Можно ли продать здание без земельного участка?

Петр,

В соответствии со статьей 273 Гражданского Кодекса РФ (Далее – ГК РФ) установлен принцип единства судьбы земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимости: «При переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом».

Однако, в соответствии с пунктом 4 статьи 35 Земельного кодекса РФ (Далее – ЗК РФ) определены исключительные случаи:

1. отчуждение части здания, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка;
2. отчуждение здания, сооружения, находящихся на участке, изъятом из оборота в соответствии со статьей 27 ЗК РФ;
3. отчуждение сооружения, которое расположено на участке на условиях сервитута, на основании публичного сервитута.

Во многом все зависит от того, принадлежит Вам земельный участок на праве собственности или нет.

Что это значит?

Нельзя продать земельный участок без здания в случае, если они принадлежат одному лицу. Также, "Отчуждение участником долевой собственности доли в праве собственности на здание, сооружение или отчуждение собственником принадлежащих ему части таких объектов проводится вместе с отчуждением доли в праве собственности на земельный участок, на котором расположены такие объекты".

Если земля Вам не принадлежит, то продать здание можно и без участка. И согласие собственника земельного участка по общему правилу не требуется. Главное, чтобы продажа не противоречила условиям пользования данным земельным участком, установленным законом или договором.

При этом, в соответствии со статьей 552 ГК РФ, покупатель приобретает право пользоваться частью земельного участка, необходимой для использования здания, на тех же условиях и в том же объеме, которые были у продавца.

Это значит, что если участок в аренде, то покупатель также сможет пользоваться участком, необходимым для использования здания, на праве аренды. В соответствии с п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11, п. 25 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73, перемена лица в обязательстве по аренде происходит независимо от того, оформит покупатель отношения по аренде с собственником земельного участка или нет.

Подписывайтесь на наши каналы социальных сетей: Вконтакте, Facebook, Instagram и будьте в курсе последних новостей.