Как собственнику здания можно использовать земельный участок под ним, если он принадлежит другому лицу

Ответ на данный вопрос дает Управление Росреестра. 

Прежде всего необходимо правильно определить ту часть земельного участка, на которую новый собственник здания может претендовать.

Какую часть земельного участка можно использовать?

В соответствии с пунктом 1 статьи 287.3 Гражданского кодекса РФ (далее –ГК РФ), чужим земельным участком можно пользоваться на условиях и в объеме, которые определены законом или договором с собственником участка.

Если по закону или договору такого права нет, можно пользоваться данным участком в объеме, необходимом для обеспечения доступа к зданию.

«При переходе права собственности на здание, находящееся на чужом участке, новый собственник автоматически приобретает право на использование той части участка, которая занята зданием и необходима для его использования. Если этот собственник будет использовать больше земли, его могут оштрафовать за то, что он самовольно занял земельный участок (п. 1 ст. 552 ГК РФ, п. 1 ст. 35 ЗК РФ, ст. 7.1 КоАП РФ, Постановление Верховного Суда РФ от 29.11.2016 N 303-АД16-13561)». Для определения части участка, Управление Росреестра рекомендует получить заключение землеустроительной экспертизы, в котором эксперт укажет размер этой части с учетом зоны застройки и градостроительных правил.

Если прежний собственник арендовал участок, то используется он на условиях договора аренды, который заключен между прежним собственником здания (арендатором) и арендодателем участка, в соответствии с пунктом 2 статьи 271, пунктом 3 статьи 552 ГК РФ).

Происходит это с момента регистрации вашего права собственности на здание в ЕГРН.

Стоит отметить, что с этого момента за аренду земельного участка платите именно вы - как новый собственник здания.

Важно, что не имеет значения, переоформили вы договор на себя или нет.

А если есть долг прежнего собственника по арендной плате?

К вам долг не переходит, если нет специального соглашения о переводе его на вас (Определение Верховного Суда РФ от 06.04.2017 № 310-ЭС17-2105).

Был раскрыт такой вопрос: «Как использовать участок, если у здания несколько собственников?»

В соответствии с пунктом 2 статьи 287.5 ГК РФ, собственникам помещений в многоквартирном доме (Далее – МКД) принадлежит не только участок под домом, но и другие объекты на нем. При переходе права собственности на здание к нескольким собственникам порядок пользования участком определяется с учетом долей в праве собственности или порядка, который сложился ранее.

А в соответствии с пунктом 3 статьи 287.6 ГК РФ, собственники нежилых помещений в зданиях, расположенных на государственном или муниципальном участке (кроме собственников помещений в МКД), могут требовать передать им этот участок в общую собственность, во временное владение и пользование или только во временное пользование.

Росреестр отмечает, что, если здание расположено на неделимом земельном участке или помещения в нем принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности, собственники здания могут приобрести такой участок в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора. Для выкупа участка все собственники здания должны совместно обратиться в уполномоченный орган.