Многоконтурные земельные участки: можно ли образовать их сегодня и что важно знать собственникам
сегодня, 08:04просмотров: 30
В практике кадастровых работ до сих пор встречаются ситуации, когда у заявителей возникает вопрос: можно ли оформить один земельный участок так, чтобы он состоял из нескольких отдельных частей, расположенных в разных местах? Такие участки обычно называют многоконтурными.
Компания «Региональный кадастровый центр» делает разъяснения для учета в работе. Основной вывод этих разъяснений важен для собственников, арендаторов, кадастровых инженеров и правообладателей линейных объектов: в действующем федеральном законодательстве общий порядок образования новых многоконтурных земельных участков сейчас не предусмотрен, за редкими исторически обусловленными исключениями, главным образом в сфере земель сельскохозяйственного назначения. Это прямо следует из письма
Что такое многоконтурный земельный участок простыми словами?
Если говорить не юридическим, а обычным языком, многоконтурный участок — это один объект недвижимости, который на местности состоит не из одного сплошного массива земли, а из нескольких отдельных частей, разделенных другими участками или землями.
Например, у одного правообладателя есть несколько частей земли под объектом или несколько разрозненных фрагментов, и они учтены в ЕГРН как один земельный участок.
При этом важно понимать: в закреплено, что объектами земельных отношений являются земля, земельные участки и части земельных участков, а сам земельный участок — это недвижимая вещь, индивидуально определенная часть земной поверхности. В также закреплено, что земельный участок является недвижимостью, а права на него подлежат государственной регистрации.
Почему такие участки вообще появились?
Многоконтурные земельные участки — не новая идея. Большая часть таких объектов была поставлена на государственный кадастровый учет в прежний период, когда действовали Федеральный закон от 02.01.2000 №28-ФЗ «О государственном земельном кадастре» и прежняя редакция Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности». Эти нормативно-правовые акты применялись до запуска современной системы учета
По сути, многоконтурные участки в свое время стали практическим решением там, где законодательство еще не выстроило удобный механизм оформления:
- земель под линейными объектами;
- отдельных земель сельскохозяйственного назначения;
- некоторых лесных участков.
То есть раньше такой подход фактически восполнял пробел в правовом регулировании. Но сегодня правовая ситуация уже иная.
Что изменилось сейчас?
С 01.01.2017 года вопросы кадастрового учета и регистрации прав регулирует Порядок образования земельных участков регулируется уже непосредственно , прежде всего главой I.1.
Сейчас прямо устанавливает, какими способами вообще могут образовываться земельные участки: раздел, объединение, перераспределение, выдел, а также образование из государственных или муниципальных земель. Это закреплено в статье .
И вот здесь возникает ключевой момент:
в действующих нормах нет общего механизма, который позволял бы по желанию заявителя сформировать новый участок из нескольких разрозненных контуров, отделенных друг от друга чужими участками или иными землями. На это прямо указал .
Почему Росреестр считает такой подход противоречащим закону?
Причина в том, что земельное законодательство исходит не только из удобства оформления, но и из принципа рационального использования земли.
устанавливает важное правило: образование участков не должно приводить к чересполосице, вкрапливанию, вклиниванию, изломанности границ и иным недостаткам, которые мешают нормальному использованию и охране земель.
Если объединить в один объект несколько разрозненных контуров, которые находятся в разных местах и разделены другими участками, это как раз и создает те самые проблемы, против которых направлена . Именно поэтому подход, при котором отдельные территориально разобщенные части искусственно собираются в один участок, не соответствует действующему регулированию.
Подчеркиваем: вопрос о том, образовывать ли многоконтурный участок, не может зависеть только от удобства заявителя — например, чтобы упростить учет, сократить количество документов или снизить расходы на госпошлину. Земельные отношения регулируются не только интересом собственника, но и публичными требованиями к землеустройству.
Нужно ли сегодня образовывать многоконтурные участки для линейных объектов?
В обычной практике — нет, как правило, не нужно. Раньше многоконтурные участки действительно использовались, в том числе при оформлении земель под линейными объектами. Но сейчас законодательство предлагает другие правовые инструменты.
Для размещения линейных объектов сегодня могут применяться:
- частный сервитут;
- публичный сервитут;
- в ряде случаев — использование государственных или муниципальных земель без предоставления земельного участка и без установления сервитута, если это допускает закон.
Именно поэтому для размещения линейных объектов образование многоконтурных земельных участков в настоящее время не требуется.
Можно ли образовать многоконтурный участок из земель разных категорий?
Нет. Действующее федеральное законодательство не предусматривает образование многоконтурных земельных участков из состава земель различных категорий. Это важный практический вывод. Нельзя «собрать» один участок из контуров, которые относятся к разным правовым режимам и категориям земель, даже если это кажется удобным с хозяйственной точки зрения.
Есть ли исключения?
Да, но они узкие и связаны в основном с историческими особенностями оборота земель сельскохозяйственного назначения. Допускается образование многоконтурного участка в отдельных случаях, когда речь идет о выделе в счет земельных долей из сельскохозяйственных земель, в том числе если исходному объекту ранее было присвоено наименование «единое землепользование», и такая возможность действительно подтверждается документами о правах на земельные доли и материалами приватизации. Аналогичный подход возможен и в некоторых случаях выдела из сельскохозяйственного участка, состоящего из одного контура, если это вытекает из соответствующих документов.
То есть исключение не является общим правилом. Это не «свободный выбор формы участка», а специальная ситуация, обусловленная старой системой приватизации сельскохозяйственных земель.
Что будет, если подать межевой план на образование многоконтурного участка сейчас?
Если в орган регистрации прав поступит межевой план, который предусматривает образование многоконтурного земельного участка вне указанных исключений, государственный регистратор, должен принять решение о приостановлении государственного кадастрового учета.
В качестве правового основания - ссылка на — когда форма и (или) содержание представленного документа не соответствуют требованиям законодательства РФ.
Что это значит на практике?
Главный вывод для правообладателей и заказчиков кадастровых работ такой - сегодня нельзя исходить из старой практики и считать, что многоконтурный участок можно образовать просто потому, что так удобнее.
Обычно в современных условиях нужно рассматривать другие решения:
- образование обычных самостоятельных участков, если это допускается проектом и правовым статусом земли;
- оформление частного сервитута;
- оформление публичного сервитута;
- использование земель в случаях, прямо разрешенных законом, без предоставления земельного участка.
Особенно внимательно нужно подходить к таким вопросам:
- при оформлении земель под линейными объектами;
- при перераспределении или объединении ранее учтенных земельных участков;
- при работе с сельскохозяйственными землями и земельными долями;
- при подготовке межевого плана для постановки на государственный кадастровый учет.
Многоконтурный земельный участок сегодня — это не универсальный инструмент оформления земли, а скорее исторически сложившийся вид ранее учтенных объектов, который сохраняется в ЕГРН там, где он уже был создан по прежним правилам.
Образование новых многоконтурных участков в обычной практике сейчас, как правило, не допускается. Исключения есть, но они точечные и требуют очень внимательного анализа документов и правовой истории конкретного объекта.
Поэтому перед подготовкой схемы, проекта межевания или межевого плана важно не ориентироваться на старые примеры, а проверять:
- категорию земель;
- способ образования участка;
- наличие общих границ;
- допустимость частного сервитута или публичного сервитута;
- отсутствие нарушений требований .
