В вестнике А СРО "МСКИ" опубликована статья заместителя директора ООО "РКЦ" Хамидуллина Э.И.

Текст статьи:

Начиная с 2000 г. ведение земельного реестра осуществлялось в разрезе кадастровых районов, примерно соответствующих границам муниципальных районов. На каждый кадастровый район создавалась отдельная местная система координат и база данных ПК ЕГРЗ ^[1].

В 2010 г. в Оренбургской области был осуществлен переход на региональную местную систему координат МСК – субъект 56 [2]. В результате перехода к МСК – субъект 56 все кадастровые районы технически были объединены в единый Оренбургский кадастровый округ.

К 2021 г. в соответствии с Постановлением Правительства РФ №2236-р от 01.12.2012 г. [3] и Постановлением Правительства РФ №1240 от 24.11.2016 г. [4] геодезические, картографические работы, а также ведение Единого государственного реестра недвижимости будет осуществляться в единой системе координат ГСК-2011.

Между тем, существует серьезная проблема, связанная с практически полным отсутствием в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) сведений о границах между субъектами РФ, границами муниципальных образований, границ населенных пунктов.

Как сообщает Росреестр, на 01.01.2017 года в ЕГРН содержатся сведения о 26 из 380 границ между субъектами Российской Федерации (6,8% от их общего количества). Таким образом, сведения о менее чем 7% границ между регионами России содержатся в государственном реестре. Это тревожная цифра, поскольку она отражает реальное положение дел не только в вопросе постановки земель на государственный кадастровый учет, но и в вопросе управления регионами в целом.

Вопрос определения границ муниципальных образований и поселений оказывает влияние на пополнение соответствующих бюджетов. В соответствии с главой 9 Бюджетного кодекса РФ от 31.07.1998 г. №145-ФЗ земельный налог полностью зачисляется в местные бюджеты муниципалитетов.

Пункт 3 статьи 11.9 Земельного кодекса РФ определяет, что границы земельных участков не должны пересекать границы муниципальных образований и (или) границы населенных пунктов. Это правило обусловлено тем, что каждый земельный участок, а также объект капитального строительства должен относиться к одному муниципальному образованию. Для этой цели, при проведении государственного кадастрового учета каждому объекту недвижимости присваивается код ОКАТО, устанавливающий принадлежность к бюджету. [5]

Однако, исторически единый государственный реестр недвижимости в России формировался по заявительному принципу – по обращениям землепользователей, в большей степени физических и юридических лиц для целей оформления прав на землю, и в меньшей степени по обращениям публичных образований (органов государственной власти и муниципалитетов).

Границам между регионами РФ, границам муниципальных районов и городов не уделялось должного значения, поскольку данные сведения не относятся к объектам недвижимости, а являются объектами землеустройства и соответственно не являются объектами имущественного оборота.

Между тем, важно не только знать границы между субъектами России, муниципалитетами и населенными пунктами, но и однозначной понимать какие земельные участки попадают в эти границы. Это способствует пополнению налоговой базы по земельному налогу и арендным платежам за землю, а также исключает возникновение имущественных споров между публичными образованиями и муниципалитетами при осуществлении разграничения права государственной и муниципальной собственности на землю.

Основная проблема, заключается в том, что на сегодняшний день процесс государственного кадастрового учета происходит от частного к общему. А именно, землепользователи земельных участков осуществляют оформление и установление их границ и зачастую сталкиваются с проблемой, что часть участка находится в ведении одного муниципального образования, а вторая часть в ведении другого муниципалитета. В особенности это затрагивает интересы правообладателей линейных объектов (линий электропередачи, газопроводов, нефтепроводов, автомобильных дорог и т.д.). Это вызывает трудности оформления у землепользователя и противоречие интересов у администраций муниципалитетов.

Более логичным был бы подход от большего к меньшему, когда государство в лице органов исполнительной власти субъектов РФ определили координаты границ между регионами, согласовали их и внесли в ЕГРН. Далее, аналогичную работу провели администрации муниципальных районов и населенных пунктов. И уже в рамках границ районов и населенных пунктов осуществлялась постановка на учет земель и объектов капитального строительства.

Это помогло бы землепользователям земельных участков, находящихся на границах муниципальных образований, а также правообладателям линейных сооружений, распложающихся в нескольких муниципальных образований, избежать трудностей связанных с оформлением прав на землю, а администрациям муниципальных образований пополнить свои бюджеты за счет взимаемых налоговых и арендных платежей за землю.

Стоит отметить, что эта проблема возникла достаточно давно. В соответствии с Постановлением Правительства РФ от 03.03.2007 г. №139 были определены правила установления местных систем координат на территории РФ. Указанные местные системы координат использовались для проведения геодезических и топографических работ при инженерных изысканиях, строительстве и эксплуатации зданий и сооружений, межевании земель, ведении кадастра. Предполагалось, что однажды эти системы будут соединены и как отдельные части составят целую картину.

Но когда в 2010 году осуществился переход от местных систем координат к региональной системе координат Оренбургской области, оказалось, что на получившейся карте есть наложения и пустые области между кадастровыми районами. Так к примеру, сельскохозяйственные паевые земли Илекского района Оренбургской области значительно пересекаются с границами земельных участков для индивидуального жилищного строительства в селе Краснохолм муниципального образования г. Оренбург.

По сведениям Росреестра, в настоящее время полностью внесены в ЕГРН региональные границы в Республике Бурятия – 3 границы, Республике Саха (Якутия) – 7 границ, Ямало-Ненецком автономном округе – 4 границы  и Амурской области – 4 границы каждого субъекта. Кроме того, частично внесены границы Хабаровского края, Владимирской, Иркутской, Новгородской и Московской областей, а также города Москвы.

В Федеральном законе от 24.07.2007 г. №221-ФЗ «О кадастровой деятельности» с 01.01.2015 г. появилась новая глава 4.1. «Комплексные кадастровые работы». Это особый вид кадастровых работ, при котором объектом работ выступает не отдельный земельный участок или объект капитального строительства, а территории в виде кадастровых кварталов или их частей. Фактически это работа по инвентаризации всех объектов недвижимости на заданной территории.

Следует отметить, что комплексные кадастровые работы не нашли широкого применения и на начало 2017 г. в Оренбургской области практически не осуществлялись. Наряду с причиной недостаточности финансирования (комплексные работы осуществляются по заказу и за счет бюджетов муниципалитетов), присутствует проблема технологическая – пересечение границ муниципальных образований и населенных пунктов, а вместе с ними и земельных участков, что мешает процессу проведения комплексных кадастровых работ.

Это не столько вопрос несовершенства системы кадастрового учета, сколько вопрос отсутствия системного подхода к осуществлению хозяйственной деятельности региона. Многие регионы теряют деньги и не предпринимают существенных действий для того чтобы изменить эту ситуацию.

Предлагается решать проблему по принципу от общего к частному:

• в первую очередь провести работы по определению, согласованию и внесению в ЕГРН границ между субъектами России. Задача это регионального уровня и осуществляться должна за счет бюджетных средств субъекта РФ;
• далее каждому муниципалитету (муниципалитету району и городским округам) определить свои границы, согласовать с соседями и внести в ЕГРН;

Это создаст основу для корректного перехода с общероссийской системе координат ГСК-2011 к 2021 году, а также позволит массово проводить комплексные кадастровые работы, которые устранят кадастровые и технические ошибки в сведениях о земельных участках и объектах капитального строительства, и позволит значительно увеличить объем базы для налоговых и арендных платежей.

[1] Программный комплекс «Единый государственный реестр земель»;

[2] В соответствии с приказом Управления Роснедвижимости по Оренбургской области №216 от 28.12.2009 г. «О переходе на местную систему координат МСК – субъект 56»;

[3] Распоряжение Правительства РФ от 01.12.2012 №2236-р Об утверждении плана мероприятий ("дорожной карты") "Повышение качества государственных услуг в сфере государственного кадастрового учета недвижимого имущества и государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним";

[4] Постановление Правительства РФ от 24.11.2016 г. №1240 "Об установлении государственных систем координат, государственной системы высот и государственной гравиметрической системы";

[5] Общероссийский классификатор административно-территориального деления.

Хамидуллин Эльвир Ильдарович, Заместитель директора по производству Компании «Региональный кадастровый центр», региональный представитель А СРО «МСКИ» в Оренбургской области, кадастровый инженер.

Скачать файл "Вестник Ассоциации СРО "Межрегиональный союз кадастровых инженеров" за 2017 г."