформляется от собственника земельного участка разрешение на проведение работ в границах отвода автомобильной дороги частного значения.

 

2.4. Особенности оформления прав на период строительства и эксплуатации линейных объектов при пересечении лесных участков.

 

Имея большую практику оформления прав на построенные сооружения, мы не можем не поговорить о специфике оформления прав при пересечении линейным объектов земель лесного фонда.

 

Строительство протяженных объектов, как правило сопряжено с необходимостью пересечения лесополос, лесных массивов и иных лесных участков. Это так называемые естественные препятствия.

 

Уверены, что при разработке проекта полосы отвода проектировщику лучше утвердить вариант, предусматривающий обход земель лесного фонда.

 

Дело в том, что согласование пересечения линейным объектом земель лесного фонда имеет свою специфику:

1. Не все земли лесного фонда стоят на государственном кадастровом учете. На публичной кадастровой карте очень часто такие земли могут быть отражены и в виде кварталов. Поэтому в отношении таких земель очень сложно определить их принадлежность. На практике, есть случаи, когда земли лесного фонда межуются и предоставляются в аренду, ошибочно, органами местного самоуправления.
2. Лесные участки, как правило, находятся в ведении органов государственной власти или местного самоуправления. Поэтому порядок образования земельного участка на период строительства и эксплуатации линейного объекта осуществляется по правилам, предусмотренным п.2.1 ст.11.3 ЗК РФ, то есть на основании утвержденного проекта межевания территории. Таким образом, оформление исходно разрешительной документации на строительство всего линейного объекта автоматически увеличивается сроком на 4 месяца. Особенно, это актуально для линейных объектов в отношении, которых в соответствии с действующим законодательством РФ не требуется получение разрешения на строительство и утверждение проекта планировки и межевания территории не обязательно. 
3. На территории РФ не все земли лесного фонда имеют лесотаксационное описание. В виду этого правообладатель лесного участка не всегда имеет возможность предоставить его в аренду поскольку отсутствует лесное описание и идентифицирующие признаки лесного участка (квартал, выдел, сведения о лесонасаждении, их возраст, бонитет и другое). Возникали случаи отказа в предоставлении в аренду лесных участков по этому основанию.
4. С учетом требований действующего законодательства, срок оформления прав для начала строительства в границах земель лесного фонда в среднем занимает до 12 месяцев. Застройщику важно понимать, что, утверждая ППО в границах лесного фонда, провести строительно-монтажные работы он сможет минимум спустя этот срок. И это еще без учета времени, которое будет потрачено для получения разрешения на строительство (в случае если оно необходимо).

С учетом всех особенностей и сложившейся практики, для оформления прав на лесной участок с целью проведения строительно-монтажных работ потребуется проведение следующих мероприятий:

 

Таблица №4

 

п/п	Наименование мероприятия	Результат работ	Примерный срок
	Направление запроса в Уполномоченный орган (правообладатель земель лесного фонда) для определения принадлежности земельного участка к землям лесного фонда в границах ППО линейного объекта	Ответ Уполномоченного органа о наличии в границах полосы отвода строящегося объекта земель лесного фонда	30 дней
	Разработка и утверждение проекта планировки и проекта межевания территории (ППТ и ПМТ).	Постановление об утверждении проекта планировки и проекта межевания территории, содержащий сведения о его согласовании с уполномоченным органом распоряжающимся землями лесного фонда	150 дней
	Разработка и утверждение проектной документации лесного участка (ПДЛУ)	Утвержденная правообладателем лесного участка проектная документация (ПДЛУ)	40-60 дней. Подготавливается параллельно с утверждением ППТ и ПМТ.
	Обращение к правообладателю лесного участка с заявлением об образовании лесного участка	Заявление по установленной форме в соответствии с Лесным кодексом РФ	1 день с момента утверждения ППТ и ПМТ и ПДЛУ
	Издание распорядительного акта правообладателем лесного участка об образовании лесного участка	Постановление об образовании лесного участка	30 дней с момента обращения заявителя
	Проведение кадастровых работ по образованию лесного участка, части лесного участка в границах проведения работ по строительству объекта недвижимости	Выписка из единого государственного реестра прав недвижимости на сформированный лесной участок, часть лесного участка	30 дней. Работы осуществляются кадастровым инженером
	Обращение к правообладателю лесного участка с заявлением о предоставлении лесного участка в аренды	Заявление по установленной форме в соответствии с Лесным кодексом РФ	1 день с момента постановки лесного участка на государственный кадастровый учет
	Согласование условий и подписание договора аренды лесного участка	Договор аренды лесного участка	30 дней с момента обращения заявителя

 

Таким образом, правоустанавливающим документом при пересечении и проведении работ в границах лесного фонда является договор аренды лесного участка.

 

Из таблицы видно, что срок работ по оформлению лесного участка составляет порядка 270 дней.

 

Как правило, правообладателями лесных участков выступает Российская Федерация. Представляют интересы РФ департаменты, управления и министерства лесного хозяйства. Определение принадлежности земель и утверждение проектной документации лесного участка осуществляется через местные участковые лесничества, в чьих границах предполагается размещать объект строительства. А все решения в окончательной редакции принимаются и утверждаются управлениями, департаментами или министерствами лесного хозяйства.

 

Следует так же сказать, что после заключения и подписания договора аренды лесного участка арендатор, то есть застройщик, в течении 6 месяцев обязан разработать и провести государственную экспертизу проекта освоения лесов в границах арендуемого земельного участка, а так ж ежеквартально направлять лесную декларацию в адрес арендодателя.

 

После проведения строительно-монтажных работ в границах наземных элементов построенного объекта потребуется заключение долгосрочного договора аренды лесного участка.

 

В случае, если линейный объект не имеет наземных элементов долгосрочный договор аренды может быть заключен в границах зоны действия охранной зоны линейного объекта (ЗОУИТ).

 

Автор: Горбунов Константин Сергеевич - начальник отделения маркетинга Компании "Региональный кадастровый центр".