Блокированная застройка на земельных участках для садоводства

В соответствии со статьей 3 № 217-ФЗ «садовый дом» - это здание сезонного использования, которое предназначено для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их временным пребыванием в таком здании.

Учитывая положения Градостроительного кодекса (далее – ГрК РФ), СП 55.13330 «СНиП 31-02-2001 Дома жилые одноквартирные», утвержденные приказом Минстроя России от 20.10.2016 № 725/пр, жилые дома блокированной застройки – состоящие из блоков, имеющих общую стену дома без проемов с соседним блоком.  А вот понятие «садовый дом блокированной застройки» в действующем законодательстве не содержится.

Если строительство расположенных на отдельных участках «садовых домов», осуществлялось в качестве самостоятельных зданий, стены которых вплотную прилегают друг к другу, то кадастровый учет и регистрация прав на такие «дома», расположенные на земельных участках, предназначенных для садоводства, могут быть осуществлены, в том числе, если такие дома были возведены в соответствии с градостроительными и строительными нормами и правилами, установленными на момент их строительства.

В соответствии с № 217-ФЗ садовый земельный участок предназначен для отдыха граждан и (или) выращивания гражданами для собственных нужд сельскохозяйственных культур с правом размещения садовых домов, жилых домов, хозяйственных построек и гаражей.

Учитывая  положения части 2 статьи 16 Жилищного кодекса РФ садовый дом в отличии от жилого дома не является жилым помещением, в связи с этим положения указанных сводов правил при строительстве садовых домов не применяются.

Вместе с этим следует отметить, что согласно части 3 статьи 23 Закона № 217-ФЗ садовый дом может быть признан жилым домом в порядке, предусмотренном главой 6 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом, утвержденного постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 № 47.

Согласно ГрК РФ созданный на садовом земельном участке садовый дом должен соответствовать следующим требованиям:

• соответствовать предельным параметрам разрешенного строительства, которые установлены градостроительным регламентом территориальной зоны, в границах которой расположен указанный садовый участок;
• соответствовать параметрам объекта ИЖС (отдельно стоящее здание с количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более двадцати метров и не предназначено для раздела на самостоятельные объекты недвижимости);
• размещаться на садовом земельном участке, включенном в территориальную зону, применительно к которой утвержден градостроительный регламент, предусматривающий возможность строительства садового дома.

Однако, правообладатели участков могут обратиться за разрешениями на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, если такое отклонение необходимо в целях однократного изменения одного или нескольких предельных параметров, установленных градостроительным регламентом для конкретной территориальной зоны, не более чем на 10%.

По Классификатору видов разрешенного использования, определены следующие виды, связанные с ведением садоводства: «ведение садоводства» и «земельные участки общего назначения». «Садоводство» предусматривает осуществление хозяйственной деятельности, в том числе на сельскохозяйственных угодьях, связанной с выращиванием многолетних плодовых и ягодных культур, винограда и иных многолетних культур. Возведение объектов капитального строительства на таких земельных участках не допускается.

Но стоит сказать, что участок с видом разрешенного использования «садоводство» возможно отнести к садовому участку при соблюдении таких условий:

1. указанный участок предоставлен для целей ведения гражданами садоводства для собственных нужд;

2. в соответствии с документацией по планировке такой участок включен в границы территории ведения садоводства.

Исходя из того, что понятие «садовые дома блокированной застройки» в законодательстве Российской Федерации отсутствует, соответственно в законодательстве не предусмотрены особенности их проектирования и строительства, а также особенности государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на них.

Данная позиция содержится в Письмах Росреестра от 21.10.2019 №14-10311-ГЕ/19, Департамента недвижимости Минэкономразвития России  от 12.11.2019 №ОГ-Д23-10126