Специфика проведения собраний участников общей долевой собственности и выбор доверенного лица при образовании земельных участков из состава паевых фондов

Если задать вопрос практикующим кадастровым инженерам, о том с каким самым сложным видом кадастровых работ им приходилось сталкиваться, скорее всего, большинство ответит, что это формирование земельных участков, частей земельных участков в границах паевых фондов.

И дело вовсе не в особенностях подготовки межевого плана.

Специфика формирования земельных участков в границах паевых фондов осложняется тем, что прежде чем приступить к подготовке кадастровых документов (проект межевания, межевой план), кадастровый инженер, в соответствии с Федеральным законом РФ № 101-ФЗ от 24.07.2002 г. " Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" обязан провести собрание участников общедолевой собственности, на котором неизбежно сталкивается с решением следующих вопросов:

• обеспечения явки (кворума) участников общедолевой собственности на собрание для обсуждения и согласования вопросов, определенных повесткой;
• выбор доверенного лица участников общедолевой собственности;
• согласование схемы местоположения образуемого земельного участка (части земельного участка);
• снятие возражений участников общедолевой собственности.

То есть, это тот самый спектр проблем, от решения которых, будет зависеть дальнейшая возможность для кадастрового инженера осуществить подготовку межевого плана и провести процедуру государственного кадастрового учета образуемого земельного участка, части земельного участка.

В ООО "Региональный кадастровый центр" весьма часто обращаются организации, кадастровые инженеры и землепользователи, столкнувшиеся с вышеизложенными вопросами. И, как показал анализ отрицательного опыта, в большинстве случаев специалисты, организовавшие проведение собраний участников общедолевой собственности ограничивались лишь только подачей публикации в СМИ о проведении собрания, а также арендой актового зала или клуба сельсовета.

Итог печален! Из всех явившихся на собрание в назначенное время был только сам кадастровый инженер или заинтересованное лицо! Собрание признавалось не состоявшимся! Цель по формированию земельного участка не достигнута! А денежные средства на ГСМ, аренду зала и публикации в СМИ потрачены напрасно.

ООО "Региональный кадастровый центр" имея большой опыт в проведении работ по образованию земельных участков, частей земельных участков в границах паевых фондов, на период строительства различных объектов для нужд ПАО "Газпром, ОАО "Вымпелком", ЗАО "Газпромнефть", ПАО "Роснефть" и других монополий, выработало ряд рекомендаций, позволяющих в большинстве случаев достичь положительного результата.

Специалисты нашей компании считают, что залогом успешного проведения собраний участников паевого фонда, является серьезная предварительная подготовка к нему, включающая в себя набор определенных и необходимых действий, позволяющих обеспечить:

• кворум участников общей долевой собственности;
• выбрать доверенное лицо, представляющее интересы участников общедолевой собственности;
• согласовать схему местоположения образуемого земельного участка, части земельного участка с правообладателями;
• заранее снять возможные возражения участников общедолевой собственности на собрании.

В связи с этим, хотим поделиться инструментами, которые специалисты ООО «Региональный кадастровый центр» используют при подготовке к собранию участников общедолевой собственности, а также перечень вопросов, прорабатываемых нами до его начала:

1. Перед началом проведения кадастровых работ в границах паевого фонда кадастровому инженеру необходимо запросить сведения Государственного кадастра недвижимости и ЕГРП. Наличие данных сведений позволит кадастровому инженеру:

• проверить актуальность и соответствие правообладателей паевого фонда в ГКН и ЕГРП;
• определить состав паевого фонда на предмет количества пайщиков;
• выявить лиц, владеющих наибольших количеством долей в составе паевого фонда с целью дальнейшего проведения с ними переговоров и обеспечения кворума участников собрания общедолевой собственности;
• сопоставить сведения о правообладателях с информацией имеющейся в органе местного самоуправления и подготовить актуальный список участников паевого фонда для проведения собрания.

Помимо прочего, наличие сведений ГКН (кадастровая выписка на земельный участок) необходимы для подготовки межевого на образование земельного участка, части земельного участка.

2. Подготовка схемы местоположения образуемого земельного участка, части земельного участка в границах паевого фонда. Специалисты нашей компании готовят несколько схем, используя в качестве растровой основы сельскохозяйственные карты, электронные цифровые карты, космические снимки. Наличие подробных карт позволит в последствии безошибочно определить органу местного самоуправления, иным заинтересованным лицам, принадлежность земельных участков соответствующему правообладателю.

3. Информирование главы органа местного самоуправления (ОМС) о предстоящих кадастровых работах. Проведение предварительных переговоров с главой ОМС в рамках предстоящего собрания участников общедолевой собственности. Это очень важный элемент на стадии подготовки к проведению собрания. Данное мероприятие преследует следующие цели:

• определение и согласование удобной даты, времени и места проведения собрания участников общедолевой собственности. Приглашение главы ОМС на собрание;
• ознакомление главы ОМС с целями и задачами проводимых работ, а также ознакомление со схемой местоположения вновь образуемого земельного участка, части земельного участка;
• выявление возможных возражений со стороны органа местного самоуправления в связи с проведение кадастровых работ (нарушение градостроительных регламентов, правил землепользования и застройки и прочее);
• определение принадлежности земельных участков в границах, которых проводятся кадастровые работы к соответствующему сельскому поселению;
• выявление основных арендаторов и землепользователей земельными участками в границах, которых планируется осуществить кадастровые работы в соответствии со схемой местоположения образуемого земельного участка, части земельного участка;
• выявление иных инициативных групп, которые, возможно, будут иметь заинтересованность при проведении кадастровых работ;
• выявление возможного доверенного лица.

Проведение предварительных переговоров с арендаторами, землепользователями, инициативными группами. Здесь следует сказать, что целесообразно предварительные переговоры проводить с арендаторами и землепользователями и инициативными группами, которые могут обеспечить на собрании кворуму участников общедолевой собственности (20% от общего количества участников общедолевой собственности или 20% долей от общей доли паевого фонда).

Информацию о таких арендаторах, землепользователях и инициативных группах необходимо получить в ходе переговоров с главой органа местного самоуправления.

Цели:

• ознакомление с целями и задачами проводимых кадастровых работ;
• согласование схемы местоположения образуемого земельного участка (части земельного участка);
• согласование площади образуемого земельного участка (части земельного участка);
• снятие возможных возражений (согласование вновь образуемых границ земельного участка, размера арендной платы, условий договора аренды и другое);
• выявление возможности обеспечить кворум участников общедолевой собственности;
• определение возможного представителя (доверенного лица) участников паевого фонда;
• информирование о дате проведения собрания участников общедолевой собственности.

Подача публикации в средства массовой информации. Сведения о газете, в которой необходимо размещать информацию и проводимом собрании и повестке можно выяснить у главы сельского совета. Специалисты нашей компании советуют обращать внимание на день подачи публикации. Как правило, районные газеты выходят 1-2 раза в неделю, при этом публикация, которая будет размещена в выходные дни  обойдется в полтора раза дороже, публикации, размещенной в газете в будние дни. Это обстоятельство поможет серьезно с экономить, особенно если речь идет о большем объеме публикаций.

Таким образом, мы считаем, что успех в получении необходимого результата зависит от качества подготовки к нему.

Конечно, не всегда тщательная подготовительная работа приводит к положительным результатам. Возникают случаи, при которых кворум участников общедолевой собственности невозможно собрать физически (смерть правообладателей земельных участков и не вступившие в наследство наследники, переезд правообладателей на постоянное местожительства в другие регионы и др.). Возникают и другие проблемы, которые для многих паевых фондов являются сугубо специфичными, требующими индивидуального подхода и разработки индивидуального плана.

Тем не менее, хотим еще раз подчеркнуть, что только грамотная предварительная работа позволяет в 90% случаев достичь положительного результата. И это – истина. Ведь истина в нашем понимании - это то, что реально работает.