Сначала перевод категории земельного участка, потом строительство

Сегодня мы поговорим о строительстве производственных, промышленных и других объектов на землях, не предназначенных для указанных целей. К примеру, на землях сельскохозяйственного назначения.

В настоящее время, данная тематика очень актуальна. Имеют место случаи, когда владелец земельного участка построил здание на землях, не предназначенных для строительства. При этом, перевод категории земельного участка не осуществил. 

Учитывая нормы действующего законодательства РФ, перевод земельного участка из одной категории в другую требует определённого пакета документов, обоснования. Это занимает очень много времени, а иногда перевод категории земельного участка вообще не возможен.

Практика показывает, что данная процедура может занимать от 3 месяцев до года и более. Встречаются и такие случаи, когда прежде чем подготовить пакет документов для перевода земельного участка из одной категории в другую, необходимо провести работы по внесению изменений в генеральный план населенного пункта, поставить на государственный кадастровый учет и зарегистрировать право собственности на объекты недвижимости, расположенные на земельных участках и прочее.

Перевод участков из земель сельскохозяйственного назначения в земли других категорий осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 21.12.2004 №172-ФЗ (Далее – Закон № 172-ФЗ) и допускается в исключительных случаях, связанных:

1) с консервацией земель;

2) с созданием особо охраняемых природных территорий или с отнесением земель к землям природоохранного, историко-культурного, рекреационного и иного особо ценного назначения;

3) с установлением или изменением черты населенных пунктов;

4) с размещением промышленных объектов на землях, кадастровая стоимость которых не превышает средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу);

5) с включением непригодных для осуществления сельскохозяйственного производства земель в состав земель лесного фонда, земель водного фонда или земель запаса;

6) со строительством дорог, линий электропередачи, линий связи (в том числе линейно-кабельных сооружений), нефтепроводов, газопроводов и иных трубопроводов, железнодорожных линий и других подобных сооружений при наличии утвержденного в установленном порядке проекта рекультивации части сельскохозяйственных угодий, предоставляемой на период осуществления строительства линейных объектов;

7) с выполнением международных обязательств РФ, обеспечением обороны страны и безопасности государства при отсутствии иных вариантов размещения соответствующих объектов;

8) с добычей полезных ископаемых при наличии утвержденного проекта рекультивации земель;

9) с размещением объектов социального, коммунально-бытового назначения, объектов здравоохранения, образования при отсутствии иных вариантов размещения этих объектов.

Для того, чтобы инициировать перевод категории земельного участка, заинтересованным лицом подается ходатайство в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, которые уполномочены на рассмотрение такого ходатайства.

Пункт 2 статьи 2 Закона № 172-ФЗ устанавливает, что: Содержание ходатайства о переводе земель из одной категории в другую и состав прилагаемых к нему документов устанавливаются:

1. органами государственной власти субъектов РФ в отношении земель сельскохозяйственного назначения, за исключением земель, находящихся в собственности РФ;
2. уполномоченным Правительством РФ федеральным органом исполнительной власти в отношении иных земель.

В таком ходатайстве указываются:

• кадастровый номер земельного участка;
• категория земель, к которой относится участок, и категория земель, перевод в состав которых предполагается осуществить;
• обоснование перевода;
• права на  такой земельный участок.

В Оренбургской области такие процедуры проводит Правительство оренбургской области. 

Постановлением Правительства Оренбургской области от 01.04.2009 №132-п определены требования к содержанию ходатайства и состава прилагаемых к нему документов:

• Документы, удостоверяющие личность заявителя (паспорт, Выписка из ЕГРИП и ЕГРЮЛ);
• Согласие заявителя на передачу и обработку его персональных данных;
• Выписка из ЕГРН на земельный участок, выданная не более чем за 6 месяцев до подачи заявителем ходатайства о переводе;
• Согласие правообладателя земельного участка на перевод, заверенное надлежащим образом, за исключением случая, если правообладателем участка является лицом, с которым заключено соглашение об установлении сервитута в отношении такого земельного участка;
• Заключение органа местного самоуправления о соответствии испрашиваемого целевого назначения земельного участка утвержденным документам территориального планирования и документации по планировке территории с приложением к указанному заключению фрагментов карт документов территориального планирования с нанесенными границами земельного участка в соответствии с выпиской из ЕГРН;
• Заключение государственной экологической экспертизы, в случае если ее проведение предусмотрено законодательством РФ;
• Акт органа местного самоуправления, уполномоченного на распоряжение земельными ресурсами, соответствующего муниципального образования Оренбургской области о создании особо охраняемой территории и объектов либо о создании особо охраняемых природных территорий или отнесении земель к землям природоохранного, историко-культурного, рекреационного и иного особо ценного назначения (в случае перевода на основании пункта 2 части 1 статьи 7 Закона № 172-ФЗ);
• Утвержденный проект рекультивации земель (либо соответствующий раздел проектной документации), предоставляемых для добычи полезных ископаемых, лицензия на право пользования недрами, горноотводный акт, документы, содержащие сведения о местоположении земельных участков относительно границ предоставленного горного отвода (в случае перевода на основании пункта 8 части 1 статьи 7 Закона № 172-ФЗ);
• Утвержденный проект рекультивации части сельскохозяйственных угодий (либо соответствующий раздел проектной документации), предоставляемых на период осуществления строительства линейных объектов (в случае перевода на основании пункта 6 части 1 статьи 7 Закона № 172-ФЗ);
• Заключение органа местного самоуправления об отсутствии иных вариантов размещения объектов (в случае перевода на основании пунктов 4, 7, 9 части 1 статьи 7 Закона № 172-ФЗ);
• Обоснование площади земельного участка, согласованное с органом местного самоуправления, за исключением перевода земельного участка на основании пункта 8 части 1 статьи 7 Закона № 172-ФЗ;
• Правоустанавливающие и (или) правоудостоверяющие документы на объект недвижимости в случае наличия на земельном участке зданий, строений, сооружений, объектов незавершенного строительства, при отсутствии в ЕГРН сведений о зарегистрированных правах на соответствующие объекты недвижимости;
• Согласие правообладателя объекта недвижимости на перевод в случае наличия на земельном участке зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства;
• Решение о консервации земель (в случае перевода на основании пункта 1 части 1 статьи 7 Закон № 172-ФЗ).

Кроме этого, Закон № 172-ФЗ в пункте 2 статьи 7 определяет, что перевод земель сельскохозяйственных угодий или земельных участков в составе таких земель из земель сельскохозяйственного назначения, кадастровая стоимость которых на 50 и более процентов превышает средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу), и особо ценных продуктивных сельскохозяйственных угодий, указанных в пункте 4 статьи 79 Земельного кодекса Российской Федерации, в другую категорию не допускается, за исключением случаев, установленных пунктами 3, 6, 7 и 8 части 1 настоящей статьи.

Для недопущения возможных причин для получения решения об отказе Министерства природных ресурсов, экологии и имущественных отношений Оренбургской области в переводе категории земель земельных участков может быть необходимо:

1. осуществить оспаривание кадастровой стоимости земельного участка в досудебном (или судебном) порядке, снизив кадастровую стоимость ниже среднего уровня кадастровой стоимости по Оренбургскому району Оренбургской области;
2. провести работы по внесению изменений в Генеральный план – изменив черту населенного пункта, включив территорию земельных участков в состав границ населенного пункта и образовав новую функциональную зону – жилая зона.

Полномочные органы изучают все приложенные документы и в течение 60 дней и готовят соответствующий документ, после получения которого правообладателю земельного участка необходимо обратиться с заявлением в Росреестр.

Подводя итоги, отметим, что сначала необходимо осуществить все необходимые изменения, получить разрешения и только после этого начинать строительство, в целях эффективного распределения сил и средств.