Как не потерять инвестиции и права после покупки земельного участка?

Наверное, каждый из нас слышал или читал о многочисленных рисках, связанных с приобретением объектов недвижимости, в том числе и земельных участков. В основном эти риски связаны с мошенническими схемами и недобросовестностью всевозможных участников правоотношений.

Однако существуют риски, которые вполне легально могут повлиять не только на стоимость будущих инвестиций, но и существенно ограничить права на приобретенный актив.

Многими лицами покупка земельного участка рассматривается не просто как желание реализовать свои возможности, предусмотренные назначением или видом разрешенного использования такого участка, но и как инструмент инвестирования.

Попросту говоря, мы покупаем земельный участок для последующего его использования по целевому назначению, например, для строительства, либо вкладываем денежные средства в покупку, с целью дальнейшей его перепродажи по более высокой цене, рассчитывая на возможное улучшение рыночной конъюнктуры или развития внешней инфраструктуры.

В стоимости земельного участка закладываются такие аспекты как местоположение, назначение, транспортная доступность и другие. Существенное влияние на стоимость земельного участка оказывает наличие ограничение и обременений на земельном участке, которые могут существенно повлиять на его дальнейшее использование по целевому назначению.

Одним из коварных видов ограничений на использование земельного участка являются зоны с особым условием использования территории (Далее – ЗОУИТ).

ЗОУИТ – это буферная зона, которая устанавливается в связи с эксплуатацией объектов, предусмотренных Земельных кодексом РФ, в границах которой установлены запреты на совершении определенных действий.

ЗОУИТ устанавливается в зависимости от вида охраняемого объекта. Согласно статье 105 Земельного кодекса определено 28 видов ЗОУИТ, например, охранные зоны газопроводов, трубопроводов, линий связи, электросетевого хозяйства и тд.  А уже в зависимости от вида зоны устанавливаются соответствующие ограничения на использования такого земельного участка.  Очень часто ограничения связаны с размещением объектов недвижимости или проведением строительных работ.

Важно! Любая охранная зона предполагает ограничения по использованию участка. Охранная зона ЛЭП или газопровода может повлечь запрет на строительство зданий и сооружений, а санитарно-защитная зона накладывает запрет на строительство объектов жилого использования.

Для того, чтобы можно было быстро выяснить имеются ли на земельном участке ЗОУИТ законодательно закреплен порядок их внесения в единый государственный реестр прав (Далее – ЕГРН).

А это значит, по смыслу законодателя, что при получении выписки из ЕГРН на такой участок можно увидеть все имеющиеся ограничения и обременения на нем.

На практике такой порядок работает не во всех случаях.

Дело в том, что до вступления в силу 03.08.2018 года поправок в Земельный и Градостроительный кодекс РФ, предусматривающих выдачу разрешения на строительство линейного объекта только после утверждения ЗОУИТ, порядок внесения таких зон в сведения ЕГРН в целом носил несистемный характер. В основном считалось, что ЗОУИТ в отношении построенного объекта существует в силу Закона, то есть с момента ввода в его в эксплуатацию. Необходимость же внесения его в сведения ЕГРН была вторичной.

То есть, покупая земельный участок потенциальный собственник может даже и не подозревать, что его рыночная стоимость по факту может быть существенно ниже оценочной или договорной, поскольку на участке или его части имеется обременение в виде зоны с особы условием использования территории.

Ситуация усугубляется тем, что не все такие зоны внесены в сведения единого государственного реестра прав. А соответственно в выписке из ЕГРН на такой участок информация о наличии обременений может попросту отсутствовать.

Приобретая недвижимость в собственность, мы автоматически приобретаем права владения пользования и распоряжения.

Наличие на земельном участке ЗОУИТ подразумевает и наличие для собственника ограничении (обременений) либо на весь такой участок, либо на его часть, то есть налагает ограничение на такое основное право собственника - как на его использование.

К сожалению, очень часто мы выясняем это слишком поздно. В основном на стадии подготовки градостроительных документов, когда обнаруживается, что на генеральном плане муниципального образования или иных документах территориального планирования существует или уже утвержден к размещению объект, границы ЗОУИТ которого обременяют приобретенный земельный участок.

Предположим, мы приобрели земельный участок для строительства какого - либо объекта. Однако в ходе подготовки пакета документов для получения разрешения на строительство выяснили, что на земельном участке или рядом с ним проходит магистральный газопровод. В соответствии с правилами охраны магистральных газопроводов вдоль всего объекта на расстоянии 25м от оси газопровода устанавливается охранная зона, в границах которой установлены запреты на совершение определенных действий. То есть если вы запланировали разместить объект, границы которого попадут в охранную зону газопровода необходимо получить разрешение от собственника этой коммуникации. Такое разрешение будет получено только в том случае, если размещение нового объекта не попадает под перечень ограничений, предусмотренных правилами охраны магистральных газопроводов.

Если ЗОУИТ накладывает ограничения, которое не позволит использовать земельный участок в соответствии с его целевым назначением или видом разрешенного использования, то такой участок теряет свою ценность. Соответственно, собственник не только не может осуществить свое право на использование такого участка по целевому назначению, но и может потерять возможность продать его не то, что бы по более высокой, но и даже по той цене, по которой его приобрел.

В связи с этим, рекомендуем перед покупкой земельного участка, особенно если это крупная покупка и касается земельных участков, расположенных на межселенных территориях провести следующую работу:

1. Прежде всего произвести обследование земельного участка. Например, обратить внимание на то где расположены инженерные коммуникации (линии электропередачи или подземный трубопровод, который визуально обнаружить невозможно, но при этом охранная зона возникает) или есть ли по близости промышленный объект. Очень важно осмотреть прилегающую территорию к земельному участку, поскольку ширина охранной зоны магистрального трубопровода может достигать более 30 м от его оси, а соответственно существуют риски того, что эта охранная зона может наложить ограничения на часть Вашего участка, даже если промышленный объект и не находится на нем.
2. Изучить Публичную карту, на которой отображены сведения о ЗОУИТах.
3. Заказать выписку из ЕГРН, в которой в разделе «Ограничения» должны содержаться сведения об охранных зонах, при их наличии.
4. Получить в отделе или управлении Архитектуры соответствующего муниципального образования информацию о реализуемых проектах по строительству промышленных объектов, в результате которых могут появится такие ограничения. Изучить на сайте органа местного самоуправления имеющуюся документацию по планировке территории. Проанализировать правила землепользования и застройки и генеральный план территории.

То есть главная задача выявить уже существующий ЗОУИТ, который налагает обременение в связи с непосредственной эксплуатацией объекта, а также промышленные объекты, строительство и эксплуатация, которых запланированы и утверждены разрешительными документами (разрешение на строительство, проекты планировки и межевания территории).

После выявления факта наличия ЗОУИТ важно разобраться насколько существующее ограничение влияет на целевое использование приобретаемого Вами земельного участка.

Например, охранная зона ВОЛС, ширина которой действует в пределах двух метров в каждую сторону от его оси, ограничивает возможность высадки сельскохозяйственных культур на глубину более 30 см. Это значит, что, если Вы планируете высаживать сельскохозяйственные культуры глубиной до 30 см, то имеющееся ограничение для Вас некритично и не повлияет на использование земельного участка по назначению.

Отметим, что в отдельных случаях, если зона с особым условием использования территории не позволяет использовать Ваш земельный участок по назначению, с собственника объекта недвижимости в связи с эксплуатацией которого установлена ЗОУИТ можно взыскать убытки.

Для анализа, сбора информации и принятия решения о покупке земельного участка целесообразнее всего привлечь соответствующего специалиста.