Хорошо на бумаге, да забыли про землепользователей...

В адрес ООО "РКЦ" поступило предложение о проведении кадастровых работ в отношении земельных участков под  проектируемый линейный объект на территории Оренбургской области.  Мы  подготовили схему проектируемого объекта и установили, что объект попадает на 5 земельных участков, уже стоящих на  кадастровом учете. Три из них - паевые фонды, а два земельных участка  в собственности у физических лиц.

В ходе предварительных переговоров собственники - физлица обозначили стоимость арендной платы из расчета 200 000 руб. за 1 км. (!!!)  При этом, ни один из них не потрудился объяснить порядок расчета данной цены (в чем, в принципе, они правы: хозяин-барин). Данная цена арендной платы являлась несоразмерно высокой. (Стоимость арендной платы Заказчиком закладывалась 20 тысяч рублей за 1 км).

Ситуация осложнялась тем, что проектная организация уже подготовила проект в полном объеме без учета позиции правообладателей. И уже понесла серьезные финансовые издержки на проведение топографо-геодезических и геологических работ.

Стратегическая ошибка заключалась в том, что при проектировании объекта и проведении топографо-геодезических и геологических изысканий изначально не придали значения возможным проблемам с правообладателями участков и проектировали трассу лишь только с учетом требований СНиПов, определяющими порядок проектирования и строительства объекта.

А на самом деле решения были. В результате анализа специалистами ООО «РКЦ» был предложен новый вариант трассы с небольшими смещениями объекта в неразграниченные земли органа местного самоуправления. Заказчик вынужден был согласиться с ним, несмотря на возникшие дополнительные (сравнительно небольшие) издержки, связанные с топографо-геодезическими изысканиями.

Данный вариант позволял:

1. Избежать проблем в переговорах с собственниками земельных участков.
2. Установить прозрачную арендную стоимость земельных участков планируемых к использованию на период строительства трассы.
3. Провести более простой вид кадастровых работ по формированию границ земельных участков и получению кадастровых паспортов земельных участков на период строительства трассы (образование земельных участков из неразграниченных земель органа местного самоуправления). Данный вид работ, кстати, и более дешевый.
4. Заключить договор аренды в контролируемые сроки.
5. Начать проведение строительно-монтажных работ трассы в запланированные сроки.

В результате в мае 2015 году, ООО "Региональный кадастровый центр" завершило кадастровые работы по формированию границ земельных участков на период строительства трассы и сопроводило процедуру подписания договоров аренды. Проектировочная организация - успешно провела экспертизу проектной документации и  к концу сентября 2015 г. построила участок трассы.

Рекомендация: При начале проектных работ и выборе трассы прохождения линейного объекта необходимо особо тщательно прорабатывать вопрос местоположения проектируемых границ с правообладателями земельных участков. Желательно данную процедуру проводить перед началом проектирования, но никак не после подготовки проекта. Как показывает практика - подобное упущение оборачивается дополнительными материальными издержками.