Изъятие земельного участка. Основания для изъятия. Постановка на государственный кадастровый учет изымаемого участка

Содержание:

1. Для государственных или муниципальных нужд.
2. Изъятие в целях комплексного развития территории.
3. Изъятие при ненадлежащем использовании участка.
4. Изъятие земельного участка в порядке реквизиции.
5. Конфискация земельного участка.

6. Процедура изъятия земельного участка. Соглашение об изъятии

7. Пример из практики.

8. Проблемные моменты изъятия

9. Изъятие земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения при неиспользовании

10.Заключение

Основные понятия. 

Прежде всего нужно сказать, что граждане и юридические лица, в том числе естественные монополии, не обладают правом изъятия земельных участков (Далее - ЗУ) и иных объектов недвижимости. Изъять ЗУ могут только уполномоченные федеральные органы исполнительной власти, исполнительные органы государственной власти и органы местного самоуправления. 

Регулируется данный вопрос статьей 56.2 ЗК РФ. 

К процедуре изъятия ЗУ прибегают достаточно редко. Так это сложная процедура. 

Участок могут изъять даже в ситуации, когда у собственника есть все права на землю.

Должны отметить, что изъять могут не весь его участок, а только его часть. Если это позволит гржданину продолжать использовать свой участок в измененных границах.

Законом предусмотрена возможность изъятия ЗУ в следующих случаях.

1. Для государственных или муниципальных нужд.

В соответсвии со статьей 49 ЗК РФ, ЗУ изымаются для государственных или муниципальных нужд в исключительных случаях.

Решения об изъятии ЗУ для государственных или муниципальных нужд принимают федеральные органы исполнительной власти, органы исполнительной власти субъекта РФ или органы местного самоуправления. В данном случае, должен быть осуществлен выкуп имущества. Выкуп производится за счет РФ, соответствующего субъекта РФ или муниципального образования. Зависит это от того, для чьих нужд изымается ЗУ.

Изъятие допускается по собственной инициативе органов власти или по ходатайству заинтересованных лиц в целях строительства (расширения) объектов, если: 

1. Размещение объектов предусмотрено: утвержденными ДПТ, проектами планировки территории (не позднее 6 лет);

2. Решение об изъятии обосновано одним из документов:

• решение о создании или расширеноо особо охраняемой природной территории;
• международным договором РФ;
• лицензией на пользование недрами. 

Орган, принявший такое решение обязан уведомить правообладателя ЗУ в письменном виде, не менее чем за год, до предполагаемого изъятия Данное решение, обычно, выносится в форме постановления. В течение этого времени, собственник сохраняет право на владение, продажу, сдачу в аренду и любое другое разрешенное использование ЗУ.

При наличии согласия правообладателя, в соглашении об изъятии, в порядке, которые определены законодательством, может быть предусмотрено предоставление ему другого ЗУ и (или) иного недвижимого имущества, с зачетом стоимости такого имущества или прав на них в размер возмещения за изымаемый участок.

Условия изъятия ЗУ установлены в статье 56.3 ЗК РФ. 

Размер возмещения зависит от рыночной стоимости земельного участка, а также включает в себя убытки, причиненные изъятием такого участка, в том числе упущенную выгоду.

Отметим, что если одновременно с изъятием ЗУ изымаются расположенные на нем и принадлежащие правообладателю данного ЗУ объекты недвижимости, то в возмещение включается и рыночная стоимость таких объектов.

Условия, на которых осуществляется изъятие ЗУ, определяются соглашением об изъятии такого ЗУ и расположенных на нем объектов недвижимости.

Если же соглашение об изъятии земли не достигнуто - производится принудительное изъятие. Для государственных или муниципальных нужд принудительное изъятие допускается, если соблюдено условие предварительного и равноценного возмещения. Но при этом сроки, размер возмещения и другие условия уже определяются судом.

Необходимо отметить, что право собственности на изымаемый ЗУ у собственника прекращается.

2. Изъятие в целях комплексного развития территории.

Дополнение от 27.07.2021: В силу вступило Постановление Правительства от 14.07.2021 года № 1185, согласно которому изъять ЗУ, находящийся в собственности муниципалитетов, в целях комплексного развития территории (Далее - КРТ) будет проходить только по согласованию с местными властями.

Такое изъятие ЗУ может быть произведено, если он расположен в пределах территории, в отношении которой было принято решение о КРТ и заключен договор о КРТ. В таком случае решение об изъятии принимает орган местного самоуправления. Основанием будет являться утверждённый проект планировки территории и проект межевания территории.

Орган местного самоуправления в течении 7 рабочих дней с даты принятия такого решения направляет его копию и проект соглашения об изъятии правообладателю такого ЗУ. Соглашение должно содержать выкупную цену изымаемого имущества и размер убытков, подлежащих возмещению в связи с таким изъятием.

Если же правообладатель не заключает соглашение в течение месяца со дня предоставления проекта соглашения, изъятие ЗУ и расположенных на нем объектов недвижимости происходит в принудительном порядке через суд. В этом случае денежные средства в счет возмещения за изымаемый участок и расположенные на нем объекты, в течение семи дней со дня вынесения решения суда, перечисляются лицом, с которым заключен договор о КРТ, на банковский счет правообладателя земли.

Решение суда об изъятии земли в целях КРТ подлежит немедленному исполнению и может быть обжаловано только в части размера возмещения за изымаемый ЗУ.

На сегодняшний день в силу вступил Федеральный закон от 30.12.2020 № 494-ФЗ. Об этом мы написали целую статью "Недвижимость могут изъять по закону № 494-ФЗ"

3. Изъятие при ненадлежащем использовании земельного участка.

Кроме изъятия для государственных нужд, ЗУ может быть изъят, если Вы используете его не по целевому назначению или использования с нарушениями законодательства.

Например, если использование приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель, либо причиняет вред окружающей среде. Или изъять участок могут, если он предназначен для жилищного или иного строительства и не используется для этих целей в течение трех лет.

Согласно статье 286 ГрК РФ, орган государственной власти или местного самоуправления, который уполномочен на принятие решения об изъятии ЗУ и порядок обязательного предупреждения собственников ЗУ о допущенных нарушениях определяются земельным законодательством.

Если собственник ЗУ письменно уведомляет принявший решение об изъятии ЗУ орган, о своем согласии исполнить такое решение, то участок подлежит продаже с публичных торгов.

Если же собственник земли не согласен с решением об изъятии, то орган, который принимает решение об изъятии ЗУ, может предъявить требование о продаже такого ЗУ в суд.

Принудительное изъятие ЗУ из земель сельскохозяйственного назначения у его собственника регулируется статьей 5 № 101 – ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Участок из земель сельскохозяйственного назначения, за исключением ЗУ, который является предметом ипотеки и ЗУ, в отношении собственника которого судом возбуждено дело о банкротстве, также принудительно может быть изъят в случае, если в течение трех и более лет подряд (с момента выявления неиспользования ЗУ по целевому назначению или использования с нарушением законодательства), такой участок не используется для ведения сельского хозяйства или осуществления иной связанной с сельскохозяйственным производством деятельности.

4. Изъятие земельного участка в порядке реквизиции.

Еще одной причиной возможного изъятия является изъятие в порядке реквизиции. Это означает изъятие государством имущества у собственника с выплатой ему стоимости имущества.

Это возможно только в чрезвычайных случаях - стихийных бедствий, эпидемий, аварийных ситуаций, эпизоотий и при иных обстоятельствах.

Стоит отметить, что в таком случае, изъятие будет временным, а если изъятый участок будет невозможно вернуть, то собственнику выплатят его рыночную стоимость или по его желанию предоставят равноценный участок в другом месте.

Регулируется такое изъятие статьей 51 Земельного кодекса РФ.

Факт реквизиции ЗУ должен быть подтвержден документально. Исполнительный орган государственной власти, который принимает такое решение о реквизиции ЗУ должен выдать документ, который имеет важное значение. Он гарантирует собственнику реквизированного ЗУ право требовать возврата ему этого ЗУ или выплат. Юридическим основанием иска в таких случаях могут служить ст.301 ГК РФ (истребование имущества из чужого незаконного владения).

5. Конфискация земельного участка.

ЗУ может быть безвозмездно изъят у собственника по решению суда в виде санкции за совершение преступления, то есть конфискован.

Принудительно забрать ЗУ могут только у физического либо юридического лица, являющихся собственниками данной территории. Конфискация в одной ситуации является основной мерой наказания, а в других случаях дополнительной санкцией в зависимости от тяжести совершенного преступления.

Конфисковать могут землю в случае:

1. взыскание на участок по имеющимся обязательствам;
2. отчуждение ЗУ в том случае, если он не принадлежит гражданину на законных основаниях;
3. нарушение закона;
4. использование не по целевому назначению;
5. эксплуатация земли без необходимых агротехнических процедур.

Конфискация ЗУ может быть осуществлена только после принятия судебного решения. Данная мера против: хищения, мошенничества, незаконной коммерческой деятельности, в соответствии со статьей 104.1 Уголовного кодекса РФ.

После официального изъятия ЗУ, площадь будет продана на торгах. В рамках передачи земли другому собственнику осуществляется процедура переоформления всех прав.

6. Процедура изъятия земельного участка

При возникновении необходимости, прежде всего, подается ходатайство об изъятии ЗУ. 

С таким ходатайством могут обратится: 

1) компании, являющиеся субъектами естественных монополий;

2) уполномоченные на изъятие ЗУ ( статья 49 ЗК РФ);

3) недропользователи;

4) организации, с которыми заключен договор о КРТ. 

Перечень организаций установлен Постановлением Правительства РФ от 06.05.2015 № 442 "Об утверждении перечня организаций, имеющих право на обращение с ходатайствами об изъятии земельных участков для федеральных нужд. 

Требования к форме и содержанию ходатайства об изъятии ЗУ для государственных или муниципальных нужд утверждены Приказом Росреестра от 19.04.2022 № П/0151.

Обязательным условием для изъятия ЗУ является наличие документации по планировке территории (Далее - ДПТ), особенно когда изъятие для линейных объектов. В соответствии с пунктом 3 статьи 41 ГрК РФ, подготовка ДПТ в целях размещения объектов капитального строительства является обязательной, если необходимо изъятие ЗУ для государственных и муниципальных нужд.

При этом в соответствии с Земельным кодексом (часть 6 статьи 56,4), установлено, что при отсутствии такой документации прилагается схема расположения ЗУ. 

При принятии решения об изъятии с каждым правообладателем изымаего ЗУ должно заключаться соглашение об изъятии ЗУ. 

Такое соглашение заключается а письменной форме между правообладателями изымаемой недвижимости, уполномоченным органом власти, органом местного самоуправления, а также организациеЙ, подавшей ходатайство (при наличии такого ходатайства). 

7. Пример из практики.

Рассмотрим межевой план, который подготовила наша Компания с целью постановки на учет изымаемого ЗУ. Он был подготовлен в результате образованием ЗУ путём раздела ЗУ. (в связи последующим изъятием ЗУ для нужд РФ с целью проведения работ, связанных с пользованием недрами), на основании Приказа об изъятии ЗУ для государственных нужд РФ с целью проведения работ, связанных с пользованием недрами за счет средств недропользователей.

Среди документов, обязательным приложением является, в данном случае, Постановление органов местного самоуправления.

8. Проблемные моменты изъятия ЗУ

Одной из проблем при проведении процедуры изъятия ЗУ является вопрос выявления правообладателей ЗУ и объектов капитального строительства, на которые не зарегистрировано право в ЕГРН. 

В соответсвии со статьей 56.5 ЗК РФ, уполномоченные органы обязаны за 60 дней до принятия решения об изъятии:

• запросить сведения о правах на такие объекты в архивах, органах местного самоуправления;
• опубликовать сообщение об изъятии на официальном сайте уполномоченного органа, информационном щите и в других официальных  информационных системах. 

Если правообладатели так и не были выявлены, то уполномоченный орган обращается в суд с заявлением о признании права собственности РФ, субъекта РФ или муниципального образования на такие объекты. 

Заключение

Изъятие земли начинается с выявления собственника или правообладателя такого ЗУ. Для этих целей орган, который принимает решение об изъятии ЗУ, направляет запрос в Росреестр, для получения необходимых сведений. Если запрос не имеет результатов, то направляют запрос в архивы, органы государственной власти или органы местного самоуправления, в распоряжении которых могут находиться необходимые сведения, а также к возможным, предполагаемым правообладателям изымаемых ЗУ.

Кроме этого, поиски собственников ведутся посредствам размещения объявлений на своем официальном сайте и на городских информационных щитах. Публикуются такие объявления не менее, чем за 60 дней до принятия решения.

Скорее всего, в этом случае будет действовать общее правило: правообладатели ЗУ, которые не были выявлены до процедуры изъятия, смогут потребовать только компенсацию за свой участок за счет средств бюджета или за счет средств организации, в пользу которой он был изъят и передан. Согласно пункту 11 статьи 56.5 Земельного кодекса РФ, возможность возврата земли при этом исключена.

Если правообладатели изымаемого ЗУ не был найден, то уполномоченный орган должен обратиться в суд с заявлением о признании права собственности РФ, субъекта РФ или муниципального образования на объекты недвижимого имущества, которые расположены на изымаемом ЗУ.

Если у вас есть вопросы или Вам необходимо подготовить межевой план для постановки на государственный кадастровый учет изымаемого участка, Вы можете обратиться в «Региональный кадастровый центр». Мы постараемся Вам помочь.

Подписывайся на наши каналы социальных сетей: Вконтакте, Facebook, Instagram.

Читайте также нашу статью по теме: Изъятие земельных участков для нужд недропользования. Прихоть недропользователя или объективная необходимость?

Дополнение: 

Изъятые сельскохозяйственные земли будут выставлять на торги на сайте torgi.gov.ru, в соответсвии с Постановлением Правительства РФ от 24.04.2023 № 648.