Видео о нашей
компании

Оформляем перепланировку: пошаговая инструкция

15 сентября 2023 года, 15:47просмотров: 3036

Тема переустройства, перепланировки и реконструкции очень ёмкая. Но достаточно популярная. Кто не задумывался о том, чтобы изменить конфигурацию своей квартиры? Особенно в жилье старого формата. 

Вроде бы все просто: получил разрешение, сделал все в соответствии с требованиями, получил акт приемки и подал все сведения в Росреестр. Но как на деле все получается?

Регламентируется данная процедура главой 4 Жилищного кодекса РФ. 

 

Переустройство помещения в многоквартирном доме (Далее - МКД) представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт помещения в МКД.

 

Перепланировка помещения в МКД представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт помещения в МКД, может включать: перенос и разборку перегородок, перенос и устройство дверных проемов, разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидация темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения, устройство или переоборудование существующих тамбуров.

 

 

Важные моменты, которые мы отметили:

 

Существуют виды перепланировок, которые узаконить не получится. В их числе:

  • расширение санузлов и перенос мокрых зон в сухие (кухню в жилую комнату переносить нельзя - устройство своей кухни под санузлом или своей жилой комнаты под кухней или санузлом расположенной этажом выше квартиры);
  • объединение лоджии или балкона с внутренними помещениями;
  • снос несущих стен и колонн;
  • вынос радиаторов на лоджию или балкон;
  • подключение теплых полов к центральному отоплению;
  • присоединение технических помещений (расширили квартиру за счет чердака или общей части подъезда);
  • изменение фасада здания (например, замена обычных окон панорамными);
  • объединение газифицированного помещения с жилой комнатой.

Некоторые изменения узаконить довольно просто, так как они не влияют на функционал здания. Возможные варианты перепланировочных работ:

  • снос встроенной мебели, если она предполагалась в помещении при сдаче первому владельцу;
  • заделка проходов в несущих стенах (не ломать, а строить);
  • перемещение газовой или электроплиты, раковины на кухне;
  • перенос сантехники в пределах одного помещения (поменяли ванну с унитазом местами);
  • монтаж или снос межкомнатных перегородок, не являющихся несущими.

Нужно ли согласовывать перепланировку нежилого помещения, надо ли изготавливать проект и техзаключение?

 

 

Если речь идет о многоквартирном доме (трех- или двухквартирных) – обязательно.

 

За соблюдением собственниками объектов требований ЖК РФ следит Жилищная инспекция.

Ответственность за незаконную перепланировку нежилого помещения в многоквартирном доме предусмотрена законом. Ст. 26 ЖК РФ установлены основания для переустройства помещения в МКД. При проведении перепланировки и переустройства следует соблюдать эти правила, особенно что касается санитарно-эпидемиологических требований Роспотребнадзора, норм вентиляции помещений, учет конструктива пола и перекрытий.


Изучая тему наткнулись на фразу, что нужно согласовывать замену конструкции полов, если дом с деревянными перекрытиями. 

 

Полезли искать. изменение конструкции пола не является перепланировкой/переустройством помещения в МКД в силу ч. 1, 2 ст. 25 ЖК РФ.

 

При этом в Постановлении правительства Москвы от 25.10.2011 г. N 508-ПП, в перечне работ, которые необходимо согласовывать значится: «Устройство послойной конструкции пола». Поэтому нужно обращать внимание еще и на региональные регламенты.  

 

 

 

Для получения разрешения на перепланировку вам необходимо принести в жилищную инспекцию:

  • Документ, подтверждающий право собственности;
  • Технический паспорт жилья;
  • Заявление (бланк выдадут по месту обращения);
  • Проект или эскиз перепланировки в двух экземплярах.

Можно подать документы в МФЦ или на сайте Госуслуг.(Если дом представляет историческую и культурную ценность, то эти же документы нужно отнести в департамент культурного наследия).

 

Ответ вам обязаны предоставить в течение 45 дней. Если все оформлено правильно, вы получите разрешение.

 

Важно отметить, что срок действия разрешения ограничен: в разных регионах от отличается и составляет от 12 до 18 месяцев. НО если вы не успели – то можно подать заявление на продление.

 

После он утратит силу независимо от того, реконструировали объект или нет.

 

По окончании работ, необходимо будет получить акт приемки (акт приемочной комиссии после переустройства и (или) перепланировки помещения в МКД).

 

Далее кадастровый инженер подготовит на основании таких документов технический план и все – можно подавать документы в Росреестр.


  

Иногда в перепланировке отказывают. В такой ситуации узаконить ее можно через суд.

 

Для начала подготовить пакет документов: выписка из ЕГРН (или другие документы о праве), справка из СЭС и проект квартиры, который готовит специалист проектного бюро.

 

Далее сообщите информацию в отдел архитектуры местной администрации о совершенных изменениях в здании; напишите исковое заявление в суд и приложите к нему документы.

 

Если суд принял решение в пользу собственника, потребуется оплатить госпошлину и обратиться в БТИ для внесения обновления плана квартиры.

 

Из организации к вам придет техник, который зафиксирует внесенные изменения в соответствии с документами. По итогу вы получите на руки расписку с указанием даты выдачи нового техпаспорта (обычно это десять дней после обращения в БТИ).Важно, что Если нужно согласовать существенные вопросы, например расширение санузла, остекление балкона на последних этажах и прочие работы, без проекта не обойтись.

 

В случае сложного ремонта лучше обратиться в проектную компанию, у которой есть соответствующий допуск СРО и опыт. Специалист на этапе технического задания сможет дать пояснения, соответствуют ли ваши ожидания строительным, санитарным, пожарным нормам и правилам.

 

При этом проектировщики в зависимости от поставленных задач могут рекомендовать получить техпаспорт на квартиры соседей сверху и снизу, ведь у соседей может быть узаконенная нетипичная перепланировка, что особенно важно в новостройках. С одной стороны, это увеличивает стоимость проекта, с другой — минимизирует риски получения отказа в перепланировке.


Что касается нежилых помещений: 

 

Для нежилых объектов таких понятий нет, однако в некоторых регионах России изданы свои нормативные акты, которые регламентируют проведение перепланировки в нежилых зданиях. Если вам предстоит перепланировка, оформление документов нужно начать с проекта. 

Так как зачастую в нежилых помещениях перепланировка связана с переустройством. В этом случае потребуется согласование нескольких разделов проектов, либо составление единого проекта с самостоятельными разделами проектной документации. 

 

Некоторые собственники объектов путают понятие перепланировки и реконструкции.

 

Проект реконструкции нежилого помещения или здания необходимо согласовывать до работ, получая разрешение на строительство. Если реконструктивные работы на объекте уже выполнены, согласование проводится в судебном порядке.

 

Перепланировка производственных помещений не имеет отдельного регулирования и на нее распространяются нормы о нежилых помещениях.

 

Перепланировка в отдельно стоящих зданиях не требует получения разрешения на строительства – работы выполняются на основании проектной документации.

 

Разрешение на перепланировку помещений в нежилых зданиях можно получить у их собственника. 

 

Зачастую самым сложным вопросом при согласовании перепланировки или переустройства нежилого помещения в многоквартирном доме становится именно получение согласия собственников жилья. Эта процедура не уведомительная, а уже является полноценной работой по проведению собрания и получению необходимых протоколов.

 

Процедура согласования переустройства (согласование перепланировки) нежилого помещения в 2023 году будет состоять из следующих действий:

  1.  выбор проектной организации, обладающей допуском профильной СРО на оформление проекта переустройства;
  2. оформление договора на изготовление проектной документации;
  3. выполнение работ по подготовке проекта переустройства;
  4. согласование проекта и получение разрешения на выполнение работ;
  5. проведение работ на объекте в точном соответствии с проектной документацией;
  6. согласование результата перепланировки и получение акта приемочной комиссии;
  7. обращение с технической документацией и стандартным комплектом документов в органы Росреестра для внесения изменений в ЕГРН.

В случае, если до проведения работ согласование не было получено, существует возможность узаконить переустройство. Для этого изготовленный проект должен подтверждать соответствие выполненных работ градостроительным требованиям, нормативам и правилам. Проект на нежилое здание включает определенное количество разделов – в зависимости от выполняемых строительных работ. При этом в случае необходимости требуется соблюдение уведомительного порядка – некоторые организации нужно уведомить о произведенных изменениях объекта. Помещение или здание в перепланированном состоянии может быть только при условии внесения сведений о перепланировки в ЕГРН – так вы можете рассчитывать на законное сохранение объекта в перепланированном виде.


 

Ответы на вопросы: 

1. Что такое перепланировка нежилого помещения

2. Что понимается под реконструкцией нежилого помещения

3. Чем перепланировка отличается от реконструкции

 

1. Что такое перепланировка нежилого помещения Под перепланировкой помещения в многоквартирном доме понимается изменение его конфигурации, которое требует внесения изменения в технический паспорт жилого помещения ( ч. 2 ст. 25 ЖК РФ). Согласование перепланировки проводится органами местного самоуправления, а в городах федерального значения Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе - органами госвласти этих субъектов (п. 7 ч. 1, ч. 2 ст. 14 ЖК РФ). Например, в г. Москве Требования к проведению перепланировки помещений в многоквартирных домах и порядок ее согласования приведены в Постановлении Правительства Москвы от 25.10.2011 N 508-ПП. В нем установлен перечень работ, которые могут проводиться при перепланировке. К ним относится, например, устройство несущих стен или проемов в них, устройство или заделка проемов в таких стенах. Таким образом, если вы планируете провести указанные работы в помещении, которое расположено в многоквартирном доме, то вам нужно согласовать перепланировку помещения.

 

2. Что понимается под реконструкцией нежилого помещения Понятие реконструкции установлено в Градостроительном кодексе РФ применительно к объектам капитального строительства (например, зданиям, сооружениям). Помещение к ним не относится - оно является частью здания или сооружения (п. 14 ч. 2 ст. 2 Технического регламента о безопасности зданий и сооружений). При реконструкции выполняются такие работы, в результате которых изменяются параметры самого объекта капстроительства или его частей либо производится замена, восстановление несущих строительных конструкций, кроме их отдельных элементов (п. 14 ст. 1 ГрК РФ). Следовательно, если вы планируете провести в помещении работы, которые повлекут изменение его параметров, либо заменить (восстановить) несущие конструкции, то нужно проводить реконструкцию объекта капстроительства в целом. В то же время в некоторых случаях проводится не реконструкция, а перепланировка нежилого помещения (если оно расположено в многоквартирном доме и не подпадает под реконструкцию здания в целом).

 

3. Чем перепланировка отличается от реконструкции Как уже рассмотрено выше, основным отличием перепланировки от реконструкции является объект, в отношении которого они могут проводиться. Так, перепланировка выполняется в помещениях (как в жилых, так и нежилых), расположенных в многоквартирном доме, и включает в себя установленные работы. Если же работы проводятся в отношении здания (сооружения) или нежилого помещения, которое в нем находится, и в результате меняются параметры такого объекта (или помещения) либо вы заменяете, восстанавливаете несущие конструкции, то это будет являться реконструкцией.


 

 

А вы делали перепланировку? Расскажите о проблемах с которыми вы сталкивались на опыте.

Другие разделы

Другие статьи

  • facebook
  • facebook
Content
Если вы нашли ошибку на сайте
  • 1) Выделите с помощью мыши область с ошибкой
  • 2) Добавьте комментарий
  • 3) Нажмите "Отправить"


      Отмена

Данный диалог доступен также по нажатию горячих клавиш Ctrl + Enter