15 сентября 2023 года, 15:47просмотров: 156
Тема переустройства, перепланировки и реконструкции очень ёмкая. Но достаточно популярная. Кто не задумывался о том, чтобы изменить конфигурацию своей квартиры? Особенно в жилье старого формата.
Вроде бы все просто: получил разрешение, сделал все в соответствии с требованиями, получил акт приемки и подал все сведения в Росреестр. Но как на деле все получается?
Регламентируется данная процедура главой 4 Жилищного кодекса РФ.
Переустройство помещения в многоквартирном доме (Далее - МКД) представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт помещения в МКД.
Перепланировка помещения в МКД представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт помещения в МКД, может включать: перенос и разборку перегородок, перенос и устройство дверных проемов, разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидация темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения, устройство или переоборудование существующих тамбуров.
Важные моменты, которые мы отметили:
Существуют виды перепланировок, которые узаконить не получится. В их числе:
Некоторые изменения узаконить довольно просто, так как они не влияют на функционал здания. Возможные варианты перепланировочных работ:
Нужно ли согласовывать перепланировку нежилого помещения, надо ли изготавливать проект и техзаключение?
Если речь идет о многоквартирном доме (трех- или двухквартирных) – обязательно.
За соблюдением собственниками объектов требований ЖК РФ следит Жилищная инспекция.
Ответственность за незаконную перепланировку нежилого помещения в многоквартирном доме предусмотрена законом. Ст. 26 ЖК РФ установлены основания для переустройства помещения в МКД. При проведении перепланировки и переустройства следует соблюдать эти правила, особенно что касается санитарно-эпидемиологических требований Роспотребнадзора, норм вентиляции помещений, учет конструктива пола и перекрытий.
Изучая тему наткнулись на фразу, что нужно согласовывать замену конструкции полов, если дом с деревянными перекрытиями.
Полезли искать. изменение конструкции пола не является перепланировкой/переустройством помещения в МКД в силу ч. 1, 2 ст. 25 ЖК РФ.
При этом в Постановлении правительства Москвы от 25.10.2011 г. N 508-ПП, в перечне работ, которые необходимо согласовывать значится: «Устройство послойной конструкции пола». Поэтому нужно обращать внимание еще и на региональные регламенты.
Для получения разрешения на перепланировку вам необходимо принести в жилищную инспекцию:
Можно подать документы в МФЦ или на сайте Госуслуг.(Если дом представляет историческую и культурную ценность, то эти же документы нужно отнести в департамент культурного наследия).
Ответ вам обязаны предоставить в течение 45 дней. Если все оформлено правильно, вы получите разрешение.
Важно отметить, что срок действия разрешения ограничен: в разных регионах от отличается и составляет от 12 до 18 месяцев. НО если вы не успели – то можно подать заявление на продление.
После он утратит силу независимо от того, реконструировали объект или нет.
По окончании работ, необходимо будет получить акт приемки (акт приемочной комиссии после переустройства и (или) перепланировки помещения в МКД).
Далее кадастровый инженер подготовит на основании таких документов технический план и все – можно подавать документы в Росреестр.
Иногда в перепланировке отказывают. В такой ситуации узаконить ее можно через суд.
Для начала подготовить пакет документов: выписка из ЕГРН (или другие документы о праве), справка из СЭС и проект квартиры, который готовит специалист проектного бюро.
Далее сообщите информацию в отдел архитектуры местной администрации о совершенных изменениях в здании; напишите исковое заявление в суд и приложите к нему документы.
Если суд принял решение в пользу собственника, потребуется оплатить госпошлину и обратиться в БТИ для внесения обновления плана квартиры.
Из организации к вам придет техник, который зафиксирует внесенные изменения в соответствии с документами. По итогу вы получите на руки расписку с указанием даты выдачи нового техпаспорта (обычно это десять дней после обращения в БТИ).Важно, что Если нужно согласовать существенные вопросы, например расширение санузла, остекление балкона на последних этажах и прочие работы, без проекта не обойтись.
В случае сложного ремонта лучше обратиться в проектную компанию, у которой есть соответствующий допуск СРО и опыт. Специалист на этапе технического задания сможет дать пояснения, соответствуют ли ваши ожидания строительным, санитарным, пожарным нормам и правилам.
При этом проектировщики в зависимости от поставленных задач могут рекомендовать получить техпаспорт на квартиры соседей сверху и снизу, ведь у соседей может быть узаконенная нетипичная перепланировка, что особенно важно в новостройках. С одной стороны, это увеличивает стоимость проекта, с другой — минимизирует риски получения отказа в перепланировке.
Что касается нежилых помещений:
Для нежилых объектов таких понятий нет, однако в некоторых регионах России изданы свои нормативные акты, которые регламентируют проведение перепланировки в нежилых зданиях. Если вам предстоит перепланировка, оформление документов нужно начать с проекта.
Так как зачастую в нежилых помещениях перепланировка связана с переустройством. В этом случае потребуется согласование нескольких разделов проектов, либо составление единого проекта с самостоятельными разделами проектной документации.
Некоторые собственники объектов путают понятие перепланировки и реконструкции.
Проект реконструкции нежилого помещения или здания необходимо согласовывать до работ, получая разрешение на строительство. Если реконструктивные работы на объекте уже выполнены, согласование проводится в судебном порядке.
Перепланировка производственных помещений не имеет отдельного регулирования и на нее распространяются нормы о нежилых помещениях.
Перепланировка в отдельно стоящих зданиях не требует получения разрешения на строительства – работы выполняются на основании проектной документации.
Разрешение на перепланировку помещений в нежилых зданиях можно получить у их собственника.
Зачастую самым сложным вопросом при согласовании перепланировки или переустройства нежилого помещения в многоквартирном доме становится именно получение согласия собственников жилья. Эта процедура не уведомительная, а уже является полноценной работой по проведению собрания и получению необходимых протоколов.
Процедура согласования переустройства (согласование перепланировки) нежилого помещения в 2023 году будет состоять из следующих действий:
В случае, если до проведения работ согласование не было получено, существует возможность узаконить переустройство. Для этого изготовленный проект должен подтверждать соответствие выполненных работ градостроительным требованиям, нормативам и правилам. Проект на нежилое здание включает определенное количество разделов – в зависимости от выполняемых строительных работ. При этом в случае необходимости требуется соблюдение уведомительного порядка – некоторые организации нужно уведомить о произведенных изменениях объекта. Помещение или здание в перепланированном состоянии может быть только при условии внесения сведений о перепланировки в ЕГРН – так вы можете рассчитывать на законное сохранение объекта в перепланированном виде.
А вы делали перепланировку? Расскажите о проблемах с которыми вы сталкивались на опыте.