Несколько договоров аренды в отношении одного и того же объекта недвижимости?

Ответ Росреестра в Письме Росреестра от 13.06.2024 N 14-5463-ТГ/24.

Проводимая в соответствии со статьей 29 Закона N 218-ФЗ государственным регистратором прав правовая экспертиза документов - это изучение представленных документов в целях установления юридического факта, являющегося основанием для государственной регистрации возникновения, наличия, перехода, прекращения, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество; представленные документы изучаются в том числе на предмет соответствия их формы и содержания требованиям законодательства, действовавшего на момент их издания и в месте издания; государственный регистратор прав осуществляет проверку законности сделки (за исключением нотариально удостоверенной сделки) в соответствии с Законом N 218-ФЗ, устанавливает факт отсутствия (наличия) противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества, а также других оснований для приостановления государственной регистрации прав или отказа в ее проведении.

Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 13 постановления от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" высказал позицию, подлежащую применению судами при решении споров, вытекающих из договоров аренды, которые были заключены по поводу одного и того же имущества (за исключением случаев, когда арендаторы пользуются различными частями одной вещи или пользование вещью осуществляется арендаторами попеременно в различные периоды времени), заключающуюся в следующем:

- если объектом нескольких договоров аренды, заключенных с несколькими лицами, является одно и то же имущество в целом, то к отношениям арендаторов и арендодателя подлежат применению положения статьи 398 ГК;

- арендатор, которому не было передано имущество, являющееся объектом договора аренды, вправе требовать от арендодателя, не исполнившего договор аренды, возмещения причиненных убытков и уплаты установленной договором неустойки (абзац второй);

- судам также необходимо учитывать, что наличие в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (с 01.01.2017 - ЕГРН) записи об аренде недвижимой вещи не препятствует внесению в реестр записи о другом договоре аренды той же вещи (абзац третий).

При этом, на наш взгляд, вывод о возможности внесения в ЕГРН записей о нескольких договорах аренды в отношении одного и того же объекта недвижимости, не должен трактоваться как обязанность органа регистрации прав осуществить регистрационные действия в любом случае при обращении заявителя с соответствующим заявлением, а должен быть взаимосвязан с положениями абзаца второго пункта 13 постановления вышеуказанного Пленума.

Частью 5 статьи 44 Закона N 218-ФЗ предусмотрено, что, если в аренду передается часть земельного участка, здания, сооружения, помещения или машино-места и вместе с заявлением о государственной регистрации прав и прилагаемыми к нему документами не представлен межевой план, технический план в отношении части таких объектов недвижимости, государственный кадастровый учет данной части земельного участка, здания, сооружения, помещения или машино-места, за исключением случая, предусмотренного частью 2 статьи 44 Закона N 218-ФЗ, не осуществляется, договор аренды на такие объекты регистрируется как обременение соответствующего объекта недвижимости.

При этом в части 5 статьи 44 Закона N 218-ФЗ речь идет о договорах аренды, предметом которых являются разные части одного и того же объекта недвижимости (а не о договорах аренды, предметом которых является один и тот же объект недвижимости).

Учитывая вышеизложенное, а также положения пункта 1 статьи 164, пунктов 1 - 3 статьи 421, пункта 1 статьи 432, пункта 3 статьи 433, пункта 1 статьи 606, пунктов 1, 3 статьи 607, пункта 1 статьи 650, пункта 1 статьи 655 ГК, части 1 статьи 51 Закона N 218-ФЗ:

- если иное не предусмотрено законом, один объект недвижимости (не часть объекта недвижимости) не может быть передан в аренду разным лицам по разным договорам аренды одновременно;

- на наш взгляд, наличие в ЕГРН записи о государственной регистрации аренды на объект недвижимости в силу положений статьи 26 Закона N 218-ФЗ является основанием для приостановления государственной регистрации иного договора аренды, по условиям которого предметом договора является это же недвижимое имущество (а впоследствии - в силу статьи 27 Закона N 218-ФЗ - для отказа в такой регистрации), поскольку возникает противоречие между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на этот объект недвижимого имущества;

- если предметом нескольких договоров аренды являются разные части одного и того же объекта недвижимости, государственная регистрация таких договоров возможна, при этом записи о государственной регистрации сделок (таких договоров аренды) и ограничений (обременений) прав в виде аренды (на основании таких договоров) вносятся в раздел ЕГРН, открытый на этот объект.