Об изменении назначения здания с "многоквартирный дом" на "нежилое"

Ответ Росреестра в Письме Росреестра от 13.06.2024 N 14-5463-ТГ/24.

Вопрос изменения назначения зданий, сооружений на комплексной и системной основе на уровне федерального законодательства не урегулирован. Положениями Закона N 218-ФЗ не предусмотрено и в силу предмета регулирования не может быть предусмотрено самостоятельных норм о порядке изменения назначения объекта капитального строительства. (Законом N 218-ФЗ на основании норм материального права может быть урегулирован вопрос порядка внесения в ЕГРН сведений о назначении здания.) При этом ни Росреестр, ни государственный регистратор прав, ни правообладатель объекта капитального строительства в соответствии с действующим законодательством не наделены правомочием самостоятельно устанавливать (изменять) назначение здания.

Как представляется, учитывая положения статей 48, 51, 55 ГрК, статей 14, 19, 24, 40 Закона N 218-ФЗ, в соответствии с действующим законодательством изменение сведений ЕГРН о назначении здания с "МКД" на "нежилое" может быть осуществлено на основании соответствующего заявления и разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию, представленных в орган регистрации прав соответствующим органом, иным уполномоченным лицом в порядке, предусмотренном статьей 19 Закона N 218-ФЗ.

Кроме того, следует учитывать, что в соответствии с Конституцией Российской Федерации, статьей 3 ГрК и частью 1 статьи 5 ЖК законодательство о градостроительной деятельности и жилищное законодательство находятся в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации, в связи с чем в части, не противоречащей федеральному законодательству, субъекты Российской Федерации вправе осуществлять собственное регулирование до принятия федерального закона (часть 3 статьи 3 Закона N 414-ФЗ).

В этой связи полагаем, что:

-до установления на уровне федерального закона порядка изменения назначения здания (в том числе с "МКД" на "нежилое"), а также определения органа, осуществляющего такие полномочия, соответствующие правоотношения могут быть урегулированы нормативными правовыми актами (законами) субъектов Российской Федерации;

-решение (акт) органа местного самоуправления об изменении назначения здания (в том числе с "МКД" на "нежилое") может являться основанием для внесения в ЕГРН соответствующих сведений в порядке, установленном статьей 32 Закона N 218-ФЗ, при наличии у данного органа таких полномочий, в том числе установленных соответствующим нормативно-правовым актом субъекта Российской Федерации, регулирующим вопросы изменения назначения зданий, сооружений.

Также отмечаем, что факт перевода жилых помещений, расположенных в МКД в нежилые не свидетельствует о том, что функциональное назначение здания изменено.