Специфика планирования при организации работ по юридическому сопровождению строительства, регистрации права и установления охранных зон в отношении линейных объектов.

Одно известное изречение гласит: «Как вы лодку назовете, так она и поплывет». Как нельзя кстати, подобное высказывание актуально для проведения процедуры, связанной, с так называемой «легализацией» построенных линейных объектов, а точнее оформлением прав на них и установлением границ охранной зоны.

 

К нам очень часто обращаются Застройщики, с просьбой оказать помощь в регистрации прав на построенный объект. И очень часто эти просьбы связаны с проблемами, вызванными нарушениями при оформлении Застройщиком юридически значимых документов, прямо или косвенно влияющих, на возможность регистрации прав вновь созданного или только создаваемого линейного объекта.

 

К слову, наш вопрос: «А был ли у вас план проведения работ по юридическому сопровождения строительства объекта» для застройщика всегда является риторическим.

 

Действительно, о каком планировании может идти речь, если основная цель у Заказчиков и Застройщиков – это построить объект. Сбор и подготовка исходно-разрешительной документации всегда и всеми воспринимается как что-то сопутствующее и носящее хаотичный характер. Проблемы же решаются по мере их поступления.

 

В результате такого подхода, очень часто, особенно при «легализации» линейных объектов, возникают проблемы, которые просто невозможно уже решить.

 

Анализ возникающих проблем показывает, что большинство ошибок возникает уже на стадии организации юридических работ по сопровождению строительства. Потому, что как таковая «организация» отсутствует. Застройщик отдает много усилий мероприятиям, которые по факту можно было и не проводить, но «забывает» предпринять действия, которые прямо предусмотрены действующим законодательством РФ. Отсутствие надлежащего контроля за проводимыми работами приводит и к абсурду, когда наименование объекта, например, содержащееся в техническом задании к контракту не соответствует не только утвержденной проектной документации, но и наименованию, содержащемуся в разрешении на строительство.

 

В таких ситуациях можно говорить, что «лодка поплыла» в другом направлении уже на начальной стадии проведения работ.

 

В данной статье мы хотим поговорить о планировании – как способе определения необходимой совокупности мероприятий, направленных на достижение цели по регистрации права собственности на созданное сооружение. Хотим поговорить о специфике, особенностях и видах планирования с целью надлежащей организации спектра работ, направленных на юридическое сопровождение, регистрацию права и установление границы охранной зоны.

1.  «Понятие методологии юридического сопровождения строительства, оформления прав и установления границы охранной зоны линейного объекта»

Как известно строительство объекта капитального строительства завершается оформлением прав на созданный объект недвижимости. В отдельных случаях, прямо предусмотренных законами РФ, границы местоположения объектов недвижимости обременяются охранными зонами.

 

Уверены, что каждый застройщик сталкивался со сложностями при оформлении прав на построенные объекты капитального строительства.

Тем более, с еще большими сложностями сталкиваются застройщики, пытающиеся оформить права на построенные линейные объекты.

 

Действительно, строительство и последующая «легализация» линейных объектов, сопряжены с огромным количеством рисков, поскольку все линейные объекты имеют такую основную характеристику – как протяженность. А это значит, что при их строительстве приходится сталкиваться с пересечением большого количества земельных участков, согласованием пересечений действующих инженерных коммуникаций, получением исходно-разрешительной документации, в том числе в нескольких административно-территориальных единицах, а также заключением большого количества договоров аренды с физическими и юридическими лицами.

 

Сложность возведения линейных объектов обусловлена не только общестроительными работами, но большим объемом инженерных, юридических, кадастровых, проектных и градостроительных работ. И любая допущенная ошибка на отдельном этапе может привести к необратимым последствиям, которые в последствии ведут не просто к внесению изменений в ранее утвержденные проектные решения, но и к сносу, уже построенного объекта. То есть к финансовым затратам и потери времени.

 

Практика показывает, что подобные последствия наступают в нескольких случаях:

• при отсутствии координационного взаимодействия подразделений и служб застройщика (строительного, проектного, инженерного и юридического отделов);
• при начале строительстве линейного объекта и параллельном оформлении части правоустанавливающих документов;
• при строительстве линейного объекта без разрешительной документации, то есть по принципу «сегодня я думаю, как построить объект, а завтра буду думать, как оформить на него права»;
• при возникновении административно-правовых барьеров и препятствий.

Впрочем, последнее препятствие застройщик зачастую «создает себе сам». И происходит это потому, что действия лиц, отвечающие за процедуру создания объекта, жестко не координируются. Руководители проектов, (которые как, правило являются по специальности строителями) преследуя цели быстрее начать и окончить строительство объекта, к сожалению, не учитывают особенности правовых, градостроительных, кадастровых и иных процедур.

---

Простой пример: заказчиком принято решение об утверждении границы ПО на период строительства линейного объекта. После утверждения ППО застройщик приступил к изысканиям и разработке проекта. Землеустроителю или юристу поставлена задача приступить к оформлению прав на земельные участки в границах ПО на период строительства линейного объекта. Получив в работу ПО с перечнем участков, на которые необходимо оформить права специалист проводит переговоры с правообладателями этих земельных участков. В ходе проведенной работы выяснилось, что один из земельных участков находится в залоге у банка, а другой из участков является земельным участков из состава общей долевой собственности, правообладатели которого умерли, а наследники не вступили в наследство. То есть в первом случае отсутствует возможность заключить договор аренды поскольку с наибольшей вероятностью банк не даст согласие на заключение договора аренды. Во втором случае отсутствует возможность выбрать доверенное лицо, которое бы представляло интересы собственников при заключении договора аренды.

 

Отсутствие договора аренды, дает основание органу, наделенному полномочиями на выдачу разрешения на строительство не выдавать такое разрешение, в виду ненадлежащего исполнения требований ст.51 Градостроительного кодекса РФ (Далее - ГрК РФ)по предоставлению правоустанавливающего документа на пересекаемый земельный участок.

 

Таким образом, возникает необходимость в корректировке ППО, проведение новых изысканий и внесение изменений в проектные решения.

---

Многие в принципе считают, что процедура оформления прав на построенные объекты и внесение в ЕГРН сведений о зоне с особы условием использования территории (охранная зона) начинается после возведения объекта капитального строительства.

 

Со всей уверенностью можно сказать, что это далеко не так.

 

Конечно, действия, направленные на регистрацию прав и установление границ охранных зон построенного объекта, являются завершающим этапом в создании объекта капитального строительства. Но для того, чтобы эти действия завершились выданной органом Реестра выпиской из ЕГРН о зарегистрированных правах на объект, перед проведением строительно-монтажных работ и до ввода объекта в эксплуатацию должны быть соблюдены:

• предпроектные регламенты, предусматривающие порядок выбора трассы будущего линейного объекта с учетом специфики Гражданского кодекса РФ, Земельного кодекса РФ, СНИП, и других норм, регламентирующих особенности размещения объекта на земельных участках, относящихся к той или иной категории земель, и принадлежащих правообладателям земельных участков на соответствующем праве;
• кадастровые регламенты, определяющие возможность постановки и собственно, проведение работ по постановке земельных участков, а в последствие и постановку построенного объекта на государственный кадастровый учет в границах спроектированного отвода.
• градостроительные регламенты, направленные на совокупность мероприятий по получению разрешения на строительство и ввод объекта в эксплуатацию в точном соответствии с проектными решениями, с земельным отводом, прошедшим процедуру государственного кадастрового учета и договорами аренды земельных участков;
• гражданско-правовые регламенты, обусловленные спецификой установления правоотношений на период строительства и эксплуатации объекта, в зависимости от типа правообладателя земельного участка;
• организационно-методические регламенты, обеспечивающие порядок взаимодействия и координации подразделений и служб застройщика на стадии предпроектных, проектных и строительных работ по созданию линейного объекта;
• проектные регламенты, с точки зрения разработки и экспертизы (в случаях, когда она предусмотрена законодательством РФ) ППО и пояснительной записки, в полном соответствии утвержденным схемам на кадастровом плане территории, проектам планировки и межевания территории и договорам аренды земельных участков;
• землеустроительные регламенты, то есть процедура внесения в ЕГРН сведений о местоположении зон с особым условием использования территории (охранная зон).

Таким образом, юридическое сопровождение строительства и оформление прав на построенные объекты имеют свою методологию, а соответственно и план.

 

И только последовательное соблюдение соответствующих принципов, приемов и способов, на стадии предпроектных работ и до момента ввода объекта в эксплуатацию позволит успешно завершить не только строительство объекта, но его регистрацию в органах Росреестра.

 

Юридическое сопровождение строительства, оформление прав и установление границы охранной зоны построенного объекта – это совокупность последовательных предпроектных, проектных, кадастровых, градостроительных, гражданско-правовых, организационно-методических и землеустроительных регламентов, обеспечивающие возможность получить следующие результаты работ:

1. Схема на кадастровом плане территории (схема на КПТ) с указанием местоположения объекта в границах земель неразграниченной муниципальной собственности, земельных участков, прошедших процедуру государственного кадастрового учета ранее и «ранее учтенных» земельных участков не имеющих границ, но содержащихся в сведениях Единого государственного реестра недвижимости (Далее - ЕГРН). В строительстве данная схема реализуется в виде ППО.
2. Договора аренды земельных участков на период строительства и эксплуатации линейных объектов в точном соответствии с проектными решениями.
3. Технические условия, выдаваемые собственниками коммуникаций, определяющие возможность и условия пересечения и прокладки линейного объекта в границах существующих сооружений.
4. Разрешение на размещение объекта в границах земель из состава государственной или муниципальной собственности (при строительстве объектов, на которые не требуется получение размещения на строительстве в соответствии с Постановлением № 1/300 Правительства РФ).
5. Выписка из ЕГРН на земельный участок в границах ПО на период строительства объекта;
6. Выписка из ЕГРН на земельный участок на период эксплуатации построенного объекта (имеется в виду постановка земельных участков на государственный кадастровый учет, в границах наземных объектов, то есть столбов ЛЭП, КИП газопроводов и др.).
7. Утвержденный проект планировки и проект межевания территории.
8. Утвержденная проектная документация в соответствии с ППО, договоров аренды, схемы на КПТ и границами земельных участков, прошедшими процедуру государственного кадастрового учета.
9. Разрешение на строительство, выданное уполномоченным органом в соответствии со ст.51 ГрК РФ.
10. Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, выданное уполномоченным органом в соответствии со ст.55 ГрК РФ.
11. Выписка из ЕГРН о постановке объекта капитального строительства на государственный кадастровый учет и зарегистрированных на него правах.
12.  Выписка из ЕГРН о внесенной информации в сведения (ЕГРН) о местоположении границы зоны с особым условием использования территории (ЗОУИТ, охранная зона).

Все вышеперечисленные результаты работ между собой взаимосвязаны. А их подготовка должна координироваться между службами застройщика. Задачей руководитель проекта или главного инженера проекта - это контроль за соответствием получаемых результатов работ друг другу.

 

То есть, разработанная схема на КПТ должна соответствовать местоположению и количеству земельных участков, предусмотренных в ППО. Границы ППО должны соответствовать границам, утверждаемым в проекте планировки и межевания территории (ППТ и ПМТ). Сведения о земельных участках и их местоположение в ППТ и ПМТ должно соответствовать договорам аренды земельных участков и выданным собственниками коммуникаций техническим  условиям. Выданное разрешение на строительство и описание местоположения границы охранной зоны  должно точно соответствовать количеству, площади и протяженности участков, предусмотренных в ППТ и ПМТ, ППО, схемой на КПТ, договорами аренды.

 

После получения разрешения на строительство и проведения строительно-монтажных работ должно быть получено соответствие исполнительной съемки данным ППТ и ПМТ, ППО, схемы на КПТ, договорам аренды. Условия и параметры построенного объекта должны соответствовать ранее выданному разрешению на строительство и проектной документации.

 

Таким образом, с точки зрения надлежащего оформления прав на построенный объект необходимо добиться полного соответствия одного юридически значимого результата работ другому.

 

А это значит, что основной задачей юридического сопровождение строительства, оформления прав и установление границы охранной зоны линейного объекта является - контроль, разработка и утверждение юридически значимых документов, соответствующих друг другу и действующему законодательству РФ, позволяющих в последствии беспрепятственно и надлежащим образом оформить на такой объект право собственности и зону с особым условием использования территории.

 

Провести такую огромную работу, невозможно не имея на руках пошагового плана работы и не понимая особенности проведения того или иного вида работы.

 

Как уже говорилось ранее юридическое сопровождение строительства – это совокупность взаимосвязанных регламентов, нацеленных на получение соответствующих друг другу результатов работ.

 

Анализ показывает, что законодательство РФ выстроено таким образом, что при организации строительства объектов, в основном юридически значимые документы застройщик вынужден получать последовательно, то есть один за другим.

 

Поэтому, процедуру юридическое сопровождение строительства возможно представить в виде этапов. С точки зрения практики и действующего законодательства РФ юридическое сопровождение строительства линейных объектов рациональнее всего представить, как совокупность следующих этапов:

1. Разработка ППО.
2. Сопровождение процедуры постановки земельных участков на государственный кадастровый учет (проведение кадастровых работ, межевание земельных участков).
3. Установление правоотношений с правообладателями земельных участков.
4. Разработка проекта планировки и проекта межевания территории (при необходимости).
5. Градостроительное сопровождение получения разрешения на строительство объекта (в том числе установление границ охранной зоны объекта) и вводу его в эксплуатацию (в том числе постановка сооружения на государственный кадастровый учет).
6. Сопровождение регистрации прав собственности на построенный объект капитального строительства (сооружение).

Каждый этап имеет свой результат работ, а также приемы и способы его получения. А совокупность результатов работ, этапов работ, применяемых приемов и способов определяют планирование и методологию юридического сопровождения строительства, оформления прав и установления границы охранной зоны построенного линейного объекта.

---

В этой статье мы опишем подход к планированию, и определению совокупности мероприятий на стадии организации работ по созданию объекта капитального строительства, в зависимости от конкретного вида линейного объекта.

 

Так же далее мы постараемся обозначить «рэйперные точки» для оптимальной организации работ, на которые следует обратить особое внимание руководителю проекта, главному инженеру проекта, юристу, кадастровому инженеру и другим, лицам, осуществляющим юридическую работ по созданию (образованию) линейного объекта.

 

В соответствии с пунктом 10.1 ст. 1 ГрК РФ линейные объекты – это линии электропередачи, линии связи (в том числе линейно-кабельные сооружения), трубопроводы, автомобильные дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения.

 

Мы не будем рассматривать теоретические особенности понятия линейных объектов. В данном разделе мы рассматриваем особенности линейных объектов, которые необходимо учитывать на практике при организации работ.

 

С учетом специфики юридического сопровождения строительства линейных объекта и регистрации прав на них, перед организацией работ следует обратить внимание на следующее:

• линейный объект в качестве основной характеристики имеют протяженность. А это значит, что при подготовке значимых документов для регистрации прав (ППО, разрешение на строительство, разрешение на ввод, ППТ и ПМТ, технический план и др.) необходимо применять меру длины (м, км) и самое главное в последствии контролировать, чтобы протяженность объекта во всех документах была одинаковой;
• важной характеристикой, определяющей объем юридических работ является способ размещения линейного объекта. Объекты могут быть подземными (некоторые виды линейно-кабельных сооружений связи), наземным (ЛЭП). Есть объекты, которые размещаются под землей, однако имеют конструктивные наземные элементы (газопроводы).

Так вот, оформление прав для объектов, имеющих наземные элементы сопряжено не только с оформлением правоустанавливающих документов на период строительства объектов, но и с последующей работой по постановке земельных участков на кадастровый учет в границах наземных элементов. Дальнейшей регистрацией договоров аренды в органах Росреестра и, возможным переводом категории земель, например, из земель сельскохозяйственного назначения в «земли промышленности».

 

В соответствии с ГрК РФ (п.10.1 ст.1) линейные объекты - это сооружения. В соответствии с тем же ГрК РФ (п.10 ст.1) сооружения отнесены к объектам капитального строительства. Гражданским кодексом РФ (ст.130) определено, что сооружения являются объектом недвижимости, то есть являются объектами, прочно связанными с землей и перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.

 

Поскольку все линейные объекты размещаются в земле, а критерии прочности связи с землей и способы определения несоразмерности ущерба при перемещении линейных объектов законодательством не регламентированы, то можно сделать косвенный вывод, что все линейные объекты являются объектами капитального строительства, а соответственно объектами недвижимости, требующими регистрацию прав в органах Росррестра.

 

В теории уже давно идут споры на эту тему. На практике вопросы отнесения того или иного линейного объекта к движимому или недвижимому имуществу находят свое отражения в судебных решения и Постановлениях РФ, регламентирующих особенности проведения регистрации прав, соответствующих разъяснениях органов Росреестра. Однако практика сложилась не в отношении всех объектов.  Поэтому органы, отвечающие за выдачу разрешения на строительство и ввод объекта в эксплуатацию выдают такие разрешения практически на любой линейный объект, можно сказать «неглядя».

 

Тем самым возникают риски, при которых регистрирующий орган (Росреестр), получив документы на регистрацию прав в отношении линейного объекта, отказывают в такой регистрации, считая его движимым имуществом и неподлежащим государственной регистрации.

 

В связи с этим, руководитель проекта, юрист, кадастровый инженер, главный инженер проекта организовывая юридическую работу должен понять является ли линейный объект движимым или недвижимым имуществом. Не разобравшись с этим в начале, можно просто потратить много денег и времени на выполнение не нужной работы.

 

Мы считаем, что не каждый линейный объект является объектом недвижимости. Для принятия решения о том, какой объект предстоит строить (движимый или недвижимый) необходимо изучить судебную практику, практику Росреестра, отраженную в соответствующих разъяснениях, изучить нормативно-правовые акты, предусматривающие особенности регистрации прав на отдельные линейные объекты.

 

И уже только после этого организовывать работу с точки зрения проектирования (имеет смысл разрабатывать проект или нет), градостроительной деятельности (следует получать разрешение на строительство или нет), кадастровой деятельности (подлежит или не подлежит линейный объект постановке на государственный кадастровый учет).

Примечательный пример можно привести с сопровождением процедуры регистрации прав на объекты связи. В соответствии с Законом «О связи» к объектам связи относятся, среди прочих, линии связи (ВОЛС) и линейно-кабельные сооружения.

 

Как правило, приступая к проектированию объекта застройщик не учитывает особенности государственной регистрации прав объектов связи. Дело в том, что в соответствии с Постановлением Правительства РФ №68 от 11.02.2005 года государственной регистрации подлежат только линейно-кабельные сооружения связи (ЛКС). Сам кабель связи является движимой цепью, то есть движим объектом. А линейно-кабельное сооружения связи предназначено для размещения в нем  кабеля связи. Речь идет, например, о строительстве тоннелей (методом ГНБ) через реки или иные естественные препятствия. В последствии в них размещается кабель связи.

 

Во многих случаях прокладка части кабеля связи осуществляется в грунте, а части кабеля именно в линейно-кабельных сооружениях связи. Таким образом государственной регистрации прав подлежит только часть объекта связи, а именно – линейно-кабельной сооружения связи (ЛКС). Сам по себе кабель связи – это движимый линейный объект, не подлежащий государственной регистрации.

 

Не принимая во внимание эту особенность, проектировщик разрабатывает проект целиком на всю трассу, не разделяя между собой движимый объект (кабель) и недвижимый (ЛКС). А орган, отвечающий за выдачу разрешения на строительство ссылаясь на проект выдает разрешение целиком на весь объект, хотя объектом недвижимости является лишь только его часть, а именно ЛКС. Далее ошибка по цепочке: в разрешении на ввод объекта в эксплуатацию и, соответственно, в техническом плане. Хорошо, если орган, отвечающий за регистрацию права не обратит внимание. Однако если последует приостановка в регистрации прав на объект необходимо будет вносить изменение в проект, разрешение на строительство и ввод объекта в эксплуатацию и технический план. Примерный срок приведения в соответствии документов займет от 3 до 12 месяцев.

 

Таким образом, перед началом работ по оформлению исходно-разрешительной документации на период строительства линейного-объекта необходимо точно определить: является ли это объект движимым или недвижимым имуществом.

В теории и практике существует достаточно много подходов к определению видов линейных объектов.

 

Рассматривая вопрос юридического сопровождения строительства линейных объектов нас должен интересовать вопрос зависимости и соотношения объема работ от конкретного вида линейного объекта. Практика показывает, что в зависимости от вида объекта объем получения исходно-разрешительной документации может быть больше или меньше. Таким образом, между объемом юридических работ и видом объекта прослеживается корреляция.

 

Совершенно точно можно сказать, что руководителю проекта невозможно организовать качественную работу по юридическому сопровождению строительства нового линейного объекта не собрав информацию и не получив ответы на следующие вопросы:

• способ размещения линейного объекта: имеются наземные конструкции или нет, глубина размещения объекта;
• назначение линейного объекта, то есть функциональное назначение последующего использования построенного линейного объекта;
• характеристики линейного объекта, то есть, класс и категория линейного объекта;
• формы финансирования строительства линейного объекта (местный бюджет, региональный или федеральный);
• протяженность линейного объекта;
• административно-территориальное размещение линейного объекта (количество административно-территориальных единиц, затрагиваемых линейным объектом).

Результаты анализа указанных вопросов очень важны. По результатам проведенной работы необходимо определить вид объекта, а соответственно, вектор и план будущих мероприятий.

 

С точки зрения практики юридического сопровождения строительства и регистрации прав на линейное сооружение, этот вопрос является краеугольным. Определив вид объекта, мы ответим на вопросы:

• о необходимости получения разрешения на строительство и ввода объекта в эксплуатацию.
• о необходимости проведения кадастровых работ по постановке земельных участков на кадастровый учет, заключению договоров аренды и необходимости разработки и утверждения проекта планировки и межевания территории.
• о проведении соответствующего вида экспертизы проектной документации.
• о способах постановки линейного объекта на государственный кадастровый учет, о порядке государственной регистрации и внесению в сведения ЕГРН информации об установлении границы охранной зоны.

Тем самым мы можем определить:

- примерный срок начала и окончания строительства;

- какой необходимо провести объем работ по получению исходно-разрешительной документации, видам работ, срокам оформления прав на объект;

- какой объем финансирования необходимо заложить с целью начала и окончания строительства линейного объекта;

 

Как это работает на практике? К примеру, сетевая организация разместила тендер на строительство оптико-волоконного кабеля связи в Ульяновской области. Потенциальный подрядчик, изучив конкурсную документацию выявил, что техническим заданием предусмотрены следующие параметры строительства:

- наименование линейного объекта: сооружение связи

- способ размещения: полностью подземный;

- глубина размещения сооружения не превышает 4 м;

- форма финансирования за счет средств сетевой организации;

- планируемая протяженность строительства: 1 км

- предусматривается пересечение методом горизонтально-направленного бурения автомобильной дороги стоящей на балансе управления дорожного хозяйства Ульяновской области.

 

Получив данную информацию и проанализировав нормативно-правовую базу градостроительной деятельности субъекта РФ (Ульяновской области) и Законодательства РФ, можно сделать следующие последовательные выводы:

-в соответствии со ст.1 ГрК РФ и Распоряжением №162-р от 09.02.2012 года Правительства РФ данный объект не входит в перечень объектов федерального значения;

-в соответствии со ст.1 ГрК РФ и Закона Ульяновской области «Градостроительный Устав Ульяновской области» от 262008 года данный объект не является объектом регионального или местного значения.

-в соответствии с п.10 Постановления № 1300 Правительства РФ от 03.12.2014 года данный объект входит в состав перечня размещение которого может осуществляться на землях государственной или муниципальной собственности без предоставления земельных участков и установления сервитутов.

-в соответствии с п.5 ст.19 Градостроительного Устава Ульяновской области от 26.06.2008 года, строительство сооружения связи не требует разрешения на строительство, поскольку размещение предусмотрено на глубине ниже 4 м.

 

Таким образом, вид линейного объекта: полностью подземный, не требующий получения разрешения на строительство и не относящийся к объектам федерального, регионального или местного значения.

 

Определив вид объекта можно сформулировать индивидуальный план работы, объем проводимых юридических работ, регистрации прав и установлению границ охранной зоны и их сроки:

 

Таблица №1 Вид объекта: полностью подземный, не требующий получения разрешения на строительство и не относящийся к объектам федерального, регионального или местного значения. 

 

 

То есть, примерный срок юридических работ, регистрации прав и установление границ охранной зоны в конкретном примере займет 160 календарных дней. Если прибавить к этому сроку период на проведение инженерных и иных изысканий, срок на разработку проекта и проведение строительно-монтажных работ мы получим общий срок строительства. Так же в соответствии со сметами можно рассчитать и примерную стоимость затрат.

 

Теперь представим себе, что в нашем примере глубина размещения кабеля предусмотрено не до 4 метров, а до пяти. В этом случае наш объект уже не подпадал бы под действие п.5 ст.19 Градостроительного Устава Ульяновской области от 26.06.2008 года. А это значило бы, что на данный объект требовалось бы получать разрешение на строительство, а с юридической точки зрения вид объекта уже был бы другим, и имел бы другой объем юридических работ, другую специфику регистрации прав и установления границы охранной зоны.

 

В соответствии с действующим законодательством абсолютно каждый линейный объект можно отнести к соответствующему виду объектов в зависимости от объема необходимых работ, регламентированных законодательством по юридическому строительству, регистрации прав и установлению охранных зон. Процедура определения вида линейного объекта имеет свой алгоритм, а объем юридических работ для соответствующего линейного объекта один и тот же. То есть между видом линейного объекта и объемом работ имеется соотношение.

 

В зависимости от этого можно выделить следующие виды линейных объекты, которые определены на схеме №1. 

 

 

Как видно из схемы, с точки зрения предусмотренного законодательством РФ объема юридических работ по сопровождению строительства линейных объекта, все линейные объекта, являющиеся недвижимостью можно выделить.

 

Блок №1:

 

- Линейные объекты в отношении, которых перед проведением строительных работ не требуется получение разрешения на строительство.

- Линейные объекты в отношении, которых перед проведением строительных работ требуется получение разрешение на строительство.

 

Итак, в соответствии с п.17 ст. 51 ГрК РФ установлены случаи строительства, при которых не требуется получение разрешение на строительство. Подпунктом 5 п.17, ст.51 ГрК РФ, установлены иные случаи, регламентированные правовыми актами Правительства РФ и законодательством субъектов РФ о градостроительной деятельности при которых так же не требуется получение разрешение на строительство.

 

В соответствии с п.2 ст.3 Федерального закона РФ «Об архитектурной деятельности» от 18.10.1995 года с дополнениями и изменениями, определение перечня объектов для строительства которых не требуется получение разрешения на строительство относится к полномочиям органов государственной власти субъектов РФ.

На практике, субъекты РФ реализовали свои полномочия по утверждению перечня объектов для строительства которых не требуется получение разрешения на строительство в соответствующих градостроительных законах, уставах, регламентах субъектов РФ. Перечни эти постоянно обновляются.

 

Например:

 

- В Саратовской области перечень объектов, в отношении которых не требуется получение разрешения на строительство предусмотрен ст.26 Закона Саратовской области «О регулировании градостроительной деятельности» №96-ЗСО от 09.10.2006 года;

- В Чувашской Республике перечень объектов, в отношении которых не требуется получение разрешения на строительство предусмотрен ст.20 Закона Чувашской Республики от 04.06.2007 года №11 «О регулировании градостроительной деятельности в Чувашской Республике»;

- В Республике Мордовия перечень объектов, в отношении которых не требуется получение разрешения на строительство предусмотрен ст.2 Закона Республике Мордовия №7-З от 10.03.2015 года «Об установлении случаев, при которых не требуется получение разрешение на строительство на территории Республики Мордовия»;

- На территории Московской области перечень объектов, в отношении которых не требуется получение разрешения на строительство предусмотрен Законом Московской области от 10.10.2014 года №124/2014-ОЗ «Об установлении случаев, при которых не требуется получение разрешения на строительство на территории Московской области»

 

Нормативы, определяющие перечень объектов, в отношении которых не требуется получение разрешения на строительство существуют во всех субъектах РФ.

 

Важно понимать, что перечень объектов постоянно обновляется и необходимо анализировать актуальную нормативную базу.

 

Во всех остальных случаях, если линейный объект не подпадает под действие п.17 ст. 51 ГрК РФ и градостроительных нормативов субъектов РФ получение разрешения на строительство требуется.

 

Значение данного блока переоценить сложно. Процедура оформления исходно-разрешительной документации для объектов, требующих и не требующих получение разрешения на строительство существенно отличается по объему работ составу и срокам. Самое важно, что для этих объектов существенно отличается процедура регистрации прав.

 

Очень часто возникают ситуации, когда застройщик зачем-то начинает организовывать процедуру получения разрешения на строительство в случаях, когда этого не требуется.

Основной акцент в том, что срок оформления исходно разрешительных документов по объектам, не требующим разрешение на строительство, составляет 5-6 месяцев.

Процедуру сбора правовых документов и оформления прав на объекты, требующих разрешение на строительство составляет от 12 месяцев до 18 месяцев. В отдельных случаях больше.

 

Блок №2.

 

 Все линейные объекты при строительстве, которых требуется получение разрешения на строительство или не требуется неизменно являются либо:

- объектами, которые полностью размещены под земной поверхностью.

- объектами, которые полностью или частично размещены на земной поверхности.

 

Определить принадлежность линейных объектов к этим видам достаточно просто. В принципе само название говорит само за себя.

 

Полностью подземными объектами являются объекты у которых отсутствуют конструктивные наземные элементы. Типичный пример – линейно-кабельные сооружения связи.

Полностью наземными объектами являются объекты, конструктивные элементы которых полностью выходят на земную поверхность. Примером таких объектов является линия электропередачи (ЛЭП).

 

Линейные объекты полностью или частично размещенные на земной поверхности – это объекты конструктивные элементы, которых частично размещены на земной поверхности, а частично под землей. В качестве примера можно привести линейный объект – газопровод, у которого труба размещена под земной поверхностью, а на земную поверхность выведены КИПы (контрольно-измерительные приборы).

 

С точки зрения процедура оформления прав, на подземные объекты и объекты полностью или частично размещенные на земной поверхности отличается очень существенно. Отличие связано с тем, что правоотношения с заинтересованными лицами на земельные участки под подземными объектами оформляются только на период строительства. Это касается и процедуры постановки земельных участков на кадастровый учет (проведение работ по межеванию), заключению договоров аренды, разработки ППО и подготовки схем на кадастровом плане территории и др.

 

При юридическом сопровождении строительства линейных объекта, имеющих наземные элементы необходимо предусматривать отводы как на период строительства таких объектов, так и на период их эксплуатации, в границах расположения наземных элементов. То есть, например, на период строительства той же ЛЭП необходимо предусматривать земельный отвод не только на период строительства объекта (соответствующая длина объекта по техническому заданию на ширину отвода, которая зависит от типа  и класса ЛЭП), а так же земельный отвод под столбами ЛЭП, который будет использоваться на период эксплуатации линейного объекта, то есть после завершения его строительства. А это значит, что те же договора аренды с правообладателями земельных участков будут заключаться в виде краткосрочных договоров аренды на период строительства и долгосрочных договоров аренды – на период эксплуатации объекта. Помимо этого, если строительство осуществлялось на землях сельскохозяйственного назначения, после строительство таких объектов в отношении сформированных земельных участков на период их эксплуатации потребуется проведение длительной процедуру, связанной с изменением категории земель.

 

Блок №3

 

Линейные объекты, перечисленные в блоке №1 и блоке №2 по степени значения, компетенции принятия решений, и влияния на социально-экономическое развитие территории РФ и отдельных ее территории можно разделить на:

- объекты федерального, регионального или местного значения;

- объекты, не являющиеся объектами федерального регионального или местного значения;

 

Определения объектов федерального, регионального и местного значения даны в ГрК РФ (ст.1 п.18,19,20).

 

Тем не менее ГрК РФ не определяет конкретные виды объектов федерального, регионального и местного значения.

 

На практике это можно сделать двумя способами:

 

Способ №1:

 

Перечень видов объектов федерального значения предусмотрены Распоряжением Правительства РФ от 09.02.2012 года №162-р «Об утверждении перечней объектов федерального значения, подлежащих отображению на схемах территориального планирования Российской Федерации». 

Перечень видов объектов регионального и местного значения предусмотрен градостроительными нормативно-правовыми актами субъектов РФ: Градостроительными Уставами, Градостроительными Законами. То есть теми же нормативами, которые мы используем для установления случаев при которых требуется или не требуется получение разрешения на строительство.

 

Например:

- перечень видов объектов регионального и местного значения Оренбургской области предусмотрен Приложением №1 и Приложением №2 к Закону Оренбургской области от 16.03.2007 года №1037/233 «О градостроительной деятельности на территории Оренбургской области».

- объекты градостроительной деятельности федерального, регионального значения г.Москвы, определены Градостроительным кодексом г.Москвы, утвержденным Законом г.Москвы от 25.06.2008 года №28.

- сведения о том, что линии электропередачи напряжение которых составляет 220 кВ и выше относятся к объектам федерального значения утверждены Распоряжением Правительства РФ от 09.02.2012 года №162-р.

 

Таким образом, чтобы понять является ли Ваш объект объектом федерального, регионального или местного значения, достаточно ознакомится с Распоряжением Правительства РФ от 09.02.2012 года №162-р и изучить градостроительные регламенты субъекта РФ в границах, которых планируется строительство.

 

Способ №2:

 

Основной особенностью этих объектов является то, что:

- объекты федерального значения подлежат отображению на схемах территориального планирования Российской Федерации;

- объекты регионального значения подлежат отображению на схемах территориального планирования субъекта РФ;

- объекты местного значения подлежат отображению на схемах территориального планирования муниципального образования.

 

Таким образом, для того, чтобы понять является ли объект объектом регионального значения достаточно зайти на ФГИС ТП – федеральную государственную информационную систему территориального планирования.

 

Однако практика показывает, что не всегда и не все объекты размещены на ФГИС ТП.

 

В связи с этим способ №1 более надежен.

 

С точки зрения процедуры юридического сопровождения строительства линейных объектов является ли линейный объект объектом федерального, регионального или местного значения – колоссально.

 

Например, проект планировки, совмещенный с проектом межевания территории для объектов регионального значения подлежит утверждению в Правительстве субъекта РФ, а федерального значения –  Правительством РФ, в лице Министерства энергетики РФ.

 

То же самое, с получением разрешения на строительство и вводом объекта в эксплуатацию. В отношении объектов федерального значение – такие разрешения выдает Министерство строительство РФ, в отношении объектов регионального значение разрешения выдаются на уровне Правительства субъектов, а местного значения на уровне органов местного самоуправления.

 

Соответственно, организовывая работу по получению исходно-разрешительной документации на строительство линейного объекта нужно четко понимать на каком уровне пройдут согласования этих документов.

 

Совместив все три рассмотренных блока, с точки зрения совокупности и специфики проведения юридических процедур по сопровождению строительства, регистрации права и установлению охранных зон можно выделить следующие виды линейных объектов:

• не имеющие конструктивных наземных элементов и не относящиеся к объектам федерального регионального или местного значения.
• полностью или частично, имеющие конструктивные наземные элементы и не относящиеся к объектам федерального регионального или местного значения.
• не имеющие конструктивных наземных элементов, относящиеся к объектам федерального регионального или местного значенияполностью или частично, имеющие конструктивных наземных элементов, относящиеся к объектам федерального регионального или местного значения.

Все эти четыре вида линейных объекта характерны как для объектов в отношении которых требуется получение разрешения на строительство, так и для объектов в отношении, которых в соответствии с законодательством РФ получение разрешения на строительство не требуется.

 

Таким образом, объекты, требующие получение разрешения на строительство и не требующие такого разрешения, являются видами линейных объектов, а выше перечисленные -  их разновидностями или подвидами.

 

Любой существующий линейный объект соответствует одному из двух видов линейных объектов и одному из четырех подвидов линейных объектов, описанных выше.

 

А вот специфика, особенности и объем проводимых юридических процедур в отношении этих видов и подвидов объектов очень серьезно отличается.

Считаем, что для правильной организации работ необходимо первоначально определить с каким видом/подвидом линейного объекта придется работать. После этого можно приступить к подготовке плана работы.

 

 Имея серьезный практический опыт в проведения работ по «легализации» строительства линейных объектов нами разработана матрица, определяющая совокупность необходимости проведения предпроектных, проектных, кадастровых, градостроительных, гражданско-правовых и землеустроительных работ в зависимости от вида/подвида линейного объекта.

 

Другими словами, таблицу зависимости объема юридических работ по сопровождению строительства, регистрации права и установления охранных зон от конкретного вида/подвида линейного объекта:

 

Таблицу №2 "Соотношение объема юридических работ по сопровождению строительства, регистрации права и установления охранных зон в зависимости конкретного вида/подвида линейного объекта" можно посмотреть здесь. 

 

 

Таким образом, изучив соотношение объема работ от вида линейного объекта можно составить общий план работы по юридическому сопровождению строительства линейного объекта, регистрации права и внесению в Росреестр сведений о местоположении охранной зоны.

 

Таблица №2 – это матрица или общий план работ, определяющий соотношение объема работ от вида линейного объекта. Этот план работы определяет необходимую совокупность мероприятий, направленных на достижение цели для регистрации права собственности на созданное сооружение. На сегодняшний момент данное соотношение универсально.

 

Однако, надо понимать, что у каждого мероприятия существует своя специфика, особенности и свой срок исполнения.

 

Специфику проведения того или иного мероприятия и специфику конкретного линейного объект учитывать просто необходимо.

 

К примеру, утверждение проекта планировки и проекта межевания территории (ППТ и ПМТ) для объекта регионального значения осуществляется на уровне правительства субъекта РФ,  а ППТ и ПМТ местного значения утверждают  районные  администрации. Соответственно сроки и объемы работ для таких объектов разные.

 

Те же самые разрешения на строительство и ввод объекта в эксплуатацию для объектов регионального значения выдают субъекты РФ, местного значения –органы местного самоуправления, федерального значения - Минстрой РФ.

 

Линейный объект может пересекать федеральные дороги, а может их и не пересекать. В случае пересечения автомобильной дороги федерального значения в рамках получения технических условий (предусмотрены общим планом, см.Таблица №2) необходимо заключать соглашение об установлении публичного сервитута. Только одна эта процедура может занять 12 месяцев. Но это уже специфика конкретного объекта.

 

Поэтому обязательным условием к разработке общего плана юридического сопровождения строительства является разработка индивидуального плана. Примером индивидуального плана является план работы, предусмотренный Таблицей №1 настоящей статьи, предусматривающий юридическое сопровождение строительства кабеля связи на территории Ульяновской области (этот индивидуальный план разработан с учетом общего плана Таблица №2, и с учетом индивидуальных особенностей объекта, таких как способ размещения, глубина размещения, форма финансирования, протяженность строительства, пересечение автомобильной дороги стоящей на балансе управления дорожного хозяйства Ульяновской области).

 

Заключение

 

Надеемся, что нам удалось   в рамках данной статью обосновать важность следующих моментов:

• организовывая работы по строительству линейного объекта необходимо понимать, что проведение юридических работ имеет свое планирование и методологию.
• основной задачей юридического сопровождение строительства, оформления прав и установление границы охранной зоны линейного объекта является - контроль, разработка и утверждение юридически значимых документов, соответствующих друг другу и действующему законодательству РФ, позволяющих в последствии беспрепятственно и надлежащим образом оформить на такой объект право собственности и зону с особым условием использования территории.
• для эффективного планирования работ необходимо понимать о строительстве какого вида линейного объекта идет речь. Необходимо изучить его особенности и характеристики.
• с целью эффективного планирования важно знать, что объем работ по «легализации» объекта зависит от вида линейного объекта.
• существует общий плана работ по юридическому сопровождению строительства, определяющий необходимую совокупность мероприятий, направленных на достижение цели для регистрации права собственности на созданное сооружение. И индивидуальный план, создаваемый на основе общего плана, но предусматривающий индивидуальные особенности конкретного линейного объекта.