Предоставление в Росреестр сведений об объекте недвижимости при смене собственника.

Требование об обязательном представлении в орган регистрации технической документации в отношении объекта недвижимости при осуществлении регистрационных действий в части смены залогодержателя/собственника положениями федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон о регистрации) не предусмотрено.

Стоит отметить, что уступка прав кредитора в соответствии со статьей 382 Гражданского кодекса Российской Федерации и нормами Закона об ипотеке является сделкой, заключаемой между бывшим и новым залогодержателями без участия залогодателя. Сделка уступки прав собственника не затрагивает имущество собственника, не изменяет существующее положение объекта недвижимости. В связи с чем, при смене залогодержателя предоставление технической документации по объектам недвижимости (планы, схемы) не требуется.

В случае, если в период с момента регистрации права собственности на объект недвижимости и до момента подачи заявления о смене залогодержателя/собственника изменились характеристики объекта недвижимости (например, изменилась протяженность, площадь, этажность, назначение и другие характеристики), правообладатель объекта недвижимости (его представитель) может обратиться в орган регистрации прав с соответствующим заявлением об осуществлении государственного кадастрового учета изменений такого объекта недвижимости.

Обращаем Ваше внимание, что положениями статьи 8 Закона о регистрации сведения об объекте недвижимости подразделяются на основные и дополнительные сведения.

Государственный кадастровый учет в части учета изменений основных характеристик объекта недвижимости (площадь, этажность, протяженность, глубина и др.) осуществляется без одновременной государственной регистрации прав по заявлению собственника объекта недвижимости и представления необходимых документов, предусмотренных частью 2 статьи 14 Закона о регистрации.

Так, в соответствии с подпунктом 7 пункта 2 статьи 14 Закона о регистрации, основаниями для осуществления государственного кадастрового учета изменений сведений об объекте,  в том числе являются  межевой план, технический план или акт обследования, подготовленные в результате проведения кадастровых работ в установленном федеральным законом порядке, утвержденная в установленном федеральным законом порядке карта-план территории, подготовленная в результате выполнения комплексных кадастровых работ (Далее - карта-план территории).

В указанном случае подготовка межевого плана, технического плана осуществляется в целях внесения изменений характеристик объекта недвижимости, содержащегося в ЕГРН, либо при постановке на государственный кадастровый учет и (или) регистрации права в отношении объекта недвижимости, отсутствующего в ЕГРН.

В соответствии с пунктом 49 части 1 статьи 26 Закона о государственной регистрации недвижимости одной из причин принятия решения о приостановлении при осуществлении государственной регистрации прав является наличие противоречий между сведениями об объекте недвижимости, содержащимися в представленных заявителем документах, и сведениями ЕГРН о таком объекте недвижимости (за исключением случаев, если вносятся изменения в указанные сведения ЕГРН о таком объекте недвижимости.

Учитывая изложенное, в случае, если в документах, представленных в орган регистрации для целей государственной регистрации смены залогодержателя/собственника сведения об объекте недвижимости, в отношении которого происходит смена залогодержателя/собственника объектов недвижимости, будут соответствовать сведениям, содержащимся в ЕГРН, осуществление выше указанных действий по представлению заявления об учете изменений не требуется.

Если же в документах, представленных с заявлением о переходе права собственности, переоформления залога (договор купли-продажи, закладная и др.) содержатся сведения, отличные от сведений, содержащихся в ЕГРН, осуществление регистрационных действий по смене залогодержателя/собственника может быть приостановлено по решению государственного регистратора в соответствии с пунктом 49 части 1 статьи 26 Закона о государственной регистрации недвижимости.

Согласно статье 29 Закона о регистрации решение об осуществлении учетно-регистрационных действий будет приниматься государственным регистратором самостоятельно по итогам правовой экспертизы документов.

Также, обращаем Ваше внимание на следующее.

В случае, если в отношении объекта или права на этот объект осуществлена государственная регистрация ипотеки, переход права собственности на такой объект недвижимости, возникновение, переход или прекращение  иных обременений такого объекта недвижимого имущества или ограничений права, внесение изменений в сведения, содержащиеся в ЕГРН, о таком объекте недвижимого имущества осуществляется при наличии письменного согласия залогодержателя, если иное не установлено Законом о регистрации  или договором об ипотеке (часть 4 статьи 53 Закона о регистрации).