Комплексные кадастровые работы – почему законодательная инициатива трехлетней давности не получила реализации на практике?

Федеральным законом от 22.12.2014 г. №447-ФЗ [1] в основной на тот момент федеральный закон, регламентирующий порядок проведения государственного кадастрового учета и кадастровых работ от 24.07.2007 г. №221-ФЗ[2] (Далее – Закон о кадастровой деятельности) были внесены существенные изменения – включена новая глава 4.1. определяющая понятие и порядок выполнения комплексных кадастровых работ.

[1] Федеральный закон от 22.12.2014 г. №447-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О государственном кадастре недвижимости" и отдельные законодательные акты Российской Федерации";

[2] Федеральный закон от 24.07.2007 г. №221-ФЗ «О кадастровой деятельности» (старое название «О государственном кадастре недвижимости»;

С того момента прошло уже более трех лет, однако широкого распространения на территории Российской Федерации комплексные кадастровые работы не приобрели, а на территории Оренбургской области до 2018 года такие работы не проводились вообще.

Рассмотрим более подробно – в чем отличие целей, принципов и технологии обычных кадастровых работ и комплексных кадастровых работ.

Во-первых, согласно пункта 4.1 статьи 1 Закона о кадастровой деятельности, кадастровые работы выполняются в отношении земельных участков, зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства, частей земельных участков, зданий, сооружений, помещений, а также иных объектов недвижимости, подлежащих кадастровому учету.

Об объекте комплексных кадастровых работ говорится в пункте 1 статьи 42.1. Закона о кадастровой деятельности - такие работы выполняются одновременно в отношении всех расположенных на территории одного кадастрового квартала или территориях нескольких смежных кадастровых кварталов:

• земельных участков, сведения ЕГРН о которых не соответствуют требованиям к описанию местоположения границ земельных участков;
• земельных участков, занятых объектами общего пользования, образование которых предусмотрено утвержденным проектом межевания территории;
• объектов капитального строительства, права на которые зарегистрированы в установленном порядке.

Таким образом, объекты работ одни и те же, однако различие в том, что при кадастровых работах работы проводятся в отношении отдельных объектов недвижимости, а при комплексных кадастровых работах происходит сплошная постановка на государственный кадастровый учет в пределах одного или нескольких смежных кадастровых кварталов.

Во-вторых, статьей 15 Федерального закона от 13.07.2015 г. №218-ФЗ [3] (Далее – Закон о государственной регистрации) определен круг лиц по заявлению которых осуществляются государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав. В этот перечень включены: собственники земельных участков и объектов капитального строительства, в установленных случаях кадастровые инженеры, нотариусы и иные лица.

Обобщая можно сказать, что при кадастровых работах обращение в орган кадастрового учета и регистрации прав осуществляется в заявительном порядке – изменения в ЕГРН осуществляются в результате обращения заявителей.

Напротив, при проведении комплексных кадастровых работах, в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 42.2. Закона о кадастровой деятельности, заказчиками таких работ являются органы местного самоуправления (в отдельных случаях органы исполнительной власти субъекта РФ) и финансирование комплексных кадастровых работ осуществляется за счет средств бюджетов субъектов РФ и муниципалитетов.

Заинтересованнымилицами при проведении кадастровых работ являются правообладатели земельных участков и объектов капитального строительства, с целью реализовать свои права на объекты недвижимости.

При комплексных кадастровых работах заинтересованным лицом являются органы местного самоуправления. Цель проведения таких работ фискальная – инвентаризация и внесение в ЕГРН актуальных сведений о земельных участках и объектах капитального строительства для определения налогооблагаемой базы по земельному и имущественному налогу.

В-третьих, сведения ЕГРН нередко содержат ошибки, которые внесены в реестр в результате ошибок при проведении кадастровых работ и (или) межведомственного взаимодействия – получения органом кадастрового учета и регистрации прав неверных сведений в актах органов государственной власти и органов местного самоуправления. Такие ошибки в соответствии с пунктом 3 статьи 61 Закона о государственной регистрации именуются реестровыми ошибками.

В составе видов кадастровых есть отдельная процедура, когда в орган кадастрового учета и регистрации права подается заявление об исправлении реестровой ошибки. При этом существуют ограничения – правообладатель объекта недвижимости имеет право подать такое заявление только в отношении своего объекта недвижимости.

Однако, на практике нередки случаи, когда реестровая ошибка допущена в смежном земельном участке или нескольких земельных участках. Присутствуют ситуации, когда реестровые ошибки носят массовый характер – например, когда местоположение нескольких смежных земельных участков определено не верно и в реестре недвижимости зарегистрированы права. Для исправления таких реестровых ошибок нужно одновременное согласие всех правообладателей земельных участков. Зачастую, без судебного разбирательства устранить такие ошибки невозможно.

Технология проведения комплексных кадастровых работ направлена в том числе и на исправление реестровых ошибок – подпункт 5 пункта 2 статьи 42.1. Закона о кадастровой деятельности определяет, что в результате выполнения комплексных кадастровых работ обеспечивается исправление реестровых ошибок в сведениях о местоположении границ объектов недвижимости.

Следовательно, объектами комплексных кадастровых работ являются не только земельные участки и объекты капитального строительства, границы которых не стоят на учете, или объекты, которые вообще не поставлены на государственный кадастровый учет. Анализу на предмет соответствия сведений в ЕГРН фактическим сведениям подлежат все земельные участки и объекты капитального строительства в пределах кадастрового квартала.А в случае выявления реестровых ошибок, исполнитель комплексных кадастровых работ обязан исправить ошибки в ЕГРН.

В-четвертых, процедура согласования местоположения границ земельных участков при уточнении их границ при выполнении кадастровых работ определена статьями 39 и 40 Закона о кадастровой деятельности. Осуществляется в результате индивидуального согласования или путем проведения общего собрания смежных землепользователей. Ответственность за проведение процедуры согласования местоположения границ земельных участков несет кадастровый инженер, оформляя результаты актом согласования местоположения границ земельного участка.

Механизм согласования местоположения границ земельных участков при комплексных кадастровых работах определен статьей 42.10 Закона о кадастровой деятельности. Согласно этой норме, органом местного самоуправления, на территории которого выполняются комплексные кадастровые работы, формируется согласительная комиссия, в состав которой входят представители органов власти субъекта РФ, федеральных органов власти, органов местного самоуправления, органа регистрации прав, саморегулируемой организации в которой состоит кадастровый инженер – исполнитель комплексных кадастровых работ.

Работа согласительной комиссии определяется типовым регламентом, результат согласования также оформляется актом согласования местоположения границ при выполнении комплексных кадастровых работ.

При этом отличия в процедуре согласования местоположения границ земельных участков в порядке извещения заинтересованных лиц – в отличие от обычных кадастровых работ, когда используются индивидуальные уведомления, переданные смежным землепользователям лично или почтовым отправлением и публикации в газете, при комплексных кадастровых работах извещение о проведении заседания согласительной комиссии публикуется на сайт органа местного самоуправления – заказчика работ, органа исполнительной власти субъекта РФ, органа кадастрового учета и регистрации прав.

Другим существенным отличием процедуры согласования границ земельных участков при комплексных кадастровых работах является то, что местоположение границ земельных участков вносятся в ЕГРН в любом случае – при отсутствии возражений заинтересованных лиц - со статусом «согласованное», при наличии возражений заинтересованных лиц – со статусом «спорное», кроме случаев определения границы в судебном порядке.

Можно сделать вывод о том, что механизм извещения заинтересованных лиц о проведении процедуры согласования при выполнении комплексных кадастровых работ, позволяет охватить широкий круг заинтересованных лиц, позволив им выразить свою позицию относительно местоположения границ. При этом достигается задача постановки на государственный кадастровый учет объектов недвижимости с определением их границ, с целью определения налогооблагаемой базы по земельному и имущественному налогам.

На практике нередки случаи, когда ранее учтенные земельные участки и объекты капитального строительства не содержатся в сведениях ЕГРН. Между тем у правообладателей на руках могут быть правоудостоверяющие документы, которые в соответствии с действующим законодательством признаются государством. Положительным моментом при проведении комплексных кадастровых работ безусловно является то, что в силу подпункта 3 пункта 2 статьи 42.6 Закона о кадастровой деятельности, на исполнителя комплексных кадастровых работ возлагается задача внесения в ЕГРН сведений о ранее учтенных объектах недвижимости, расположенных в границах территории выполнения комплексных кадастровых работ.

Подводя итог сказанному, возникает вопрос – почему же возможностью проведения комплексных кадастровых работ не пользуются органы местного самоуправления, являющиеся получателями земельного налога и налога на имущество физических лиц?

Предположительно, одной из причин, ограничивающих возможности проведения таких работ является дефицит соответствующих бюджетов. Между тем, вложения в приведение в порядок реестра недвижимости, фактически является инвестицией для органов местного самоуправления.

Однако, финансовую отдачу от проведения комплексных кадастровых работ по той или иной территории следует предварительно оценивать по следующим критериям:

• площадь кадастрового квартала (кварталов);
• количество земельных участков и объектов капитального строительства не стоящих на государственном кадастровом учете и зарегистрированы права;
• предполагаемый вид разрешенного использования земельных участков и назначения объектов капитального строительства;

В качестве вспомогательных данных, позволяющих принять решение о проведении комплексных кадастровых работ, целесообразно использовать данные дистанционного зондирования земли, в том числе космические снимки, ортофотопланы, электронные цифровые карты, а также проводить осмотр территории работ.

На основе полученных данных, возможно спрогнозировать прирост суммарной кадастровой стоимости земельных участков и объектов капитального строительства на территории проведения работ и сопоставив с величиной затрат на выполнение комплексных кадастровых работ, оценить финансовый результат.

[1] Федеральный закон от 22.12.2014 г. №447-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О государственном кадастре недвижимости" и отдельные законодательные акты Российской Федерации";

[2] Федеральный закон от 24.07.2007 г. №221-ФЗ «О кадастровой деятельности» (старое название «О государственном кадастре недвижимости»;

[3] Федеральный закон от 13.07.2015 г. №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»;