Особенности установления местоположения границ охранных зон в отношении линейных объектов

Действительно, данная тема очень актуальна. И связно это, прежде всего, со следующими причинами:

1. Законодатель очень часто меняет подходы к процедуре внесения в ЕГРН (единый государственный реестр недвижимости) сведений о местоположении границ охранной зоны. Например, градостроительный кодекс РФ в редакции от 01.01.2018 года определял установление границ охранной зоны на стадии получения разрешения на ввод объекта в эксплуатации (ст.55). Градостроительный кодекс РФ в редакции на 03.08.2018 года, обязывает устанавливать границы охранной зоны уже на стадии получения разрешения на строительство (ст.51). То есть норма от 01.01.2018 года просуществовала лишь полгода.
2. Линейные объекты, в соответствии с Градостроительным кодексом РФ (ст.51) и Законами субъектов РФ разделяются на объекты в отношении, которых требуется получение разрешения на строительство и объекты при строительстве, которых получение такого разрешения не требуется. И если законодатель Градостроительным кодексом РФ в редакциях от 01.01.2018 года и 03.08.2018 года регламентировал подходы к установлению охранных зон в отношении объектов на которые требуется получение разрешения на строительство. То порядок установления охранных зон в отношении линейных объектов в отношении, которых не требуется получение разрешения на строительство законодательством четко не регламентирован.
3. На сегодняшний момент, ни одним Законом РФ, не установлены четкие инструкции по внесения в ЕГРН сведений о местоположении охранных зон. Поскольку порядок вытекает не только из Градостроительного кодекса РФ, но и из отдельных нормативно-правовых актов, регламентирующих особенности установления охранных зон в зависимости от вида линейного объекта (линия связи, линия электропередачи, объекты газового хозяйства). Поэтому Застройщик или правообладатель линейного объекта зачастую не понимает, что ему делать.

В связи с этим, мы объединили сложившуюся практику, и разработали пошаговую инструкцию, позволяющую надлежащим образом провести работы по установлению границ местоположения охранной зоны линейного объекта.

Как уже выше было сказано, статьей 51 Градостроительного кодекса предусмотрены случаи, при которых требуется получение разрешения на строительство и в каких оно не требуется. Помимо этого, на уровне субъектов РФ в соответствующих градостроительных регламентах и Законах о градостроительной деятельности, так же предусмотрены случаи, при которых не требуется получение разрешения на строительство.

С точки зрения проведения мероприятий по установлению охранных зон в отношении линейных объектов, вопрос "подпадает ли Ваш объект под случаи, требующие или не требующие разрешение на строительство" является важным. Поскольку именно от этого критерия зависит последовательность проводимых мероприятий.  

В связи с этим, первоначально необходимо установить вид линейного объекта, а также определить требуется ли в отношении этого объекта получать разрешение на строительство или нет.

В этой статье мы не будем описывать каким образом можно определить, требуется ли в отношении Вашего объекта получать разрешение на строительство или нет. Очень подробно мы говорили об этом в нашей статье «Специфика планирования при организации работ по юридическому сопровождению строительства, регистрации права и установления охранных зон в отношении линейных объектов».

Далее пошаговая инструкция по установлению охранных зон в отношении линейных объектов будет выглядеть следующим образом:

1. Для линейных объектов, в отношении, которых требуется получение разрешения на строительство:

Специфика установления охранных зон в отношении линейных объектов, требующих получения разрешения на строительство, заключается в том, что решение об установлении охранной зоны и описание местоположения границы охранной зоны линейного объекта входит в состав пакета документов к заявлению на получение разрешения на строительство (ст.51 Градостроительного кодекса РФ). А это значит, что охранная зона линейного объекта устанавливается, фактически, еще до начала проведения строительно-монтажных работ.

Помимо этого, обязательным приложением к заявлению на получение разрешения на строительство в отношении линейного объекта является утвержденный проект планировки и проект межевания территории. В соответствии с Постановлением Правительства РФ №564 от 12.05.2017 года "Об утверждении Положения о составе и содержании проектов планировки территории, предусматривающих размещение одного или нескольких линейных объектов", в состав проекта планировки входит схема территории границ зон с особыми условиями использования территории (ЗОУИТ или в нашем случае охранная зон).

С учетом изложенного:

Шаг №1

Сбор и анализ исходных данных.

- Анализ утвержденного проекта планировки и проекта межевания территории (ППТ и ПММТ) линейного объекта. Получение от Заказчика работ в качестве исходных данных: утвержденную в составе ППТ и ПМТ схему территории границ зон, с особыми условиями использования территории и ведомость координат.

- Запрос в органах Росреестра картографической основы, в границах территории размещения линейного объекта, в соответствии с требованиями Приказа Минэкономразвития России от 23.03.2016 №163.

Шаг №2

Изучение регламента и порядка утверждения охранной зоны в зависимости от типа линейного объекта. Установление государственного органа или органа местного самоуправления, наделенного, в соответствии с действующим законодательством, полномочиями по утверждению местоположения границы охранной зоны.

Например:

- Решение об установление охранной зоны в отношении объектов электросетевого хозяйства издается органами Ростехнадзора на основании Постановления от 24 февраля 2009 г. N 160 «О порядке установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон».

- Решение об установлении охранной зоны объектов газового хозяйства издается Правительством субъектов РФ на основании Правил охраны газораспределительных сетей, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 20.11.2000 г. № 878 «Об утверждении Правил охраны газораспределительных сетей»

Шаг №3

Подготовка текстового и графического описания местоположения охранной зоны линейного объекта. Данный документ готовится силами кадастрового инженера, имеющего соответствующих квалификационный аттестат и программное оборудование.

Шаг №4

Подготовка пакета документов и его направление в орган государственной власти либо орган местного самоуправления, наделенный полномочиями по утверждению и выдаче решений об утверждении текстового и графического описания местоположения охранной зоны.

Шаг №5

Получение от органа государственной власти либо местного самоуправления, наделенного полномочиями по установлению охранной зоны Решения (акта) об утверждении границы охранной зоны линейного объекта.

Шаг №6

Контроль за направлением, в порядке межведомственного взаимодействия, Решения об установлении охранной зоны с приложением текстового и графического описания охранной зоны в органы Росреестра.

Порядок межведомственного взаимодействия предусмотрен частью 1 статьи 32 федерального закона от 13.07.2015 г. №218-ФЗ (Закон «О государственной регистрации недвижимости»), согласно которой, сведения об установлении ЗОУИТ вносятся в ЕГРН в порядке межведомственного информационного взаимодействия на основании соответствующих решений (актов) органов государственной власти либо органов местного самоуправления.

Шаг №7

Получение выписки из ЕГРН, содержащей информацию о внесенных в ЕГРН, сведениях о местоположении границы охранной зоны. Выписка заказывается в органах Росреестра.

Шаг №8

Направление Заказчику Решения об установлении охранной зоны с приложением текстового и графического описания местоположения границы охранной зоны, для включения этих документов, в качестве приложения к заявлению для получения разрешения на строительство (ст.52 Градостроительного кодекса РФ).

2. Для линейных объектов, в отношении, которых не требуется получение разрешения на строительство.

Специфика установления охранных зон в отношении линейных объектов при строительстве, которых не требуется получения разрешения на строительство заключается в том, что законодательством не определено в какой момент вносятся в ЕГРН сведения о местоположении охранной зоны.

Так же в большинстве случаев, в отношении таких объектов ППТ и ПМТ не утверждается.

Поэтому на практике, процедура установления охранных зон осуществляется уже не перед, а после проведения строительно-монтажных работ.

Шаг №1

Сбор и анализ исходных данных.

-Поскольку установление охранных зон осуществляется после проведения строительно-монтажных работ в качестве исходных данных используются результаты исполнительной съемки фактического местоположения построенного линейного объекта. При разработке схемы местоположения охранной зоны важно учитывать нормы отвода под устанавливаемую охранную зону. Для различного вида и типов линейных объектов ширина охранной зоны разная.

В случае, если в отношении линейного объекта утверждался ППТ и ПТМ, необходимо использовать утвержденную в составе ППТ и ПМТ схему территории границ зон, с особыми условиями использования территории и ведомость координат.

- Запрос в органах Росреестра картографической основы, в границах территории размещения линейного объекта, в соответствии с требованиями Приказа Минэкономразвития России от 23.03.2016 №163.

Шаг №2

Изучение регламента и порядка утверждения охранной зоны в зависимости от типа линейного объекта. Установление государственного органа или органа местного самоуправления, наделенного, в соответствии с действующим законодательством, полномочиями по утверждению местоположения границы охранной зоны.

Шаг №3

Подготовка текстового и графического описания местоположения охранной зоны линейного объекта. Данный документ готовится силами кадастрового инженера, имеющего соответствующих квалификационный аттестат и программное оборудование.

Шаг №4

Подготовка пакета документов и его направление в орган государственной власти либо орган местного самоуправления, наделенный полномочиями по утверждению и выдаче решений об утверждении текстового и графического описания местоположения охранной зоны.

Шаг №5

Получение от органа государственной власти либо местного самоуправления, наделенного полномочиями по установлению охранной зоны Решения (акта) об утверждении границы охранной зоны линейного объекта.

Шаг №6

Контроль за направлением, в порядке межведомственного взаимодействия, Решения (акта) об установлении охранной зоны с приложением текстового и графического описания охранной зоны в органы Росреестра.

Порядок межведомственного взаимодействия предусмотрен частью 1 статьи 32 федерального закона от 13.07.2015 г. №218-ФЗ (Закон «О государственной регистрации недвижимости»), согласно которой, сведения об установлении ЗОУИТ вносятся в ЕГРН в порядке межведомственного информационного взаимодействия на основании соответствующих решений (актов) органов государственной власти либо органов местного самоуправления.

Шаг №7

Получение выписки из ЕГРН, содержащей информацию о внесенных в ЕГРН, сведениях о местоположении границы охранной зоны. Выписка заказывается в органах Росрестра

Результаты работ, получаемые в результате проведения процедуры по установлению охранных зон в отношении линейных объектов.

1. Текстовое и графическое описание местоположения охранной зоны линейного объекта (в электронном и бумажном виде)
2. Решение органа государственной власти или местного самоуправления об утверждении границ охранной зоны с приложением текстового и графического описания местоположения охранной зоны линейного объекта.
3. Выписка из ЕГРН (единый государственный реестр недвижимости) содержащая информацию о внесенных в ЕГРН, сведениях о местоположении границы охранной зоны. 

Таким образом, видно, что процедура установления границ охранных зон в отношении объектов, требующих и не требующих получения разрешения на строительство по объему работ, практически не отличается. Существенное различие только в исходных материалах для определения границы охранной зоны и последовательности внесения в ЕГРН информации о зонах с особым условием использования территории.

Говоря о процедуре установления охранных зон в отношении линейных объектов считаем важным поговорить и о проблемах.

Особо хотели обратить внимание на две проблемы, которые на сегодняшний момент так и не урегулированы:

1. При установлении границ охранной зоны в отношении объектов электросетевого хозяйства возникают случаи, когда органы Ростехнадзора отказывают в выдаче Решения об утверждении границы охранной зоны ссылаясь на то, что заинтересованное лицо в составе пакета документов должно приложить акт ввода в эксплуатацию объекта и/или разрешение на допуск в эксплуатацию энергоустановки. Однако, как можно предоставить эти документы, если текстовое и графическое описание местоположения охранной зоны является приложением к заявлению на получение разрешения на строительство. То есть по смыслу Градостроительного кодекса РФ охранная зона устанавливается до проведения строительно-монтажных работ, а органы Ростехнадозора могут выдать решение об утверждении местоположения охранной зоны только после ввода объекта в эксплуатацию.
2. Не все органы государственной власти и местного самоуправления наделены полномочиями по утверждению местоположения границ охранных зон. Например, в г.Казани, г.Оренбурге, г.Ульяновске Уставами не закреплены полномочия этих Администраций по утверждению местоположения границ охранных зон. Такая же ситуация во многих регионах РФ. Надеемся, что в ближайшее время в соответствии с вступившими 03.08.2018 г. в силу поправками в Градостроительный кодекс РФ органы местного самоуправлениями будут наделены полномочиями по выдаче решений (актов) об утверждении местоположения границ охранной зоны. И такая проблема перестанет быть актуальной (касается в целом объектов, в отношении которых в соответствии с действующим законодательством РФ не требуется получение разрешение на строительство).