Строительство в зонах затопления и подтопления: новые ограничения с августа 2026 года

Новые требования важны для собственников земельных участков, застройщиков, проектировщиков, органов местного самоуправления, кадастровых инженеров и всех участников земельно-имущественных отношений. При планировании строительства теперь недостаточно проверить вид разрешённого использования (ВРИ) участка, территориальную зону и градостроительные регламенты. Необходимо отдельно установить, не находится ли земельный участок в официально определённых границах зон затопления или подтопления.

Что изменилось в законодательстве?

Федеральный закон от 04.08.2026 г. №301 ФЗ, за исключением отдельного положения, вступил в силу в день официального опубликования. С 01.01.2027 года начнёт действовать новый пункт 21¹ статьи 24 Водного кодекса РФ: уполномоченный федеральный орган исполнительной власти будет утверждать методику определения вреда от негативного воздействия вод, причинённого территориям и объектам, а также методику оценки эффективности мероприятий по предотвращению такого воздействия и ликвидации его последствий.

До внесения изменений законодательная конструкция была более гибкой. В границах зон затопления и подтопления запрещалось размещение населённых пунктов и строительство объектов капитального строительства, не обеспеченных сооружениями и (или) методами инженерной защиты от негативного воздействия вод. Это означало, что строительство могло рассматриваться как допустимое, если проект предусматривал соответствующие меры инженерной защиты.

Теперь подход изменён принципиально. Из пункта 1 части 3 статьи 67.1 Водного кодекса исключена оговорка о возможности строительства при наличии инженерной защиты. Вместо неё закреплено исключение только для самих сооружений инженерной защиты, предназначенных для защиты территорий и объектов от негативного воздействия вод.

Таким образом, в границах установленных зон затопления и подтопления запрещено строительство объектов капитального строительства. Исключение составляют только сооружения инженерной защиты — например, водоограждающие дамбы, берегоукрепительные сооружения и иные объекты, непосредственно предназначенные для предотвращения затопления, подтопления и разрушения берегов водных объектов.

Запрет касается не только стройки

Одним из наиболее существенных нововведений стало дополнение части 3 статьи 67.1 Водного кодекса новым пунктом 5. Он запрещает освоение территорий в целях строительства объектов капитального строительства (ОКС). Исключение предусмотрено только для случаев осуществления инженерной защиты территорий и объектов от негативного воздействия вод.

Эта норма имеет самостоятельное значение. Ограничение касается не только непосредственного возведения здания, сооружения или объекта незавершённого строительства. Оно распространяется и на подготовительные действия, направленные именно на последующую капитальную застройку территории.

На практике это означает, что в границах зоны затопления или подтопления нельзя обосновывать развитие участка исключительно будущим строительством жилого дома, производственного корпуса, склада, торгового объекта, гостиницы или другого ОКС. Подготовка площадки, планировка территории, формирование участков и иные действия должны оцениваться с учётом нового прямого запрета.

Вместе с тем закон не запрещает инженерные мероприятия, необходимые для защиты территории от негативного воздействия вод. Однако сами по себе такие мероприятия не следует автоматически воспринимать как основание для последующего строительства обычного ОКС в пределах действующей зоны затопления или подтопления.

Инженерная защита: что к ней относится?

Закон заменил в части 2 статьи 67.1 Водного кодекса слово «методами» на слово «средствами». Это изменение не только терминологическое: новая редакция части 4 подробнее описывает, какими способами может обеспечиваться инженерная защита территорий и объектов.

К инженерной защите относятся:

- строительство водоограждающих дамб;

- устройство берегоукрепительных сооружений;

- создание иных сооружений, защищающих территорию или объекты от затопления, подтопления и разрушения берегов;

- искусственное повышение поверхности территории;

- устройство свайных фундаментов;

- применение иных средств инженерной защиты.

При этом необходимо различать мероприятия инженерной защиты и капитальное строительство, осуществляемое для иной цели. Например, строительство дамбы или берегоукрепления может соответствовать исключению из запрета, поскольку такие сооружения напрямую предназначены для защиты от воды. Но возведение жилого дома, магазина, базы отдыха или производственного объекта на сваях в установленной зоне подтопления само по себе не становится допустимым только потому, что проект предусматривает свайный фундамент.

Новая редакция закона показывает, что законодатель разграничил два вопроса: инженерная защита может и должна выполняться, однако обычная капитальная застройка в действующих границах опасной зоны не допускается.

Кто отвечает за защиту территории?

Новая редакция части 4 статьи 67.1 также прямо определяет круг лиц, которые могут осуществлять инженерную защиту. В зависимости от характера территории и полномочий это могут быть:

- органы государственной власти РФ;

- органы государственной власти субъектов РФ;

- органы местного самоуправления в области градостроительной деятельности по месту расположения территории;

- юридические и физические лица — правообладатели земельных участков, если защита осуществляется в границах предоставленных им участков.

Для органов власти это означает необходимость учитывать риск затопления и подтопления при территориальном планировании, подготовке правил землепользования и застройки, проектов планировки территории и иных градостроительных документов. Для правообладателей земельных участков — необходимость оценивать не только возможность размещения объекта, но и законность, эффективность и состав требуемых защитных решений.

При реализации инженерной защиты необходимо учитывать её назначение, границы работ, требования природоохранного, водного, земельного и градостроительного законодательства. В ряде случаев могут потребоваться проектные решения, согласования, оформление прав на земельные участки, получение разрешительной документации и проведение специальных инженерных изысканий.

Что нужно проверить собственнику участка?

Новые ограничения применяются не к любой территории, которая может подвергаться сезонному увлажнению, паводкам или локальному скоплению воды. Речь идёт о территориях, находящихся в установленных границах зон затопления и подтопления.

Перед покупкой земельного участка, началом проектирования или подготовкой документов для строительства рекомендуется выполнить комплексную проверку.

Во-первых, следует проанализировать сведения Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). В ЕГРН могут содержаться сведения о зоне с особыми условиями использования территории, включая границы зоны затопления или подтопления.

Во-вторых, необходимо проверить градостроительную документацию: генеральный план, правила землепользования и застройки, документацию по планировке территории, карты зон с особыми условиями использования территории. Эти документы позволяют оценить, как ограничения отражены в градостроительном регулировании конкретной территории.

В-третьих, при подготовке проекта важно сопоставить границы участка с границами зоны затопления или подтопления. Недостаточно определить, попадает ли в зону только часть участка. Значение может иметь расположение предполагаемого пятна застройки, подъездов, инженерной инфраструктуры и иных элементов проекта.

В-четвёртых, при выявлении зоны необходимо заранее оценить, может ли проект быть реализован без капитального строительства, требуется ли инженерная защита и кто вправе её осуществлять. Попытка разработать обычный проект ОКС без учёта ограничений может привести к отказу в выдаче разрешительной документации, необходимости переработки проектных решений, дополнительным расходам и земельно-правовым спорам.

Последствия для застройщиков и муниципалитетов

Новый порядок требует более тщательной предварительной работы с земельным участком. Ранее застройщик мог исходить из возможности применения инженерных мер как способа обосновать строительство в зоне затопления или подтопления. После принятия Федерального закона от 04.08.2026 №301 ФЗ такой подход несёт высокий правовой риск.

Для застройщика первоочередной задачей становится проверка сведений ЕГРН и градостроительной документации ещё до приобретения участка или начала проектирования. При наличии установленной зоны затопления или подтопления нельзя рассчитывать на возведение обычного объекта капитального строительства, ссылаясь только на подсыпку грунта, проектирование свайного основания либо другие локальные инженерные решения.

Для муниципальных образований изменения означают необходимость актуального отображения границ зон с особыми условиями использования территории в документах территориального планирования и градостроительного зонирования, а также необходимость учитывать новый запрет при рассмотрении обращений граждан и организаций по вопросам предоставления земельных участков, изменения вида разрешённого использования и подготовки проектов планировки территории.

Для кадастровых инженеров, землеустроителей и специалистов по недвижимости повышается значение комплексного анализа исходных данных. Подготовка схем расположения земельных участков, межевых планов, проектов планировки территории и иных документов должна учитывать не только кадастровые границы, но и ограничения, которые могут влиять на дальнейшую реализуемость проекта.