Комплексные кадастровые работы. Особенности и проблемы проведения

Содержание

1. Понятие комплексных кадастровых работ.
2. Исполнитель комплексных кадастровых работ. Извещение о проведении комплексных кадастровых работ.
3. Мероприятия при выполнении комплексных кадастровых работ и Особенности проведения комплексных кадастровых работ. Результат ККР.
4. Проблемы при проведении комплексных кадастровых работ и их решение.

Заключение

 

1. Понятие комплексных кадастровых работ.

Для начала обратимся к нормативной базе. Регулируются ККР главой 4.1. Комплексные кадастровые работы № 221-ФЗ от 24.07.2007 «О кадастровой деятельности».

 

ККР – это такие кадастровые работы, которые выполняются одновременно в отношении всех расположенных на территории одного кадастрового квартала или территориях нескольких смежных кадастровых кварталов:

 

1) земельных участков, сведения Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН), о которых не соответствуют установленным требованиям к описанию местоположения границ земельных участков;

2) земельных участков, образование которых предусмотрено документами, указанными в части 6 вышеуказанной главы:

• участки, занятые площадями, улицами, проездами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами общего пользования и другими объектами (территориями) общего пользования, и земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома. ККР выполняются, если образование таких земельных участков предусмотрено утвержденным в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, проектом межевания территории;
• участки, подлежащие образованию в счет долей в праве общей собственности на земельные участки сельскохозяйственного назначения. ККР выполняются только в случае, если образование таких участков предусмотрено проектом межевания земельного участка или земельных участков, утвержденным в порядке, установленном Федеральным законом от 24 июля 2002 года N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения";
• участки, расположенные в границах территории ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд. Здесь ККР выполняются в соответствии с утвержденным проектом межевания территории либо в случае, если применительно к такой территории утвержден проект организации и застройки территории;
• лесные участки. ККР выполняются только в случае, если образование таких лесных участков предусмотрено утвержденной в порядке, установленном лесным законодательством, проектной документацией лесных участков.

3) зданий, сооружений (за исключением линейных объектов), а также объектов незавершенного строительства, сведения о которых содержатся в ЕГРН.

 

Прежде всего отметим, что проводятся такие работы для уточнения местоположения границ земельных участков, для установления или уточнения местоположения на земельных участках вышеуказанных зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства, обеспечивается образование земельных участков общего пользования, занятых в том числе улицами, набережными, скверами, для корректного выделения земельных участков, на которых расположены здания, в том числе многоквартирные дома, а также ККР проводятся с целью исправления реестровых ошибок в сведениях о местоположении границ объектов недвижимости, которые уже имеются в ЕГРН.

 

 

Также считаем необходимым сказать, что ККР не выполняются в отношении:

1. линейных объектов;
2. земельных участков, перечисленных в ч. 5 ст. 42.1 № 221-ФЗ:

• являющихся предметом договоров о комплексном освоении территории;
• расположенных в границах территории, в отношении которой заключен договор о развитии застроенной территории;
• являющихся предметом договора об освоении территории в целях строительства стандартного жилья;
• являющихся предметом договора о комплексном освоении территории в целях строительства стандартного жилья;
• находящихся в границах территории, в отношении которой заключен договор о ее комплексном развитии по инициативе правообладателей земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества;
• находящихся в границах территории, в отношении которой принято решение о комплексном развитии территории по инициативе органа местного самоуправления.

ВАЖНО, что если на территории кадастрового квартала ККР уже проведены, их повторное выполнение не допускается (согласно ч. 4 ст. 42.1 Закона № 221-ФЗ).

 

Заказчиком ККР является уполномоченный орган местного самоуправления муниципального района или городского округа, а в субъекте Российской Федерации (далее - РФ) - городе федерального значения Москве, Санкт-Петербурге или Севастополе таким заказчиком является орган исполнительной власти указанного субъекта РФ.

 

Согласно статье 42.2 № 221-ФЗ, финансирование выполнения ККР осуществляется за счет средств бюджетов субъектов РФ и (или) бюджетов муниципальных районов, городских округов, в том числе за счет средств, направляемых в бюджеты субъектов РФ в виде субсидий из федерального бюджета. Порядок определения общего объема средств федерального бюджета, ежегодно предусматриваемых на такое финансирование, и порядок распределения между бюджетами субъектов РФ субсидий из федерального бюджета устанавливаются Правительством РФ.

 

В своей новостной ленте мы уже сообщали, что на рассмотрение в Госдуму внесен законопроект, который позволяет садовым товариществам, гаражным кооперативам, жителям коттеджных поселков и всем заинтересованным лицам заказывать ККР. Данная инициатива устанавливает возможность выполнения ККР за счет внебюджетных средств.

 

С принятием данного закона, выступать жилищные или гаражные кооперативы, садоводческие товарищества и другие заинтересованные лица смогут выступать заказчиками таких работ.

 

Справка Росреестра. В 2019 году комплексные работы были проведены в 33 регионах нашего государства в отношении более чем 150 тысяч объектов недвижимости. В 2020 году в Росреестр поступило заявок в отношении 323 тысяч объектов недвижимости (на сумму 1,2 миллиарда рублей). При этом объем федеральных субсидий составит 200 миллионов рублей.

 

С 2021 года финансирование будет проводиться в рамках государственной программы "Экономическое развитие и инновационная экономика". Однако объём бюджетных средств, заложенных в ней на 2021-2023 гг. на ККР - по 200 миллионов рублей на каждый год.

 

Данные средства не смогут покрыть все потребности регионов. А принятие законопроекта позволит использовать не бюджетные средства для выполнения таких работ.

---

Изменения: вступил в силу Федеральный закон от 22.12.2020 № 445-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»

---

 

 

2. Исполнитель комплексных кадастровых работ.

 

ККР выполняются кадастровыми инженерами на основании государственного или муниципального контракта на выполнение ККР.

 

Исполнители ККР определяются муниципальными властями на конкурсной основе. Муниципальные власти выполняют функции заказчика работ, контролируют их проведение и приемку.

 

Росреестр, в рамках соглашений, проводит оценку эффективности использования субсидии, выделенных на проведение ККР.

 

Извещение о проведении комплексных кадастровых работ.

 

В течение десяти рабочих дней со дня заключения контракта на выполнение заказчик ККР обеспечивает информирование граждан и юридических лиц о начале выполнения таких работ.

Информирование происходит в форме извещения о проведении ККР. Форма такого извещения утверждена Приказом Министерства экономического развития РФ от 23.04.2015 № 254 "Об утверждении формы извещения о начале выполнения комплексных кадастровых работ". Об этом поговорим ниже. 

 

Первое. Размещение извещения о начале выполнения ККР в печатном средстве массовой информации и сетевом издании, в которых осуществляется обнародование (официальное опубликование) муниципальных правовых актов.

 

Второе. Размещения извещения о начале выполнения работ на своем официальном сайте в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" (при наличии официального сайта).

 

Третье. Размещение или обеспечение размещения извещения о начале выполнения ККР от на информационных щитах органов местного самоуправления муниципального района, городского округа или поселения.

 

Четвертое. Направление извещения о начале выполнения работ в орган местного самоуправления поселения, на территории которого выполняются ККР, в случае, если заказчиком таких работ является орган местного самоуправления муниципального района, для размещения на официальном сайте поселения в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" (при наличии официального сайта).

 

Пятое. Направление извещения в исполнительный орган государственной власти субъекта РФ, на территории которого выполняются подобные работы, в случае, если заказчиком ККР является орган местного самоуправления, для размещения на его официальном сайте в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" и для опубликования в печатном СМИ и сетевом издании, в которых осуществляется обнародование (официальное опубликование) правовых актов органов государственной власти субъекта РФ, иной официальной информации.

 

Шестое. Направление извещения в орган регистрации прав для размещения на его официальном сайте в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" и отображения сведений о территории выполнения ККР на кадастровых картах, в том числе публичных кадастровых картах.

 

Исполнитель ККР направляет извещение о начале выполнения работ по адресам и (или) адресам электронной почты правообладателей объектов недвижимости, которые являются объектами таких работ (при наличии таких сведений в ЕГРН).

 

Орган местного самоуправления, орган регистрации прав в течение 3 рабочих дней со дня получения извещения о начале выполнения ККР размещают такое извещение на своих официальных сайтах.

Извещение должно быть доступно для прочтения в течение 30 дней со дня его размещения.

 

Указанный исполнительный орган государственной власти субъекта РФ также обеспечивает опубликование такого извещения о начале выполнения ККР в печатном СМИ и сетевом издании, осуществляющих обнародование (официальное опубликование) правовых актов органов государственной власти субъекта РФ, иной официальной информации.

 

Что должно содержать извещение о начале выполнения ККР?

 

Итак, форма извещения утверждена приказом Министерства экономического развития РФ от 23.04.2015 № 254 "Об утверждении формы извещения о начале выполнения комплексных кадастровых работ".

Поподробнее расскажем об этом.  В извещении должны быть указаны:

 

1.Сведения о субъекте РФ, муниципальном образовании, населенном пункте, уникальные учетные номера кадастровых кварталов, а также иные сведения, которые позволяют определить местоположение территории, на которой выполняются ККР.

Если такие работы выполняются на территории лесничества, в описании дополнительно указываются наименование лесничества, номера лесных кварталов.

2. Планируемый период выполнения ККР и график их выполнения.
3. Сведения о заказчике ККР (ФИО, адрес и номер телефона).
4. Сведения об исполнителе ККР (ФИО, адрес и телефон, сведения о саморегулируемой организации в сфере кадастровых отношений, если кадастровый инженер или кадастровые инженеры, которые будут выполнять ККР, являются членами такой организации).
5. Информация о том, что правообладатели объектов недвижимости вправе предоставить исполнителю ККР имеющиеся у них материалы и документы в отношении указанных объектов, а также заверенные копии документов, которые устанавливают или подтверждают права на такие объекты недвижимости.

Если в отношении объектов недвижимости планируется выполнение ККР, правообладатели этих объектов недвижимости вправе представить в письменной форме в течение 30-рабочих дней со дня опубликования извещения о начале выполнения таких работ исполнителю сведения об адресе правообладателя и (или) об адресе электронной почты правообладателя.

В отношении объектов недвижимости, которые расположены на территории выполнения ККР и считаются ранее учтенными объектами, но сведения о которых отсутствуют в ЕГРН, либо права, возникшие до дня вступления в силу №122-ФЗ и не прекращены и государственный кадастровый учет которых не осуществлен, заинтересованные лица вправе предоставить заверенные копии документов, устанавливающих или подтверждающих права на эти объекты. Правообладатели передают имеющиеся документы кадастровому инженеру, а в подтверждение получения указанных документов он выдает правообладателю расписку с указанием перечня документов и даты их получения.

 

Исполнитель ККР обязан представить в орган регистрации прав для внесения соответствующих сведений в ЕГРН:

1) заявления о внесении сведений о ранее учтенных объектах недвижимости, расположенных на территории выполнения работ, сведения о которых до дня начала разработки проекта карты-плана территории отсутствуют в ЕГРН.

2) заявление о внесении в ЕГРН сведений об адресе правообладателя и (или) адресе электронной почты правообладателя - не менее чем за пять дней до дня опубликования, размещения и направления извещения о проведении заседания согласительной комиссии по вопросу согласования местоположения границ земельных участков, содержащего в том числе уведомление о завершении подготовки проекта карты-плана территории.

 

 

3.Мероприятия при выполнении комплексных кадастровых работ и Особенности проведения комплексных кадастровых работ. Результат ККР.

 

На данный момент в работе у Компании «Региональный кадастровый центр» один договор на выполнение ККР. Согласно данному договору работы буду проходить в несколько этапов:

1. Подготовительный работы.  Наши специалисты соберут необходимые документы, исходные данные.  Это сведения из ЕГРН, адресного реестра, решения о предварительном согласовании мест размещения объектов, решений о предварительном согласовании предоставления земельных участков, материалы и данные территориального и ведомственных картографо-геодезических фондов, документы о правах на землю и иные документы, содержащие сведения о местоположении границ земельных участков и прочие.
2. Внесение в ЕГРН сведений обо всех объектах недвижимости. Примем участие в мероприятиях, позволяющих внести в ЕГРН сведения обо всех объектах недвижимости, расположенных на территории необходимого кадастрового квартала.
3. Разработка проекта карты-плана территории, куда входит:

• определение характеристик объектов недвижимости и их местоположения;
• определение местоположения (координат) характерных точек границ объектов недвижимости в соответствии с установленными требованиями;
• формирование схемы границ с отображением уточняемых земельных участков.

4. Согласование местоположения границ земельных участков и утверждение карты-плана территории. Участие в заседаниях согласительной комиссии по вопросу согласования местоположения границ земельных участков.
5. Заключительные работы. Представление Заказчику документов, подтверждающих внесение в ЕГРН сведений об объектах недвижимости, содержащиеся в утвержденной карте-плане территории.

 

 

Какой результат мы получаем при выполнении ККР?

• осуществляется установление или уточнение местоположения границ земельных участков и зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства, расположенных на таких участках;
• обеспечивается образование земельных участков, на которых расположены здания, в том числе многоквартирные дома, сооружения, за исключением сооружений, являющихся линейными объектами;
• обеспечивается образование земельных участков общего пользования, занятых площадями, улицами, проездами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами;
• обеспечивается исправление реестровых ошибок в сведениях о местоположении границ объектов недвижимости.

 

4. Проблемы при проведении комплексных кадастровых работ и их решение.

 

По вопросу выполнения ККР в отношении объектов недвижимости, сведения о которых отсутствуют в ЕГРН сообщаем:

 

Частью 4.1 статьи 42.1 Закона № 221-ФЗ предусмотрено, что сведения о выявленных в ходе выполнения ККР земельных участках, сведения о которых отсутствуют в ЕГРН, используемых лицами, не имеющими предусмотренных законодательством РФ прав на такие земельные участки, а также о зданиях, сооружениях, объектах незавершенного строительства, сведения о которых отсутствуют в ЕГРН и в отношении которых у использующих их лиц отсутствуют правоустанавливающие или правоудостоверяющие документы направляются исполнителем заказчику от и в территориальный орган федерального органа исполнительной власти, уполномоченного на осуществление государственного земельного надзора.

 

По вопросу уточнения местоположения границ земельных участков и определения их площади при выполнении ККР сообщаем следующее:

 

Выполнение комплексных кадастровых работ земельных участков и исправление реестровых ошибок в сведениях о местоположении границ объектов недвижимости предусмотрены пунктами 1, 5 части 2 статьи 42.1 Закона № 221-ФЗ.

 

В соответствии с частью 3 статьи 42.8 Закона № 221-ФЗ при уточнении местоположения границ земельного участка, указанных в пункте 1 части 1 статьи 42.1 Закона 221-ФЗ, его площадь, определенная с учетом установленных в соответствии с Законом № 218-ФЗ требований, не должна быть:

1) меньше площади земельного участка, сведения о которой относительно этого земельного участка содержатся в ЕГРН, более чем на 10%;

2) больше площади земельного участка, сведения о которой относительно этого земельного участка содержатся в ЕГРН, более чем на величину предельного минимального размера земельного участка, установленного в соответствии с земельным законодательством;

3) больше площади земельного участка, сведения о которой относительно этого земельного участка содержатся в ЕГРН, более чем на 10%, если предельный минимальный размер земельного участка не установлен.

 

Таким образом, если предельный минимальный размер земельного участка не установлен правовым актом субъекта РФ или муниципального образования, то увеличение площади такого земельного участка не должно превышать 10% относительно площади земельного участка, сведения о которой содержатся в ЕГРН.

 

В случае если в результате уточнения местоположения границ земельного участка, в отношении которого выполняются ККР, за исключением случая исправления реестровой ошибки в описании местоположения границ земельного участка, получено другое значение площади земельного участка, исполнитель ККР:

1) устанавливает местоположение границ земельного участка в соответствии с требованиями части 3 статьи 42.8 Закона № 221-ФЗ и включает сведения о таком земельном участке в проект карты-плана территории;

2) готовит информацию о возможности образования земельных участков на территории выполнения ККР, включающую кадастровые номера исходных земельных участков, сведения о способе образования земельных участков, местоположении границ, площади и виде (видах) разрешенного использования образуемых земельных участков.

 

Обращаем Ваше внимание, что в карту-план территории не включаются сведения в отношении земельных участков, границы которых установлены и соответствуют требованиям действующего законодательства к описанию местоположения характерных точек границ земельного участка, а также, если их местоположение соответствует фактическому расположению объекта недвижимости.

 

Далее рассмотрим вопрос уточнения местоположения контура ОКС и земельных участков под ОКС.

 

В соответствии с пунктом 7 Приказа от 21.11.2016 № 734 включается в состав карты-плана территории, если в границах территории выполнения ККР расположены указанные в подпункте 3 пункта 3 Приказа объекты, описание местоположения которых отсутствует в ЕГРН или не соответствует установленным на основании Закона № 218-ФЗ требованиям к описанию местоположения контуров ОКС, и в результате выполнения ККР осуществляется установление или уточнение местоположения на земельных участках таких ОКС.

 

Разделы карты-плана территории «Сведения об уточняемых земельных участках, необходимые для исправления реестровых ошибок в сведениях о местоположении их границ», «Сведения о зданиях, сооружениях, объектах незавершенного строительства, необходимые для исправления реестровых ошибок в сведениях об описании их местоположения» включаются в состав карты-плана территории, если в результате выполнения ККР обеспечивается исправление реестровых ошибок в сведениях о местоположении границ земельных участков, об описании местоположения объектов капитального строительства на земельном участке.

 

Таким образом, при проведении ККР устанавливается (уточняется) только местоположение контуров объектов на земельном участке, а определение площади ОКС в рамках ККР не осуществляется. Превышение размера площади ОКС по сравнению с площадью земельного участка не может быть отнесено к реестровым ошибкам.

 

По вопросу установления или уточнения местоположения на земельных участках зданий, в том числе многоквартирных домов:

 

Законом № 218-ФЗ предусмотрена возможность осуществления государственного кадастрового учета как здания, так и расположенных в нем помещений при наличии в ЕГРН сведений об этом здании.

Отметим, что при регистрации вещного права на часть здания – помещение (совокупность помещений) – здание как единый объект зарегистрированного вещного права прекращает свое существование, образуются самостоятельные объекты зарегистрированных вещных прав (помещения), что, однако, не требует снятия с государственного кадастрового учета здания.

 

Если на помещения в многоквартирном доме зарегистрированы права в соответствии с Законом № 218-ФЗ, сведения об описании местоположения такого многоквартирного дома, расположенного на земельном участке, или при отсутствии в ЕГРН сведений о земельном участке, на котором расположен такой многоквартирный дом, из карты-плана территории не исключаются.

 

Вопрос установления или уточнения местоположения ОКСов (за исключением линейных объектов) в случае отсутствия в ЕГРН сведений о земельных участках, на которых расположен ОКС.

 

Согласно Приказу № 734, нет запрета на установление или уточнение местоположения ОКС, если в ЕГРН отсутствуют сведения о земельном участке, на котором расположен такой ОКС.

 

Образование земельного участка, занятого ОКС (кроме объекта незавершенного строительства), в том числе при ККР, возможно в случае, если образование такого земельного участка предусмотрено утвержденным проектом межевания территории.

 

Вопрос предоставления согласия залогодержателя при уточнении местоположения границ объектов недвижимости.

 

Законом № 221-ФЗ не установлены особенности выполнения ККР и внесения в ЕГРН сведений, полученных в результате таких работ, в отношении объектов недвижимости, обремененных залогом.

Исходя из положений части 3 статьи 39 и части 7 статьи 42.8 Закона № 221-ФЗ, залогодержатель земельного участка также не является лицом, с которым проводится согласование определенного в ходе выполнения ККР местоположения границ такого участка. Согласование с кем-либо описания местоположения ОКС (контура) при выполнении кадастровых работ или ККР не предусмотрено ни Законом № 221-ФЗ, ни Законом № 218-ФЗ.

 

Приказ № 734 не предусматривают включение в состав приложения согласия залогодержателей объектов недвижимости, в отношении которых выполнены ККР.

 

Вопрос порядка направления и получения письменного согласия правообладателя земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом при выполнении ККР.

 

Если в результате уточнения местоположения границ участка получено значение площади меньше значения площади, сведения о которой содержатся в ЕГРН, более чем на десять процентов, сведения о таком земельном участке включаются в карту-план территории при наличии письменного согласия правообладателя такого земельного участка с результатами ККР, которое включается в состав приложения соответствующей карты-плана территории.

 

Однако, порядок направления и получения письменного согласия правообладателя такого земельного участка при выполнении ККР не установлен.

 

Вместе с тем, учитывая положения статьи 36 Жилищного кодекса РФ и статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса РФ», полагаем, что для возможности применения части 8 статьи 42.8 Закона № 221-ФЗ в рассматриваемом случае необходимо письменное согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

 

Применение проекта межевания территории при выполнении ККР.

 

В соответствии с Земельным кодексом РФ образование земельных участков из земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется в соответствии с проектом межевания территории.

 

Наличие проекта межевания территории является обязательным условием образования земельных участков при выполнении ККР.

 

Подготовка проекта межевания территории осуществляется для определения местоположения границ, образуемых и изменяемых земельных участков, установления, изменения, отмены красных линий для застроенных территорий, в границах которых не планируется размещение новых объектов капитального строительства.

 

При этом следует учитывать, что согласно пункту 3 части 6 статьи 42.1 Закона № 221-ФЗ в отношении земельных участков, расположенных в границах территории ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд, ККР выполняются в соответствии с утвержденным в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, проектом межевания территории либо в случае, если применительно к такой территории утвержден проект организации и застройки территории или иной документ, устанавливающий распределение земельных участков в границах такой территории, на основании указанных проекта или документа (при наличии таких утвержденных проекта или документа).