Зачем регистрировать право собственности на машино-место как на объект недвижимости?

Корреспондент: Насколько сложен процесс переоформления помещения под паркинг в машино-место? Как выглядит весь процесс?

Эльвир Хамидуллин: С 1 января 2017 года в связи с вступлением в силу изменений, внесенных в правовые акты РФ Федеральным законом «О внесении изменений в часть первую гражданского кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» от 03.07.2016 № 315-ФЗ введено новое правовое регулирование, касающееся регистрации права собственности на машино-места.

Машино-места располагаются в жилых домах, бизнес-центрах, других зданиях и сооружениях и предназначаются исключительно для размещения и хранения автотранспорта и могут быть ограждены стенами или иными конструктивными элементами. Вместе с тем, это может быть площадка, обозначенная разметкой (например, краской или наклейками) и неразрывно связанная с объектом (зданием, домом, постройкой), но при этом данные о границах которой обязательно должны быть внесены в ЕГРН. Необходимо отметить, парковка на обочине дороги или разметка во дворе машино-местом не считается.

Говоря о процессе переоформления помещений под паркинг в новый вид объекта недвижимости – машино-место, необходимо учитывать следующее.

До 1 января 2017 года процесс оформления прав на парковочные места, являющиеся нежилыми помещениями, или машино-места зависел от того каким образом возникало право собственности.

В одном случае, машино-место, не являлось самостоятельным объектом недвижимости, а представляло часть объекта недвижимости, в отношении которого действует режим общей долевой собственности, а пользователь машино-места является долевым сособственником данной недвижимой вещи, в отношении которой порядок пользования определяется соглашением участников долевой собственности или решением суда. В этом случае размер доли определялся исходя из количества мест на парковке и проходила регистрация права собственности в отношении машино-мест именно на долю в общей собственности. Для отчуждения своей доли требовался отказ от преимущественного права покупки остальных участников общей долевой собственности.

В другой ситуации, машино-место определялось как самостоятельный объект недвижимости – помещение.  При этом в данном случае, по заявлению заинтересованных лиц, сведения о таких помещениях (машино-местах) содержались в технической документации, составленной в результате проведения первичной или текущей инвентаризации здания, сооружения или помещения паркинга, в которых расположены данные машино-места. В результате проведения технической инвентаризации, в том числе на основании подготовленных технических планов устанавливались характеристики нежилого помещения (парковочного места): местоположение, размеры, границы, площадь. На данные парковочные места (машино-места) в результате проведения учетных действий правообладателям выдавались кадастровые паспорта, после чего была возможной регистрация права на данный объект недвижимости.

Соответственно, в выписке из реестра, который в конечном итоге получал собственник, объект, фактически являвшийся «машино-местом», именовался как «нежилое помещение».  В соответствии с действующим законодательством, такие документы сохраняют свою силу и не требуют переоформления, но гражданин по собственному желанию может подать заявление в Росреестр об изменении вида объекта с «нежилое помещение» на «машино-место», приложив технический план.

Внесение в единый государственный реестр недвижимости сведений о машино-месте, а именно постановка на государственный кадастровый учет и (или) регистрация прав на машино-место, осуществляется на основании технического плана (в котором содержатся сведения, необходимые для внесения в ЕГРН сведений об этом объекте), правоустанавливающего документа и заявления о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав.

Размер государственной пошлины установлен 2 000 рублей для физических лиц и 22 000 рублей для организаций.

В целях проведения регистрации прав, заявитель вправе лично обратиться в МФЦ, предоставив необходимые документы на бумажном носителе, либо в форме электронных документов и (или) электронных образов документов, подписанных усиленной квалифицированной электронной подписью, с использованием информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети "Интернет", посредством единого портала государственных и муниципальных услуг или официального сайта с использованием единой системы идентификации и аутентификации.

Для подготовки технического плана могут быть использованы следующие документы: разрешение на ввод здания или сооружения, в которых расположено машино-место, в эксплуатацию, проектная документация здания или сооружения, в которых расположено машино-место, изготовленный до 1 марта 2013 г. технический паспорт здания или сооружения, а также иные документы: в частности, копия договора долевого строительства, содержащего описание такого машино-места, акт приема-передачи готового машино-места.

Для подготовки технического плана на машино-место, необходимо обратиться в организацию, занимающуюся осуществлением кадастровой деятельности, либо к кадастровому инженеру.

Границы машино-места определяются проектной документацией здания, сооружения, площадь машино-места в пределах установленных границ должна соответствовать минимально и (или) максимально допустимым размерам. Минимально допустимые размеры машино-места - 5,3 x 2,5 м, максимально допустимые - 6,2 x 3,6 м.

Максимально допустимые размеры машино-места рассчитаны исходя из максимальных габаритов (длины и ширины) легковых автомобилей, размещаемых на машино-местах, с учетом минимально допустимых зазоров безопасности, расстояния между автомобилями на местах стоянки и конструкциями здания.

В качестве правоустанавливающего документа могут быть использованы разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, договор инвестирования, договор купли-продажи, а также иные документы, подтверждающие возникновение права собственности.

Стоит также отметить, законом о государственной регистрации объекта недвижимости также предусмотрена постановка машино-мест на государственный кадастровый учет без одновременной регистрации прав. Данная процедура будет возможна в отношении всех машино-мест в здании, сооружении одновременно с осуществлением ГКУ на это здание, либо в случае, если право собственности на это здание, сооружение уже зарегистрировано в ЕГРН, при постановке на  ГКУ всех машино-мест в этом здании, сооружении.

Например, если многоквартирный дом с парковкой сдан в эксплуатацию после 1 января 2017 года, то машино-место, равно как и квартиру, поставят на кадастровый учет без личного участия заявителя - одновременно вместе со всеми другими квартирами и парковками. Гражданину останется только обратиться за оформлением права. В этом случае на регистрацию потребуется не более 9 рабочих дней.

Также, новыми правилами установлена возможность участника общей долевой собственности выделить в натуре свою долю, если таковая была зарегистрирована до 1 января 2017 г., путем определения границ машино-места и регистрации на него права собственности. При этом согласие остальных участников долевой собственности не нужно, необходимо только предоставить соглашение всех сособственников или решение общего собрания, определяющие порядок пользования недвижимым имуществом, находящимся в общей долевой собственности. Право общей долевой собственности на помещение, в границах которого располагаются машино-места, прекращается со дня выдела в натуре доли последним участником и регистрации им права собственности на машино-место.

Для этого также необходимо будет обратиться в организацию, занимающуюся осуществлением кадастровой деятельности, либо к кадастровому инженеру, для подготовки технического плана на машино-место.

Корреспондент: Давайте поговорим об этой ситуации на более конкретном примере.   Во сколько обойдется переоформление 160 парковочных мест в одном жилом доме?

Эльвир Хамидуллин: В данном случае, если речь идет о подготовке пакета документов, необходимого для переоформления парковочных помещений в машино-места, при определении стоимости, необходимо учитывать объем необходимых работ.

Помимо подготовки технического плана, по желанию заказчика кадастровых работ могут быть дополнительно определены координаты специальных меток. (При отображении границ машино-места также указываются обозначения характерных точек границ машино-места, обозначение машино-места (номер), расстояние от каждой характерной точки границы машино-места до не менее двух находящихся в прямой видимости от машино-места специальных меток в системе специальных меток для определения границ машино-мест на соответствующем этаже здания или сооружения (в том числе характерных точек границ помещения, если по желанию заказчика кадастровых работ местоположение машино-места устанавливалось путем определения координат таких точек) и отображается положение таких специальных меток (включая характерные точки границ помещения) и их обозначение (при наличии).

В случае, если нежилое помещение, в состав которого входит 160 парковочных мест, необходимо разделить на отдельные объекты недвижимости, в данной ситуации будет подготовлен один технический план, при этом необходимо учитывать, что регистрация прав будет осуществлена на каждый объект в отдельности. Соответственно оплата государственной пошлины будет проведена за каждый объект.

Корреспондент: В Оренбургской области уже были случаи регистрации права собственности на такие объекты недвижимости, как машино-места?

Эльвир Хамидуллин: Нашей организацией в 2017 году выполнялись работы по постановке на государственный кадастровый учет, а также сопровождение государственной регистрации прав в отношении машино-мест, расположенных в подземной части многоквартирного жилого дома на территории города Оренбурга.

Данные о машино-местах до обращения заказчика в нашу организацию были внесены в ЕГРН в качестве одного общего нежилого помещения, право собственности на которое было зарегистрировано в ЕГРН. По договору подряда были выполнены работы по образованию восьми объектов недвижимости (машино-мест) путем раздела общего нежилого помещения. Сведения об исходном помещении, из которого были образованы машино-места, были исключены из ЕГРН, в соответствии с положениями действующего законодательства. В отношении образованных машино-мест была проведена государственная регистрация прав.

Корреспондент: Зачем вообще нужен этот процесс переоформления? Получат ли собственники какую-то выгоду? Как это отразится на налогообложении?

Эльвир Хамидуллин: Как уже было сказано ранее, в соответствии с изменениями в сфере законодательства, вступившими в силу с 1 января 2017 года, машино-места в подземных автостоянках, многоэтажных паркингах стали самостоятельными объектами недвижимого имущества.  На сегодняшний день машино-место может быть предметом купли-продажи, дарения, ипотеки или аренды.

Таким образом, наличие у собственников объектов недвижимости отдельного зарегистрированного права на машино-место позволяет ему распоряжаться объектом по своему усмотрению (продавать, дарить, сдавать в аренду и т.д.). Государственная регистрация прав на объект недвижимости является правовым актом, верифицирующим возникновение, изменение, переход или прекращение права правообладателя на недвижимую вещь.

Собственники машино-мест, действительно имеют выгоду в части снижения суммы налога, поскольку ставка по налогу на машино-места ниже, чем на нежилые помещения. В соответствии с пунктом 2 статьи 406 Налогового кодекса Российской Федерации налоговые ставки по налогу устанавливаются нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований в зависимости от применяемого порядка определения налоговой базы.

В случае определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объекта налогообложения в отношении машино-мест налоговые ставки устанавливаются в размерах, не превышающих 0,1 процента. Для нежилых помещений налоговая ставка выше. Налоговая ставка в отношении нежилых помещений составляет до 0,5% от кадастровой стоимости.

В соответствии с разъяснениями, данными Федеральной налоговой службой действия владельцев парковочных мест, учтенных в качестве нежилых помещений, в подобных случаях сводятся к следующим шагам:

1. Обращение в Росреестр с целью изменить наименование собственности на «машино-место», если объект по факту соответствует нормам закона, предусмотренным для парковочных мест. Измененные сведения будут направленны в налоговую структуру для расчета величины налога;
2. Если же в свидетельстве о госрегистрации прав на собственность объект уже именуется «машино-местом», владелец может самостоятельно обратиться в налоговую службу с просьбой пересчитать налог.

Фото:iStock.com