Для чего нужно определять координаты контура здания и что включается в контур здания?

Общая площадь жилого помещения, жилого дома состоит из суммы площади всех частей такого помещения, жилого дома, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

К площади помещений вспомогательного использования относятся площади кухонь, коридоров, ванн, санузлов, встроенных шкафов, кладовых, а также площадь, занятая внутриквартирной лестницей.

Измерение расстояний, применяемых для определения общей площади жилого помещения, жилого дома, производится по всему периметру стен на высоте 1,1 - 1,3 метра от пола. При определении общей площади помещений мансардного этажа учитывается площадь этого помещения с высотой от пола до наклонного потолка:

• 1,5 метра - при наклоне 30 градусов к горизонту;
• 1,1 метра - при 45 градусах;
• 0,5 метра - при 60 градусах и более (приказ Минэкономразвития РФ от 30.09.2011 г. № 531 «Об утверждении Требований к определению площади здания, помещения»).

В соответствии с пунктом 19 части 2 статьи 7 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее – Закон о кадастре) в государственный кадастр недвижимости вносятся также сведения о количестве этажей (этажность), в том числе подземных этажей, если объектом недвижимости является здание или сооружение (при наличии этажности у здания или сооружения).

Согласно Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной приказом Министерства Российской Федерации по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 04.08.1998 г. № 37 (далее – Инструкция), к этажам жилых домов относят:

• этаж мансардный (мансарда) – этаж в чердачном пространстве, фасад которого полностью или частично образован поверхностью (поверхностями) наклонной или ломаной крыши, при этом линия пересечения плоскости крыши и фасада должна быть на высоте не более 1,5 м от уровня пола мансардного этажа;
• этаж надземный – этаж при отметке пола помещений не ниже планировочной отметки земли;
• этаж подвальный – этаж при отметке пола помещений ниже планировочной отметки земли более чем на половину высоты помещения;
• этаж технический – этаж для размещения инженерного оборудования и прокладки коммуникаций; может быть расположен в нижней (техническое подполье), верхней (технический чердак) или в средней частях здания;
• этаж цокольный – этаж при отметке пола помещений ниже планировочной отметки земли на высоту не более половины высоты помещений.

Таким образом, под этажностью следует понимать количество надземных этажей, в том числе технического этажа, мансардного, а также цокольного этажа, если верх его перекрытия находится выше средней планировочной отметки земли не менее чем 2 метров.

Термин «количество этажей» закреплен в статье 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации в качестве критерия при определении необходимости проведения государственной экспертизы проектной документации и не может заменяться термином «этажность».

Таким образом, под количеством этажей следует понимать количество всех этажей, включая подземный, подвальный, цокольный, надземный, технический, мансардный (письмо Минэкономразвития РФ от 20.03.2013 № ОГ-Д23-1426 «Об определении количества этажей и этажности и критериях отнесения зданий к объектам индивидуального жилищного строительства»).

Учитывая установленное указанными актами, площади  мансарды, расположенных на цокольном и подвальном этажах котельной, мастерской и иных помещений, а также площади помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении (к которым, в том числе, можно отнести оранжереи, бассейны, гладильные, зимние сады), включаются в общую площадь здания. Площади гаража, тамбура не включаются в общую площадь жилого здания (письмо Минэкономразвития РФ от 21.03.2014 № ОГ-Д23-1876 «По вопросам определения общей площади жилого здания, а также определения контура здания»).

Таким образом, мансардный этаж включается в количество этажей жилого дома, площадь мансарды включается в площадь жилого дома, рассчитывается в соответствии с требованиями приказа Минэкономразвития России от 30 сентября 2011 г. № 531 «Об утверждении Требований к определению площади здания, помещения».

По вопросу определения координат характерных точек контура объекта недвижимости полагаем возможным отметить следующее:

Определение координат характерных точек контура здания необходимо в следующих случаях:

1. при подготовке кадастровым инженером технического плана объекта недвижимости (для осуществления постановки на государственный кадастровый учет объекта недвижимости (при завершении строительства объекта недвижимости), государственного кадастрового учета изменений объекта недвижимости (при реконструкции объекта недвижимости, а также в иных случаях), в целях получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости);
2. при подготовке схемы расположения объекта недвижимости на земельном участке/кадастровом плане территории (требуется для осуществления ряда муниципальных услуг, связанных с оформлением документов на объект недвижимости), подготовки топографического плана земельного участка/территории, а также в иных случаях, предусмотренных действующим законодательством.

В соответствии с пунктом 4 части 1 статьи 7 Закона о кадастре описание местоположения объекта недвижимости на земельном участке является уникальной характеристикой объекта недвижимости, сведения о которой вносятся в государственный кадастр недвижимости.

В технический план здания включаются координаты характерных точек контура здания, который представляет замкнутую линию, образуемую проекцией внешних границ ограждающих конструкций (стен) здания на горизонтальную плоскость, проходящую на уровне примыкания здания к поверхности земли (п. 27 приказа Минэкономразвития РФ от 01.09.2010 N 403 (ред. от 04.12.2015) "Об утверждении формы технического плана здания и требований к его подготовке", далее - Требования).

Исходя из указанной нормы Требований, лестницы, ступени, пандусы, уличный вход в подвальный этаж, площадки для разгрузки, открытые площадки без ограждений не включаются в контур здания (письмо Минэкономразвития № ОГ-Д23-1876 «По вопросам определения общей площади жилого здания, а также определения контура здания»).

Таким образом, координаты контура здания необходимо определять при подготовке технического плана на объект недвижимости, при подготовке схемы расположения объекта недвижимости на земельном участке/кадастровом плане территории, а также в иных случаях, предусмотренных действующим законодательством. Контур здания представляет замкнутую линию, образуемую проекцией внешних границ ограждающих конструкций (стен) здания на горизонтальную плоскость, проходящую на уровне примыкания здания к поверхности земли.