Как получить право на чужой заброшенный участок или бесхозяйный объект недвижимости

Добрый день, Олеся. Необходимо узнать все-таки кому данная территория принадлежит. Может быть это госсобственность? Тогда обращаться с запросом в администрацию о предоставлении данного участка. Читайте в статье: "Как законно увеличить свой земельный участок?"

Если же этот участок образован, находится в собственности у гражданина (или права на него не зарегистрированы ЕГРН) по схеме описанной ниже. Рассмотрим процедуру по порядку.

Заброшенные земельные участки, ветхие бесхозяйные дома на сегодняшний день являются частым явлением, особенно в садоводческих, дачных товариществах или деревнях.  Однако, возникают случаи, когда у собственников соседних земельных участков существует потребность в использовании таких участков и строений и как следствие, оформления их в свою собственность. 

Как оформить все в соответствии с законом? Где найти информацию о бесхозяйных участках, как убедиться, что у них нет собственников и правообладателей?

В соответствии с пунктом 1 статьи 225 Гражданского кодекса РФ (Далее - ГК РФ), бесхозяйной считается вещь, у которой нет собственника, он неизвестен или от которой собственник отказался.

Например, если правообладатель право не зарегистрировал, переехал и оставил свою недвижимость без присмотра, "на произвол судьбы" на длительный срок. 

Необходимо отметить, что недвижимость может оказаться без владельца в том случае, если, например, собственник умер, а наследников не было или они не вступили в права наследования в нужный срок или отказались от имущества.

Единого перечня бесхозяйных жилых домов и земельных участков не существует. Но если Вы знаете расположение заброшенного земельного участка, то сведения о нем можно узнать при заказе выписки из Единого государственного реестра недвижимости (Далее - ЕГРН), которая поможет узнать о характеристиках объекта и возможных обременениях.

На сегодняшний день в выписке ЕГРН не выдают сведения о собственнике недвижимости, что очень затрудняет процедуру. Однако, если право зарегистрировано, то в документе будет указано физическое это или юридическое лицо.

Помимо этого, сведения можно получить из публичной кадастровой карты Росреестра, посредством которой можно определить: формировался ли раньше бесхозяйный участок.

Как это сделать? Находите свой земельный участок, при помощи адреса или кадастрового номера, и соответственно, по местоположению определяете и необходимый участок. Смотрите рисунок 1.

Итак! Первое, что необходимо сделать, выяснить, кто является собственником интересующей земли!

Действительно ли у приглянувшегося земельного участка или дома нет владельца. Если в выписке ЕГРН нет сведений зарегистрировано ли право, то можно обратиться в орган местного самоуправления, если участок находится в населенном пункте или к председателю садового товарищества, на чьей территории находятся такие объекты.

Помимо этого, напомним, что с 29.06.2021 года в силу вступил в силу Федеральный Закон № 518-ФЗ от 30.12.2020, согласно статье 69 которого органы государственной власти и органы местного самоуправления ведут работу по установлению правообладателей ранее учтенных объектов недвижимости (права на которые предоставлены до 31.01.1998 года), путем направления запросов в различные органы, архивы.

Нужно также знать, что принадлежащие муниципалитету или государству участки, могут быть переданы в собственность гражданам за арендную плату.

Если у недвижимости есть владелец, то получить её можно будет только на договорной основе с правообладателем.

Если же владельца найти не удалось, то такой объект может быть бесхозяйным имуществом. Сразу скажем, что процедура оформления таких объектов длительная.

Итак, мы узнали есть собственник или нет!

Если есть – договариваемся с ним, если нет вам необходимо подать заявление в органы местного самоуправления о желании получить права на конкретный земельный участок, к которому желательно приложить документы, подтверждающие то, что объект бесхозяйный. 

Механизм постановки на учет бесхозяйного участка земли и форма заявления о постановки на учет устанавливается Приказом Росреестра от 15.03.2023 № П/0086 "Об установлении Порядка принятия на учет бесхозяйных недвижимых вещей"

Если по решению суда недвижимость признается бесхозяйной, то после этого необходимо будет выждать 12 месяцев, для того, чтобы вероятные владельцы могли заявить о своих правах на него.

По истечении этого времени муниципальный орган может обратиться в суд с требованием о признании права муниципальной собственности.  В качестве документа-основания будет являться вступившее в законную силу судебное решение. Только после этого объект может быть предметом торгов.

Существует ряд случаев, когда купить землю с домом, в том числе бесхозяйный, можно и без проведения торгов. Установлены они приказом Росреестра от 02.09.2020 № П/0321 "Об утверждении перечня документов, подтверждающих право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов". Это возможно в том случае, если участок предназначен для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, садоводства, изначально был предоставлен гражданам или крестьянским (фермерским) хозяйствам для соответствующей деятельности.

Победителем торгов признается тот, кто предложит наибольшую цену. Либо такой участок может быть передан муниципалитетом заинтересованному лицу на праве аренды.

Если местные власти или СНТ готовы продать заброшенное имущество без торгов, тогда стоит лишь дождаться регистрации права собственности и выписку из ЕГРН.

Важно! Бесхозяйная недвижимая вещь, не признанная по решению суда поступившей в муниципальную собственность, может быть вновь принята во владение, пользование и распоряжение оставившим ее собственником либо приобретена в собственность в силу приобретательной давности.

Приобретательная давность - еще один способ получить заброщенный участок в собственность. 

Регламентируется данная процедура статьей 234 Гражданского кодекса РФ.

Если человек, не являющийся собственником имущества, добросовестно, открыто и непрерывно владеет им как своим собственным в течение 15 лет, то он имеет право на приобретение права собственности на такое имущество.

Это значит, что гражданин может ухаживать за земельным участком или занять бесхозный дом и открыто в нем проживать. Если в течение 15 лет не объявляются законные правообладатели на такие объекты недвижимости, то для нового владельца появляется возможность стать  собственником такого объекта.

Однако, должно быть соблюдено 3 принципиальных условия:

1. добросовестное владение (уход за землей, оплата коммунальных услуг и т.д.);
2. открытое владение (не скрывать факта нахождения заброшенного имущества в вашем использовании);
3. непрерывность владения (это значит, что лицо владело и пользовалось недвижимостью на протяжении всего периода приобретательной давности, то есть все 15 лет).

Простыми словами, если Вы проживали в бесхозяйном доме и такой дом был единственным жильем на протяжении 15 лет, то такой дом может перейти в вашу собственность. Владение таким домом начинается с первого факта, подтверждающего это, например, с оплаты коммунальных услуг или проведения ремонтно-строительных работ. Обязательно собирайте и сохраняйте информацию, которая поможет доказать Вам данный факт (фото-видео материалы, чеки об оплате, договор с председателем и другие)

Есть еще один момент. Любой собственник бесхозяйного дома, от прав на который он ранее отказался по каким-либо причинам, но их действие не было прекращено, может обратиться в орган регистрации прав с заявлением о принятии вновь этого имущества во владение. И его вопрос решится в течение 15 рабочих дней со дня приема заявления и пакета документов.

Необходимо также понимать, что в течение 15-летнего срока, в любой момент времени, может появиться собственник земельного участка или дома и вам потребует покинуть его территорию. В данном случае придется съезжать, так как прав у проживающего еще никаких не появилось.

Предупредим, что может возникнуть случаи, когда вы оформили такой объект в собственность и зарегистрировали на нее право, но неожиданно объявился предыдущий владелец. Здесь без суда обойтись не получится.

Читайте: Не оформленные, не нужные участки в СНТ. Что с ними делать?

Если же земельный участок находится в собственности, но им не пользуются, и, например, правление СНТ хотят его изъять. Возможно ли это?

Да, так как обязанность собственников использовать участки их по целевому назначению регламентирована Федеральным законом от 29.07.2017 года № 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд». На садовых участках разрешается строить жилые и хозяйственные постройки, а также выращивать плодово-ягодные культуры.

При этом неиспользование таких участков по назначению более 3-х лет является правонарушением. Но правление СНТ не может изъять заброшенный участок у собственника просто так.

Это длительная процедура. Для начала органы Россельхознадзора должны составить акт проверки, в котором будут зафиксированы нарушения, вынесены предписания. Далее данные документы направляются собственнику участка для их устранения. А в случае неисполнения в указанный срок Россельхознадзор должен направить уведомление в администрацию. Только после этого состоится судебное решение вопроса – с целью принудительного выкупа данного заброшенного участка.

По решению суда земельный участок выставляется на торги, а бывшему собственнику выплачивается денежные средства за вычетом организационных расходов (в соответствии со статьей 284 Гражданского кодекса РФ).

Выводы напрашиваются сами по себе. Прежде чем занимать бесхозяйную недвижимость нужно быть готовым к возможным рискам.

Читайте также нашу подробную статью: "Как приобрести право на бесхозяйные объекты недвижимости?" А если возникнут вопросы - задавайте, постараемся разобраться.