Кадастровые работы по образованию земельного участка: устранение препятствий в виде стоящих на ГКУ «временных» земельных участков

К нам часто обращаются с вопросом: хотим провести кадастровые работы по образованию земельного участка из земель государственной собственности на определенной территории, но выясняется, что на данной территории уже имеются земельные участки. Вместе с тем на самом деле, данную землю никто не использует. Собственники отсутствуют. Как же можно исключить из единого государственного реестра недвижимости (Далее – ЕГРН) «ненужные» земельные участки.

 

 

 

На практике встречаются и иные ситуации.

 

Например, Вы являетесь полноправным собственником земли, и ранее (до 2017 года) уже решили провести работы по разделу земельного участка в связи с образованием новых объектов, но права зарегистрировать не успели. В результате ЕГРН содержит сведения об исходном участке (на который у вас имеется свидетельство) и образованных ЗУ, права на которые не зарегистрированы. Позже Вы передумали оформлять новые участки, и возник вопрос, как теперь эти ЗУ исключить из реестра сведений.

 

Либо вы являетесь собственником земельной доли и решили образовать самостоятельный земельный участок в счет выдела земельной доли. Вместе с тем, на месте, где можно образовать земельный надел уже есть участок, но право на него не зарегистрировано.

 

В данной статье мы разберемся в этом вопросе, выясним почему так происходит, на примере разберем практические ситуации, а также определим порядок дальнейших действий.

 

Содержание

1. Что такое образование земельных участков?
2. Почему это необходимо?
3. Как выяснить информацию о наличии таких земель?
4. Почему же временные участки появились в ЕГРН и что с ними делать?
5. Стоит ли ждать 1 марта 2022 года?
6. Кто может обратиться?
7. Примеры из нашей практики

Заключение

 

 

Что такое образование земельных участков?

 

Под образованием земельных участков понимается возникновение нового ЗУ в качестве самостоятельного объекта недвижимого имущества, выступающего предметом гражданского оборота. Земельным кодексом установлены требования к образованию ЗУ. В последующих статьях мы более подробно ознакомимся с данными требованиями.

В данной статье рассмотрим ситуацию, когда на формирование участка будет оказывать влияние наличие уже стоящих на ГКУ временных ЗУ. Для образования участка необходимо исключить наличие пересечения границ своего участка с другими землями.

 

Почему это необходимо?

 

После проведения кадастровых работ и подготовке межевого плана на образуемый участок необходимо провести процедуру подачи заявления и соответствующих документов в орган регистрации прав для внесения сведений в ЕГРН.

 

Государственный регистратор проведет проверку документов, и при наличии объективных причин может приостановить внесение сведений. Одной из причин приостановления может являться пересечение границ образуемого участка с земельными участками, сведения о которых уже внесены в ЕГРН с границами со статусом «временный». Для того, чтобы не столкнуться с такой проблемой, и необходимо провести подготовительные работы, связанные с выявлением таким земельных участков и проведением работ по их исключению (аннулированию) из реестра.

 

Как выяснить информацию о наличии таких земель?

 

Для начала разберемся, откуда появляется информация о земельных участках, которые могут явиться причиной того, что Вы не сможете оформить интересующую Вас землю.

Многие из нас, кто первый раз столкнулся с процедурой оформления ЗУ, затрудняются ответить, где можно получить необходимую информацию. Необходимо отметить, что информация может быть получена из разных источников. Достоверными источниками данных являются единый государственный реестр недвижимости и публичная кадастровая карта.

 

Для начала выясним значение этих терминов.

 

ЕГРН - представляет собой свод систематизированных сведений об учтенном недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах на такое имущество, а также иных сведений.

 

Публичная кадастровая карта - это электронный сервис, разработанный Росреестром, на котором возможно увидеть актуальные сведения в графическом виде об объектах, внесенных в ЕГРН. Иными словами, это электронная карта, содержащая всю необходимую информацию об объектах графическую, если сведения о координатах внесены в ЕГРН, и текстовую (площадь, адрес, категорию, вид разрешенного использования, кадастровую стоимость и пр.).

 

Для получения сведений можно воспользоваться данными публичной кадастровой карты, либо запросить выписку на землю из ЕГРН зная кадастровый номер этого земельного участка.

 

 

 

В сведениях о земельном участке есть информация о его статусе. Статус земельных участков бывает различным: «временный», «учтенный», ранее учтенный», «актуальный», «архивный», «аннулированный».

 

 

 

Если статус сведений у земельного участка «временный», в силу действующего законодательства возможно снятие такого участка с государственного кадастрового учета или другими словами аннулирование или исключение его из реестра недвижимости.

 

Необходимо также помнить, что образование новых земельных участков из «временных» в соответствии с требованиями Закона о государственной регистрации недвижимости не допускается, в этой связи использовать такие земельные участки при образовании в качестве исходных также не представляется возможным.

 

Почему же такие участки появились в ЕГРН и что с ними делать?

 

До 1 января 2017 года была возможна постановка на кадастровый учет земельных участков без одновременной регистрации прав (Федеральный закон от 24.07.2007 № 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости"). Такие ЗУ назывались временными.

 

Из Закона о кадастре:

«Внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения при постановке на учет образованного объекта недвижимости или образованных объектов недвижимости носили временный характер. Такие сведения до утраты ими временного характера не являлись кадастровыми сведениями и использовались только в целях, связанных с осуществлением соответствующей государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также с выполнением кадастровых работ».

 

В соответствии с Законом о государственной регистрации недвижимости статус «временный» у таких ЗУ сохраняется до момента регистрации права либо регистрации аренды, но не позднее 1 марта 2022 года. После этой даты при отсутствии регистрации права собственности либо аренды земельные участки исключаются из ЕГРН.

 

Если в отношении таких земель зарегистрированы права, статус меняется на «учтенный» или «актуальный». Снять с кадастрового учета такие участки просто по заявлению невозможно, необходимы определенные обстоятельства. Снятие с кадастрового учета земельных участков, на которые зарегистрировано право собственности или в отношении которых заключен договор аренды либо прочие обременения, возможно только в случае, если такие ЗУ являются преобразуемыми, либо по решению суда.

 

Стоит ли ждать 1 марта 2022 года

 

Если до настоящего момента сведения о регистрации права или аренды в ЕГРН у земельных участков отсутствуют, возможно исключение из ЕГРН таких земель, а именно снятие «временных» земельных участков с кадастрового учета по заявлению лиц.

 

Кто может обратиться

 

Если такие земельные участки образованы из земель или участков, государственная собственность на которые не разграничена, представитель администрации, либо уполномоченного на распоряжение таким земельным участком органа государственной власти, может обратиться в орган регистрации прав с заявлением о снятии такого земельного участка с кадастрового учета.

 

В случае если земельные участки образованы, из земель паевого фонда и носят временный характер сведений, с заявлением о снятии с кадастрового учета таких земельных участков может обратиться представитель пайщиков по доверенности.

 

Если земельные участки образованы из земельных участков, находящихся в частной собственности, с заявлением вправе обратиться собственник исходного земельного участка.

 

Приложение к заявлению иных документов не требуется.

 

Заявление на снятие с учета объектов недвижимости, сведения о которых имеют статус «временный» возможно подать в любом офисе МФЦ.

 

Важно!!!

Процедура снятия с кадастрового учёта временного объекта недвижимости полностью бесплатна, уплата государственной пошлины не предусмотрена.

По истечении пяти - семи рабочих дней с момента подачи заявления «временные» ЗУ будут исключены из ЕГРН.

 

Пошаговый порядок действий

1. Необходимо определиться с местоположением образуемого земельного участка с учетом целей его дальнейшего использования и наличия определенных документов (правоустанавливающие документы на земельную долю, правоудостоверяющие документы на объекты недвижимости, которые могут быть или будут расположены на образуемом участке и пр.).
2. С помощью данных публичной кадастровой карты или других геоинформационных систем определить наличие / отсутствие пересечений образуемого ЗУ с земельными участками.
3. При наличии пересечений, посмотреть информацию о статусе земельных участков.
4. В случае, если статус «временный», выяснить кто был инициатором постановки (в большинстве случаев это либо собственники исходных участков, либо администрации, в чем ведении находятся земли) на ГКУ временного ЗУ. Найти контакты данного лица, и определить, необходим ему этот участок или нет. Возможно также обратиться в Администрацию по месту расположения земельного участка по данному вопросу.
5. Если данный участок не используется, и инициаторы не против аннулировать сведения о нем в ЕГРН, необходимо подать заявление на снятие временного ЗУ.
6. Орган регистрации прав по вышеуказанному заявлению исключит данные сведения из реестра. 

В ситуации, когда Вы сами являетесь собственником исходного участка, необходимо обратиться в любое МФЦ с заявлением о снятии с учета временного ЗУ.

 

Ниже приведен пример из нашей практики:

 

 

В 2016 году к нам обратились собственники земельных долей с целью образования земельного участка в счет выдела земель из паевого фонда. Были проведены соответствующие работы, подготовлен проект межевания, опубликовано извещение в газете, проведена процедура согласования местоположения и границ образуемого участка, подготовлен межевой план, и данный земельный участок был успешно поставлен на государственный кадастровый учет с присвоением уникального кадастрового номера.

 

В связи с тем, что на момент проведения вышеуказанных процедур осуществление одновременного кадастрового учета и государственной регистрации прав не требовалось, сведения о ЗУ были внесены в ЕГРН без прав, статус у такого ЗУ остался «временный». Заказчики работ в силу определенных обстоятельств сразу не зарегистрировали право собственности на образованный участок.

 

Прошло несколько лет, и в 2019 году к нам обратился собственник земельной доли из этого же паевого фонда с просьбой провести работы по образованию земель. Наши специалисты помогли определиться с местоположением границ образуемого ЗУ с помощью графических материалов (проектов перераспределения земель, ортофотопланов, данных публичной кадастровой карты), вместе с тем в ходе анализа данных выяснилось, что на месте, где предполагалось выделить земельный участок, уже расположен земельный участок, имеющий статус «временный». Данный временный ЗУ как раз и был поставлен нами на кадастровый учет в 2016 году.

 

В ходе проведения подготовительных работ было определено, что предыдущие заказчики так и не оформили право собственности на тот выдел. Связавшись с ними, выяснилось, что этот земельный участок им не нужен, и право собственности они регистрировать не собираются. Появилась возможность снять временный выдел с учета, и в его границах образовать участок для новых заказчиков (собственников земельных долей паевого фонда).

 

Нам повезло, был найден представитель собственников паевого фонда (исходного земельного участка), действующий по доверенности. Им через МФЦ было подано заявление на снятие с ГКУ временного выдела. После завершения учетных процедур сведения об участке были исключены из ЕГРН.

 

Благодаря согласованным действиям сотрудников, препятствия в виде пересечения с временным ЗУ для целей дальнейшего образования выдела устранены.

 

Далее были проведены работы по образованию выдела, оформление соответствующих документов, сопровождение процедуры кадастрового учета и регистрации прав.

Более подробно по вопросу образования ЗУ путем выдела можно ознакомиться здесь: «Специфика проведения собраний участников общей долевой собственности и выбор доверенного лица при образовании земельных участков из состава паевых фондов» и «Как выделить земельный участок из общей долевой собственности в индивидуальном порядке? Практика кадастровых инженеров ООО «РКЦ»».

 

Стоит отметить, совсем не обязательно обращаться к тем специалистам, которые проводили работы по постановке на кадастровый учет временных участков.

 

Вышеуказанные мероприятия могут проведены любой межевой организацией.

 

Вот еще один пример

 

 

К нам обратилось юридическое лицо со следующей проблемой. В 2016 году на период строительства объекта были образованы временные земельные участки, сведения о них были внесены в ЕГРН. В настоящее время возникла необходимость оформления ЗУ для эксплуатации построенных объектов, и оказалось, что образуемые участки пересекаются со временными. Был проведен анализ документов, графического материала, документов об образовании земель, а также анализ в отношении лиц, кто распоряжается данными землями. После чего, мы обратились в соответствующие органы с просьбой снять временные участки с ГКУ в связи с образованием новых ЗУ для их дальнейшего использования по целевому назначению. Обращение рассмотрели, приняли положительное решение. Представитель администрации обратился в орган регистрации прав с заявлением о снятии с ГКУ временного участка. Данные сведения были исключены из ЕГРН.

 

Благодаря слаженным действиям специалистов, препятствия в виде пересечения с временным ЗУ для целей дальнейшего образования участков были устранены.

 

 

Заключение

 

Немаловажное значение при выполнении кадастровых работ в связи с образованием ЗУ имеют подготовительные работы, включающие в себя анализ и изучение исходной документации. В подготовительные работы также входит и пространственный анализ данных в пределах территории объекта работ. Наличие в ЕГРН временных ЗУ, может стать препятствием для выполнения работ по образованию участков.

 

От того, насколько грамотно и квалифицированно будут проведены подготовительные работы, зависит срок проведения таких работ, и соответственно результат работ.

 

Зачастую частным и юридическим лицам сложно сориентироваться в данном вопросе. Высококвалифицированные специалисты ООО «РКЦ» помогут Вам провести тщательный анализ исходных данных, подготовят план мероприятий для дальнейшего успешного выполнения работ по образованию ЗУ, а также проведут работы по подготовке межевого плана и сопровождению проведения кадастрового учета и регистрации прав, а при необходимости и сопровождение исключения из ЕГРН временных земельных участков.

 

Будем рады ответить на все возникшие вопросы. Присылайте отзывы и комментарии.