Земельный участок юридического лица попал в ЗОУИТ: что это значит для бизнеса?

Такая ситуация обычно связана не с изменением границ самого участка, а с изменением или уточнением правового режима территории и последующим внесением соответствующих сведений в ЕГРН.

Ранее эта тема уже поднималась в формате вопроса-ответа на сайте Компании «РКЦ».

Теперь разберемся, что означает появление ЗОУИТ для юридического лица, какие риски возникают для бизнеса и на какую нормативную базу следует опираться.

Что такое ЗОУИТ?

ЗОУИТ — это зоны с особыми условиями использования территории, в границах которых действуют специальные ограничения на использование земельных участков и объектов недвижимости.

Перечень таких зон установлен статьёй 105 Земельного кодекса РФ и включает, в частности, санитарно-защитные зоны, охранные зоны объектов инфраструктуры, приаэродромные территории, зоны охраны объектов культурного наследия, а также зоны затопления и подтопления.

Для правообладателя земельного участка это означает, что собственность сохраняется, но её использование становится ограниченным специальным правовым режимом.

Иными словами, участок остаётся у юридического лица, но часть привычных решений — строительство, реконструкция, изменение ВРИ, раздел, перераспределение или развитие проекта — может оказаться невозможной либо потребует дополнительных согласований.

Почему ограничения появляются спустя годы?

На практике бизнес часто сталкивается с тем, что земельный участок внезапно оказывается обременённым.

Причина обычно в том, что соответствующая зона была установлена или уточнена позднее, либо сведения о ней были внесены в ЕГРН не сразу, а спустя значительное время после принятия основного нормативного акта.

Существенные изменения в регулировании ЗОУИТ были внесены Федеральным законом от 26.12.2024 №485-ФЗ.Этот закон уточнил порядок установления, изменения и прекращения существования ЗОУИТ, а также последствия для правообладателей земельных участков и объектов недвижимости, расположенных в границах таких зон.

Таким образом, юридическое лицо может столкнуться не с «новым» земельным участком, а с новым правовым режимом уже существующего участка.

Для бизнеса это особенно чувствительно, если земельный участок приобретался или развивался исходя из иных ожиданий по застройке, продаже или изменению параметров использования.

Что это значит для юридического лица?

Главное последствие ЗОУИТ — ограничение инвестиционной и хозяйственной свободы собственника. В зависимости от вида зоны и её режима могут возникнуть следующие проблемы:

- нельзя изменить вид разрешённого использования участка или сделать это становится значительно сложнее;

- нельзя разделить земельный участок так, как это изначально планировалось для проекта застройки или продажи;

- ограничивается строительство новых объектов, реконструкция или размещение отдельных видов недвижимости;

- ухудшается ликвидность актива, поскольку потенциальный покупатель получает земельный участок уже с правовым обременением;

- снижается рыночная стоимость, так как круг возможных сценариев использования земельного участка становится ограничен.

Именно поэтому земельный участок, который ещё вчера рассматривался как полноценный актив для развития, может превратиться в актив с ограниченным оборотом и сниженной экономической привлекательностью.

Можно ли поменять ВРИ, разделить или продать участок?

Универсального ответа здесь нет, поскольку всё зависит от конкретного вида ЗОУИТ и того, какой режим установлен для соответствующей зоны специальным нормативным актом.

В одних случаях допускается сохранение текущего использования участка, но запрещается новое строительство; в других ограничивается размещение определённых объектов или выполнение отдельных работ.

Если юридическое лицо планирует изменить ВРИ, разделить участок или подготовить его к продаже, сначала необходимо проверить, совместимы ли такие действия с режимом установленной ЗОУИТ. Если новый сценарий использования противоречит ограничениям зоны, в изменении ВРИ, разделе, согласовании проекта или регистрации новых объектов может быть отказано.

Продажа участка, как правило, остаётся возможной, но уже на иных рыночных условиях.

Покупатель закладывает в цену риски ограниченного использования, дополнительные согласования, невозможность реализации части проекта и потенциальные расходы на юридическое сопровождение, поэтому стоимость сделки нередко оказывается ниже ожидаемой.

Отдельно следует учитывать, что после изменений, внесённых Федеральным законом от 26.12.2024 №485-ФЗ, законодательство предусматривает дополнительные механизмы урегулирования ситуации, если установление или изменение ЗОУИТ приводит к невозможности использования земельного участка или объекта недвижимости по назначению.

Для бизнеса это может иметь практическое значение при оценке вариантов компенсации убытков, изменения проектной модели или правовой защиты интересов компании.

Что делать бизнесу на практике?

Если юридическое лицо обнаружило, что участок попал в ЗОУИТ, действовать нужно не формально, а последовательно.

В первую очередь необходимо установить, какой именно вид зоны действует, каким актом она установлена, какие ограничения предусмотрены и как они влияют на уже существующий или планируемый формат использования участка.

Практически это означает необходимость проверить:

- вид и границы ЗОУИТ;

- дату и основание внесения сведений в ЕГРН;

- допустимость изменения ВРИ;

- возможность раздела, объединения или перераспределения участка;

- перспективы строительства, реконструкции и подключения инфраструктуры;

- влияние ограничений на стоимость актива и условия его продажи.

Только после такого анализа можно принимать управленческое решение: сохранять актив в текущем виде, менять модель использования, готовить участок к продаже, оспаривать ограничения или выстраивать переговорную и юридическую стратегию.

_____________________________________________________________________________

Юридическое сопровождение от Компании «Региональный кадастровый центр»

Специалисты «РКЦ» имеют значительный практический опыт в сфере земельных отношений, кадастровых и градостроительных работ. Специалисты компании помогают оценивать последствия установления ЗОУИТ, проверять перспективы изменения ВРИ, раздела и продажи участков, анализировать документы-основания и вырабатывать правовую позицию для защиты интересов бизнеса.

В подобных ситуациях особенно важно не ограничиваться формальной выпиской из ЕГРН, а провести полноценный правовой и кадастровый анализ. Именно такой подход позволяет понять, является ли ограничение допустимым, какие действия с земельным участком ещё возможны и какие инструменты защиты реально применимы в интересах юридического лица.