Правовое регулирование видов разрешённого использования земельных участков после вступления в силу Федерального закона №295‑ФЗ с 01.03.2026

Его основная цель — устранить неоднозначность в процессе определения, выбора и изменения видов разрешенного использования земельных участков, а также сделать более понятным порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности. Именно такой смысл закреплён и в позиции Росреестра: новый порядок призван устранить прежнюю правовую неопределенность, из-за которой аналогичные ситуации получали различное толкование.

Ранее вопросы, связанные с регламентами разрешенного использования земельных участков, регулировались одновременно нормами Земельного кодекса РФ, положениями Градостроительного кодекса РФ о территориальном зонировании, правилами землепользования и застройки (ПЗЗ), а также специальными нормами, касающимися лесных участков, особо охраняемых территориях и линейных объектах. Из‑за сложившейся неопределённости на практике постоянно возникали вопросы относительно регулирования видов разрешённого использования (ВРИ) земельных участков. В частности, требовалось прояснить, кто именно выбирает ВРИ, в каких случаях его допускается изменять, каким образом определяется ВРИ для вновь образуемых участков, вправе ли арендатор менять вид использования и зависит ли ВРИ от градостроительного плана. Федеральный закон № 295‑ФЗкак раз и направлен на то, чтобы дать чёткие и единообразные ответы на эти вопросы.

Зачем понадобились эти изменения?

Главное значение закона состоит в том, что он систематизировал нормы о ВРИ и собрал их в отдельную главу Земельного кодекса РФ — главу II.1 «Виды разрешенного использования земельных участков». Теперь в ЗК РФ появились специальные статьи, посвященные общим положениям о ВРИ, порядку их использования и изменения, использованию земельного участка в соответствии с ВРИ, а также порядку выбора ВРИ правообладателем.

Данный закон закрепил единый подход: вид разрешенного использования — это не просто техническая запись в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН), а разрешающий режим использования земельного участка, который определяет, какую деятельность можно вести на земле с учетом соблюдения ограничений. Новый закон делает это более понятным не только для органов власти, но и для собственников, арендаторов, кадастровых инженеров, застройщиков, юристов и судов.

Что теперь понимается под видом разрешенного использования?

В Земельном кодексе РФ прямо закреплено, что виды разрешенного использования земельных участков определяются в зависимости от категории земель, расположения участка в определенных территориальных зонах или на особых категориях земель, а также от целей его дальнейшего использования. При этом закон сохраняет привычное разделение ВРИ на основные, вспомогательные и условно разрешенные. Подобный подход ранее уже использовался в градостроительном законодательстве, но теперь он получил более четкое системное закрепление и в земельном законодательстве. Это означает, что по общему правилу земельный участок должен использоваться именно в соответствии с тем видом разрешенного использования, который для него установлен.

Иначе говоря, ВРИ становится ключевой характеристикой земельного участка. Именно через него определены, допустимы ли конкретные виды деятельности на земле, возможно ли размещение объектов капитального строительства, допускается ли изменение функционального назначения участка и требуется ли прохождение дополнительных процедур.

Как изменилась логика выбора и изменения ВРИ?

Одно из ключевых нововведений — закрепление в статье 14.4 Земельного кодекса РФ о том, что правообладатель земельного участка разрабатывает основной или вспомогательный ВРИ из числа, предусмотренных для данного участка. При этом основные и вспомогательные виды разрешенного использования, как правило, устанавливаются без необходимости получения дополнительных разрешений и согласований – если иное не предусмотрено законом. Для выбора основного ВРИ правообладатель подаёт заявление о внесении соответствующих сведений в ЕГРН. Это важный практический аспект: закон не просто констатирует существование различных видов разрешённого использования, а закрепляет конкретный чёткий механизм их выбора правообладателем.

Вместе с тем, закон не предполагает предоставления правообладателю абсолютной свободы выбора любого вида использования по собственному усмотрению. Выбор ВРИ возможен исключительно в пределах тех видов, которые разрешены для данного участка с учетом категории, принадлежности к определенной территориальной зоне, действующего градостроительного регламента, установленных ограничений (в том числе особых условий использования территорий) и иных режимов, предусмотренных законодательством.

Ограничения для арендаторов и пользователей земли в государственной собственности

Отдельный закон урегулировал один из наиболее спорных вопросов правоприменительной практики: может ли арендатор самостоятельно изменить ВРИ земельного участка. Новый порядок исходит из того, что арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, а также лицо, которому этот участок предоставлен в безвозмездное пользование, не вправе выбрать иной ВРИ, чем тот, который предусмотрен договором аренды или договором безвозмездного пользования, - за исключением случаев, специально оговорённых законом.

Практический смысл этого изменения заключается в следующем: если земельный участок предоставлен пользователю на условиях аренды или безвозмездного пользования, пользователь не может в одностороннем порядке изменить его ВРИ только на том основании, что иной вид разрешённого использования формально допускается градостроительными регламентами. Для изменения правового режима участка в таких случаях необходимо либо внести соответствующие изменения в действующий договор (путём заключения дополнительного соглашения с собственником), либо получить прямое разрешение уполномоченного органа в порядке, установленном законодательством. При этом любые изменения должны соответствовать категории земель, территориальной зоне и действующим градостроительным регламентам, а также учитывать возможные ограничения использования территории и иные требования, предусмотренные законом.

Значение закона для образования и предоставления земельных участков

Федеральный закон № 295-ФЗ имеет важное значение не только для уже существующих участков, но и для случаев образования новых земельных участков. В новой редакции Земельного кодекса особое внимание уделено правилам, определяющим порядок установления категории земель и видов разрешённого использования для вновь образуемых земельных участков. Это особенно важно при разделе, объединении, перераспределении участков, а также при формировании и предоставлении из государственной или муниципальной собственности.

Именно на этих этапах закон играет наиболее практическую роль: он позволяет еще на стадии образования участка определить, какой правовой режим будет установлен для него в перспективе, а значит — снижается вероятность отказов в государственном кадастровом учёте, государственной регистрации прав, предоставлении земельного участка либо в согласовании строительства. По сути, законодатель объединил в едином регулировании три взаимосвязанных вопроса: какова категория и принадлежность участка, для каких целей он формируется и каким образом его допускается использовать в дальнейшем.

Сохраняются ли старые ВРИ

Один из самых важных практических вопросов, возникающих после вступления закона в силу, заключается в том, требуется ли вносить изменения в уже действующие условия о видах разрешённого использования. Росреестр предоставил специальные разъяснения относительно видов разрешённого использования земельных участков, установленных до 01.03.2026 года: такие виды, сохраняют свою юридическую силу. Следовательно, сам факт принятия закона № 295-ФЗ не влечёт автоматическое изменение правового статуса ранее учтенного земельного участка.

Это обеспечивает стабильность регулирования. Закон направлен не на пересмотр уже установленных прав, а на упорядочение правоприменительной практики. Поэтому прежние ВРИ остаются действительными, но любые новые юридически значимые действия с участком — образование, перераспределение, предоставление, выбор новых ВРИ, изменение способа использования — уже ограничиваются новыми правилами.

Практические вопросы и ответы

Кто может изменить вид разрешенного использования?

По общим правилам правообладатель земельного участка может выбрать основной или вспомогательный вид разрешенного использования из числа разрешенных для данного участка. Это прямо следует из статьи 14.4 Земельного кодекса РФ. При выборе основного ВРИ, правообладатель направляет в уполномоченный орган заявление о внесении сведений в ЕГРН.

Однако в отношении земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и предоставленных в аренду либо в безвозмездное пользование, действует ограничение: арендатор или пользователь не вправе устанавливать иной ВРИ, чем тот, который предусмотрен соответствующим договором. Исключение составляют случаи, прямо предусмотренные законом. Это одно из ключевых уточнений, внесённых новым законом.

Если же требуется установить условно разрешенный вид использования, подачи заявления в Росреестр недостаточно. В этом случае необходимо получить специальное разрешение в порядке установленном статьей 39 Градостроительного кодекса РФ. Данная процедура предусматривает обязательное рассмотрение и согласование на муниципальном уровне, поскольку условно разрешённые ВРИ связан с дополнительными градостроительными требованиями и ограничениями.

Какой пакет документов необходимо подготовить, чтобы поменять ВРИ?

При изменении основного ВРИ в пределах уже допустимых для данного земельного участка, как правило, необходимо представить следующий комплект документов:

-        заявление о внесении соответствующих сведений в ЕГРН;

-        документ, удостоверяющий личность заявителя;

-        доверенность, если от имени заявителя действует представитель.

В большинстве обычных случаев этого достаточно, поскольку правоустанавливающие сведения уже имеются в ЕГРН. Однако при наличии расхождений в данных либо если права на участок ранее не были надлежащим образом зарегистрированы в ЕГРН, уполномоченный орган вправе запросить дополнительные документы. Конкретный перечень таких документов определяется индивидуально — в зависимости от особенностей ситуации.

Если же речь идет об установлении, условно разрешённого ВРИ, процедура существенно усложняется. В этом случае заявитель должен подать обращение в уполномоченный орган местного самоуправления. Далее вопрос подлежит рассмотрению с обязательным проведением публичных слушаний в порядке, предусмотренном градостроительным законодательством. Таким образом, здесь речь идёт не о стандартном «пакете из трёх документов», а о полноценной административной процедуре, завершающейся внесением соответствующих сведений в ЕГРН после получения разрешения.

Какая госпошлина?

За государственный кадастровый учет в связи с изменением сведений об объекте недвижимости, к которым относятся и изменения сведений о ВРИ, госпошлина составляет 1 000 рублей для физических лиц и 2 000 рублей для организаций. Указанные размеры установлены Налоговым кодексом РФ (подпункт 22.3 пункта 1 статьи 333.33 НК РФ).

Однако здесь есть важный практический нюанс: при изменении условно разрешённого ВРИ помимо уплаты госпошлины за внесение сведений в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) могут возникнуть дополнительные расходы, связанные с муниципальной процедурой согласования.

Согласно статье 39 Градостроительного кодекса РФ, заинтересованное лицо обязано покрыть расходы, связанные с организацией и проведением общественных обсуждений или публичных слушаний, которые являются обязательной частью процедуры установления условно разрешённого вида использования. К таким расходам могут относиться:

-        затраты на оповещение населения;

-        организация площадок для обсуждения;

-        подготовка информационных материалов;

-        документирование результатов слушаний и т. д.

Таким образом, общая стоимость изменения, условно разрешённого ВРИ складывается из:

Государственной пошлины за кадастровый учёт и внесение сведений в ЕГРН.

Расходов на проведение обязательных публичных процедур, оплачиваемых заявителем.

В течение какого времени меняется ВРИ?

Срок внесения изменений в вид разрешённого использования (ВРИ) зависит от способа подачи документов и характера изменения.

Если документы подаются непосредственно в орган регистрации прав, изменения в рамках государственного кадастрового учета производятся в течение 5 рабочих дней. Если заявление подается через многофункциональный центр (МФЦ), срок составляет 7 рабочих дней. Эти сроки установлены статьей 16 Федерального закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Если процедура связана с установлением условно разрешенного ВРИ, срок рассмотрения существенного продлевается. Это обусловлено необходимостью проведения предварительной муниципальной процедуры согласования.

Согласно статье 39 Градостроительного кодекса РФ установление условно разрешенного ВРИ требует обязательного проведения общественных обсуждений или публичных слушаний.

Продолжительность этой стадии определяется регламентом муниципального образования и включает следующие этапы:

-        оповещение населения о планируемых обсуждениях;

-        размещение материалов для ознакомления;

-        проведение самих обсуждений или слушаний;

-        оформление и утверждение их результатов.

Таким образом, общий срок изменения, условно разрешённого ВРИ складывается из:

1. Времени, необходимого для проведения публичных процедур (зависит от муниципального регламента).
2. Стандартного срока внесения сведений в ЕГРН после получения разрешения (5 рабочих дней при прямой подаче или 7 рабочих дней через МФЦ).

Поэтому изменение условно разрешённого ВРИ занимает значительно больше времени, чем выбор основного или вспомогательного вида использования, где достаточно подать заявление и уплатить госпошлину.

ВРИ напрямую зависит от ПЗЗ?

В большинстве обычных случаев ответ — да. Статья 14.2 Земельного кодекса РФ закрепляет, что виды разрешенного использования земельных участков предусмотрены с учетом категорий земель, зон и целей использования. В свою очередь, статья 37 Градостроительного кодекса РФ прямо предусматривает, что для каждой территории определяются виды разрешённого использования земельных участков и объектов капитального строительства. Следовательно, в зонах действия градостроительного регламента ВРИ земельного участка определяется на основании правил землепользования и застройки (ПЗЗ).

Но утверждать, что ВРИ всегда определяется исключительно на основе ПЗЗ, было бы некорректно. Законодательство предусмотрены особые случаи, когда ВРИ зависит не от ПЗЗ, а от иных документов и специальных правовых режимов. К таким ситуациям относятся, например:

-        земельные участки в границах особо охраняемых природных территорий;

-        земли лесного фонд;

-        территории, занятые линейными объектами;

-        участки на землях обороны и безопасности и т.д.

Поэтому после 01.03.2026 года корректнее формулировать следующим образом: в типовой муниципальной практике ВРИ, как правило, напрямую связывается с правилами землепользования и застройки. Однако в отдельных случаях применяются специальные нормы, установленные отраслевым законодательством, которые имеют приоритет над общими положениями ПЗЗ.

Заключение

Федеральный закон от 31.07.2025 № 295-ФЗ, вступивший в силу с 01.03.2026 года, стал одним из наиболее значимых изменений земельного законодательства последних лет. Он не ограничился дополнением существующих норм, а выстроил более логичную систему регулирования ВРИ земельных участков, связанных с ними вопросов предоставления земли.

Теперь на уровне Земельного кодекса РФ более четко определено, что представляет собой ВРИ, кто и в каком порядке вправе его выбирать или изменять, в том числе применительно к арендованным участкам. Закон также регламентирует порядок установления ВРИ при образовании новых земельных участков и уточняет взаимосвязь между видом разрешённого использования и территориальным зонированием.