Оформление прав собственности (оформление недвижимости) на линейный объект, расположенный на лесных участках, и проведение процедуры его постановки на государственный кадастровый учет

Содержание

1. Этапы выполнения работ
2. Получение разрешения на строительство
3. Оформление земельных участков
4. Новеллы законодательства: предоставление лесных участков для размещения объектов федерального, регионального, и местного значения
5. Оформление прав на застроенный лесной участок или «лесная амнистия» в действии
6. Подготовка технического плана на линейный объект
7. Получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию и постановка на ГКУ

Заключение

1. Этапы выполнения работ

Оформление прав собственности (оформление недвижимости) на линейный объект и проведение процедуры его постановки на государственный кадастровый учет включает в себя целый комплекс работ.

Зачастую, понятие «оформление прав собственности на линейный объект» имеет ввиду не только регистрацию объекта в Росреестре, но и ряд процедур, связанных с:

• оформлением земельных участков;
• разработкой и утверждением проекта планировки и проекта межевания территории (в случаях когда требуется данная разработка ППТ и ПМТ);
• разработкой и получением утвержденной проектной документации;
• получением разрешения на строительство;
• получением разрешения на ввод объекта в эксплуатацию;
• проведением кадастровых работ по подготовке технического плана объекта недвижимости;
• проведением геодезической съемки линейного объекта, запросом сведений о пунктах государственной геодезической сети, подбором планово-картографического материала;
• проведением необходимых экспертиз, установление охранных зон и многое другое.

2. Получение разрешения на строительство

Необходимо также учитывать, что до обращения в уполномоченный орган с заявлением о выдаче разрешения на строительство в большинстве случаев необходимо провести ряд следующих процедур:

1. Разработка проекта полосы отвода, схемы расположения зу на КПТ.
2. Сопровождение процедуры постановки земельных участков на государственный кадастровый учет (проведение кадастровых работ, межевание земельных участков).
3. Сопровождение получения (оформления) правоустанавливающих документов на землю (аренда, сервитут, зарегистрированное право собственности).
4. Разработка и утверждение проекта планировки территории и проекта межевания территории.
5. Установление правоотношений с правообладателями земельных участков.
6. Получение утвержденной проектной документации.
7. Проведение работ по установлению охранной зоны в отношении планируемого к строительству объекта.
8. Сопровождение получения решения об установлении охранной зоны объекта и пр.

Согласно статье 51 ГрК РФ разрешение на строительство представляет собой документ, который подтверждает соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом, проектом планировки территории и проектом межевания территории (за исключением случаев, если в соответствии с настоящим Кодексом подготовка проекта планировки территории и проекта межевания территории не требуется), при осуществлении строительства, реконструкции объекта капитального строительства, не являющегося линейным объектом, или требованиям, установленным проектом планировки территории и проектом межевания территории, при осуществлении строительства, реконструкции линейного объекта (за исключением случаев, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории), требованиям, установленным проектом планировки территории, в случае выдачи разрешения на строительство линейного объекта, для размещения которого не требуется образование земельного участка, Разрешение на строительство дает застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства.

В соответствии с действующим законодательством для получения разрешения на строительство необходимо обратиться в уполномоченный орган с заявлением и пакетом необходимых документов. Прием заявления от застройщика о выдаче разрешения на строительство, а также документов, необходимых для его получения, в том числе информирование о порядке и ходе предоставления услуги и выдача разрешения на строительство могут осуществляться через МФЦ.

3. Оформление земельных участков

Одним из необходимых условий для получения разрешения на строительство, а в дальнейшем и осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав является этап проведения работ по подготовке документов, связанных с оформлением земельных участков, в границах которых размещается объект недвижимости.

Согласно положениям Земельного кодекса, в случаях, когда линейный объект расположен на землях лесного фонда, образование лесных участков в целях размещения линейных объектов осуществляется на основании утвержденного проекта межевания территории.

В соответствии с Лесным кодексом РФ строительство, реконструкция и эксплуатация объектов, не связанных с созданием лесной инфраструктуры, на землях лесного фонда допускаются для использования линий электропередачи, линий связи, дорог, трубопроводов и других линейных объектов, а также сооружений, являющихся неотъемлемой технологической частью указанных объектов (далее - линейные объекты).

Лесные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам, юридическим лицам для строительства линейных объектов на определенных правах.

Лесные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены линейные объекты, предоставляются на праве постоянного (бессрочного) пользования лесными участками, ограниченного пользования чужими лесными участками (сервитут, публичный сервитут), аренды лесных участков, а также праве безвозмездного пользования лесными участками, гражданам, юридическим лицам, имеющим в собственности, безвозмездном пользовании, аренде, хозяйственном ведении или оперативном управлении такие линейные объекты.

Необходимо также отметить, среди документов, необходимых для получения разрешения на строительство, с учетом статьи 51 ГрК РФ, имеются правоустанавливающие документы на земельные участки, на которых или под которыми размещен объект недвижимости. Данные документы направляются заявителем в орган, осуществляющий выдачу разрешения на строительство, самостоятельно, если их копии или сведения, содержащиеся в сведениях, отсутствуют в ЕГРН.

Приказом Минстроя России от 19 февраля 2015 г. 117/пр «Об утверждении формы разрешения на строительство и формы разрешения на ввод объекта в эксплуатацию» предусмотрено, что в разрешении на строительство обязательно должны быть указаны кадастровые номера земельных участков, в пределах которых расположен либо планируется расположение объекта недвижимости.

Учитывая изложенное, до обращения заинтересованного лица за получением разрешения на строительство в ЕГРН уже должны содержаться сведения о ЗУ.

4. Новеллы законодательства: Предоставление лесных участков для размещения объектов федерального, регионального, и местного значения 

Каким же образом могут быть образованы земельные лесные участки для размещения линейных объектов. Как уже было указано выше, образование лесных участков в указанном случае осуществляется на основании утвержденного ПМТ. Далее проводятся кадастровые работы по подготовке межевого планы в связи с образованием земельных участков, и дальнейшая постановка на ГКУ земельных участков.

В связи с изменением с августа 2018 года в действующем законодательстве РФ очень интересны разъяснения письма Министерства экономического развития от 9 октября 2018 года №ОГ-Д23-9967 «О рассмотрении обращения» по вопросу упрощения размещения линейных объектов в части предоставления земельных участков в целях размещения линейных объектов федерального, регионального и местного значения в соответствии с документами территориального планирования.

Письмом разъяснено, что действие положений федерального закона от 3 августа 2018 г. № 341-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части упрощения размещения линейных объектов» распространяются только на правоотношения, возникшие после вступления в силу вышеуказанного федерального закона.

То есть, если лесные участки предоставляются для размещения линейных объектов федерального, регионального или муниципального значения в соответствии с документами территориального планирования, после вступления в силу 341-ФЗ, то принятие решения об изменении категории земель не требуется, соответственно одновременно с регистрацией прав вносятся изменения в сведения о категории земель.

В силу пункта 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Согласно правовой позиции, изложенной в пунктах 23, 24 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 января 2002 г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. При этом прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду.

Таким образом, перевод земельного участка из одной категории в другую влечет перемену стороны в договоре аренды лесного участка и уточнение его условий согласно изменившемуся целевому назначению.

Между тем оснований, предусмотренных законодательством, для расторжения договора аренды земельного участка в случае перевода земельного участка из состава земель лесного фонда в земли других категорий не имеется, поскольку законодатель гарантировал арендатору сохранение договора аренды в силе при замене одного арендодателя другим и указал, что договор при этом не теряет своей юридической силы.

5. Оформление прав на застроенный лесной участок или «лесная амнистия» в действии

В нашей практике имеются и такие случаи:

Например, нефтепровод (газопровод) внесен в ЕГРН как ранее учтенный объект недвижимости, и на него зарегистрировано право собственности, вместе с тем земельные участки, в местах которых имеются выходы данного сооружения на земную поверхность, на сегодняшний день так и не оформлены.

Возможно ли в настоящее время оформить такие лесные участки без подготовки ПМТ?

Да, если на нефтепровод либо другой объект недвижимости, зарегистрировано право собственности до первого января 2016 года, возможно образование земельных участков на основании схемы расположения земельных участков КПТ (иными словами так называемая «лесная амнистия»).

В соответствии с частью 1 статьи 4.7 Федерального закона от 04.12.2006 № 201-ФЗ «О введение в действие Лесного кодекса Российской Федерации» образование лесного участка, на котором расположен объект недвижимого имущества, права на который возникли до 1 января 2016 года, зарегистрированы в ЕГРН и использование (назначение) которого не связано с использованием лесов, осуществляется в соответствии со схемой расположения земельного участка. При этом подготовка проектной документации лесного участка не требуется. Площадь такого лесного участка определяется в соответствии с правилами пункта 7 статьи 3.5 Федерального закона от 25.10.2001 г. №137-ФЗ «О введение в действие Земельного кодекса Российской Федерации».

По вопросу регистрации и оформления прав необходимо отметить следующее.

В соответствии со статьей 92 Лесного Кодекса Государственный кадастровый учет лесных участков и государственная регистрация прав на лесные участки, ограничений прав на лесные участки, обременений лесных участков осуществляются в соответствии с Законом № 218-ФЗ.

Государственный кадастровый учет, в том числе при уточнении границ земельных участков, и (или) государственная регистрация прав на земельные участки, являющиеся в соответствии с лесным законодательством лесными участками, в составе земель лесного фонда осуществляются по заявлению органа государственной власти субъекта Российской Федерации в случае, если ему переданы полномочия Российской Федерации в области лесных отношений.

В соответствии с частью 2 статьи 4.7 Закона №201-фЗ если застроенный лесной участок подлежит образованию из состава земель лесного фонда, в решении о предварительном согласовании его предоставления категория земель указывается исходя из сведений Единого государственного реестра недвижимости о разрешенном использовании объекта недвижимого имущества, который расположен на таком лесном участке. При этом принятие решения о переводе лесного участка из состава земель лесного фонда в земли иных категорий не требуется.

В силу положений пункта 4 статьи 11.10, подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса РФ подготовка схемы расположения в целях образования застроенного лесного участка может быть обеспечена юридическим лицом.

Площадь земельного участка определяется с учетом предельных размеров, либо если такие размеры соответствующим законодательством не определены, с учетом площади, занятой объектом недвижимого имущества и необходимой для его использования.

Таким образом, в таких случаях необходимо обратиться с заявлением и приложенной схемой зу на КПТ в Министерство лесного хозяйства по месту расположения земельного участка с просьбой согласовать предоставление застроенных лесных участков, а также утвердить схемы расположения земельных участков на КПТ, и в соответствии с положениями Закона № 218-ФЗ обратиться в орган регистрации прав с заявлениями о постановке на государственный кадастровый учет и государственной регистрации права образуемых земельных участков, на которых расположены сооружения, права на которые возникли до первого января 2016 года.

6. Подготовка технического плана на линейный объект

Одним из важных этапов в проведении данных работ является подготовка технического плана. Особенностью такого техплана является то, что объект в большинстве случаев является протяженным, в связи с чем в техническом плане должны быть указаны все земельные участки, на которых и под которыми расположен объект.

Технический план является одним из главных документов для выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, так как в дальнейшем он будет его обязательным приложением. Без технического плана, подготовленного кадастровым инженером, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию является недействительным.

Наша организация имеет значительный опыт в проведении кадастровых работ в связи с подготовкой с технического плана на линейные объекты недвижимости, в том числе на объекты электросетевого хозяйства, линии связи, газопроводы, нефтепроводы и пр. В рамках проведения указанных работ наши геодезисты с помощью современного геодезического оборудования проведут геодезическую съемку построенного объекта. Далее кадастровые инженеры подготовят технический план с учетом всех нюансов действующего законодательства для целей получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

7. Получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию и постановка на ГКУ

После подготовки технического плана и получения всех необходимых документов необходимо обратиться в орган, уполномоченный на выдачу разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, с заявлением и соответствующим пакетом документов.

Если все документы будет в порядке, по истечении семи рабочих дней будет выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

Законодательство предусмотрело вариант подачи органом, выдавшим разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, в орган регистрации прав самостоятельно, без участия лица, которому оно было выдано. В данном случае в течении пяти рабочих дней с момента выдачи разрешения на ввод, орган должен направить в орган регистрации прав заявление в электронной форме и разрешение на ввод с приложенным техническим планом. После постановки на ГКУ, застройщик вправе обратиться с заявлением о государственной регистрации права на линейный объект, с указанием в заявлении кадастрового номера объекта недвижимости.

Также будущий собственник линейного объекта может обратиться в орган регистрации прав сам с заявлением об одновременной постановке на ГКУ и регистрации прав объекта.

Заключение

Оформление прав собственности в отношении линейных объектов зачастую занимает длительный промежуток времени. Тщательный анализ исходных данных и выявление потребностей заказчика на начальном этапе позволит ускорить данную процедуру. Помощь в оформлении земельных участков, в том числе проведение кадастровых работ, связанных с их образованием, является одним из основных этапов работ.

Учитывая, что законодатель предусмотрел для лесных участков особенности их образования в случае, если на них расположены линейные объекты, - начиная такие работы, необходимо четко определиться, какие именно процедуры необходимо провести.

Опытные кадастровые инженеры и проектировщики ООО «РКЦ» помогут Вам провести комплекс работ в отношении линейных объектов, связанный с оформлением документов, необходимых для проведения кадастрового учета и регистрации прав.

Будем рады ответить на все возникшие вопросы. Присылайте отзывы и комментарии.