Комплексные кадастровые работы. Особенности и проблемы проведения

31 августа 2020 года, 08:08просмотров: 16864

✅ Актуализировано 15.08.2024

Комплексные кадастровые работы – относительно новый вид работ. На период выхода статьи, в Оренбургской области, опыт выполнения таких работ не большой. «Региональный кадастровый центр» - одна из немногих компаний, кто выполняет комплексные кадастровые работы (далее – ККР).

Что же включают в себя ККР и с какими особенностями и проблемами можно столкнуться в процессе? Об этом расскажем сегодня в нашей статье.

Ранее мы уже говорили о том, что такое ККР. Вы можете ознакомиться с видео-материалом: «Просто о сложном. Комплексные кадастровые работы».

Содержание

Понятие комплексных кадастровых работ.
Исполнитель комплексных кадастровых работ. Извещение о проведении комплексных кадастровых работ.
Мероприятия при выполнении комплексных кадастровых работ и Особенности проведения комплексных кадастровых работ. Результат ККР.
Проблемы при проведении комплексных кадастровых работ и их решение.
Ответы на вопросы при проведении ККР.
Опыт Компании в проведении ККР

Понятие комплексных кадастровых работ.

Для начала обратимся к нормативной базе. Регулируются ККР главой 4.1. Комплексные кадастровые работы № 221-ФЗ от 24.07.2007 «О кадастровой деятельности».

ККР – это такие кадастровые работы, которые выполняются одновременно в отношении всех расположенных на территории одного кадастрового квартала или территориях нескольких смежных кадастровых кварталов:

1) земельных участков (Далее - ЗУ), сведения Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН), о которых не соответствуют установленным требованиям к описанию местоположения границ ЗУ;

2) ЗУ, образование которых предусмотрено документами, указанными в части 6 вышеуказанной главы:

ЗУ, занятые площадями, улицами, проездами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами общего пользования и другими объектами (территориями) общего пользования, и ЗУ, на которых расположены многоквартирные дома (МКД). ККР выполняются, если образование таких ЗУ предусмотрено утвержденным в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, проектом межевания территории;
ЗУ, подлежащие образованию в счет долей в праве общей собственности на ЗУ сельскохозяйственного назначения. ККР выполняются только в случае, если образование таких ЗУ предусмотрено проектом межевания ЗУ, утвержденным в порядке, установленном Федеральным законом от 24.07.2002 года N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения";
ЗУ, расположенные в границах территории ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд. Здесь ККР выполняются в соответствии с утвержденным проектом межевания территории либо в случае, если применительно к такой территории утвержден проект организации и застройки территории;
лесные участки. ККР выполняются только в случае, если образование таких лесных участков предусмотрено утвержденной в порядке, установленном лесным законодательством, проектной документацией лесных участков.

3) зданий, сооружений (за исключением линейных объектов), а также объектов незавершенного строительства (ОНС), сведения о которых содержатся в ЕГРН.

Прежде всего отметим, что проводятся такие работы для уточнения местоположения границ ЗУ, для установления или уточнения местоположения на ЗУ вышеуказанных зданий, сооружений, ОНС, обеспечивается образование ЗУ общего пользования, занятых в том числе улицами, набережными, скверами, для корректного выделения ЗУ, на которых расположены здания, в том числе МКД, а также ККР проводятся с целью исправления реестровых ошибок в сведениях о местоположении границ объектов недвижимости, которые уже имеются в ЕГРН.

Также считаем необходимым сказать, что ККР не выполняются в отношении:

линейных объектов;
ЗУ, перечисленных в ч. 5 ст. 42.1 № 221-ФЗ:

являющихся предметом договоров о комплексном освоении территории;
расположенных в границах территории, в отношении которой заключен договор о развитии застроенной территории;
являющихся предметом договора об освоении территории в целях строительства стандартного жилья;
являющихся предметом договора о комплексном освоении территории в целях строительства стандартного жилья;
находящихся в границах территории, в отношении которой заключен договор о ее комплексном развитии по инициативе правообладателей ЗУ и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества;
находящихся в границах территории, в отношении которой принято решение о комплексном развитии территории по инициативе органа местного самоуправления.

ВАЖНО, что если на территории кадастрового квартала ККР уже проведены, их повторное выполнение не допускается (согласно ч. 4 ст. 42.1 Закона № 221-ФЗ).

Смотрите видео с участием директора Компании Ивана Новичкова: "О комплексных кадастровых работах в эфире программы "Тема дня" ОРТ "Планета"

Заказчиком ККР, финансируемых за счет бюджетных средств, является уполномоченный орган местного самоуправления муниципального района, муниципального округа или городского округа либо уполномоченный исполнительный орган государственной власти субъекта РФ.

Согласно статье 42.2 № 221-ФЗ, финансирование выполнения ККР осуществляется за счет средств бюджетов субъектов РФ и (или) бюджетов муниципальных районов, городских округов, в том числе за счет средств, направляемых в бюджеты субъектов РФ в виде субсидий из федерального бюджета. Порядок определения общего объема средств федерального бюджета, ежегодно предусматриваемых на такое финансирование, и порядок распределения между бюджетами субъектов РФ субсидий из федерального бюджета устанавливаются Правительством РФ.

С вступлением в силу Федерального закона от 22.12.2020 № 445-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ», Заказчиками ККР, финансируемых за счет внебюджетных средств, являются правообладатели объектов недвижимости, за счет средств которых осуществляется выполнение таких работ в отношении принадлежащих им объектов недвижимости. От имени заказчиков вправе выступать лицо, действующее в силу полномочий, основанных на нотариально удостоверенной доверенности, указании федерального закона, а также представитель:

1) правообладателей садовых, огородных ЗУ и (или) находящихся на таких ЗУ объектов недвижимости, расположенных в границах территории ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд, уполномоченный решением общего собрания членов садоводческого или огороднического некоммерческого товарищества;
2) правообладателей гаражей и (или) ЗУ, на которых они расположены, уполномоченный решением общего собрания членов гаражного кооператива, объединяющего таких правообладателей;
3) участников иного гражданско-правового сообщества, являющихся правообладателями объектов недвижимости, если таким правообладателям принадлежат ЗУ, здания, сооружения, ОНС, указанные в части 1 статьи 42.1 настоящего Федерального закона и расположенные в границах территории, составляющей единый, неразрывный элемент планировочной структуры или совокупность смежных элементов планировочной структуры на территории одного муниципального образования, уполномоченный решением общего собрания участников данного гражданско-правового сообщества (в случаях, не указанных в пунктах 1 и 2 настоящей части).

2. Исполнитель комплексных кадастровых работ.

ККР выполняются кадастровыми инженерами на основании государственного или муниципального контракта на выполнение ККР.

Исполнители ККР определяются муниципальными властями на конкурсной основе. Муниципальные власти выполняют функции заказчика работ, контролируют их проведение и приемку.

Росреестр, в рамках соглашений, проводит оценку эффективности использования субсидии, выделенных на проведение ККР.

Извещение о проведении комплексных кадастровых работ.

В течение десяти рабочих дней со дня заключения контракта на выполнение заказчик ККР обеспечивает информирование граждан и юридических лиц о начале выполнения таких работ.

Информирование происходит в форме извещения о проведении ККР. Форма такого извещения утверждена Приказом Министерства экономического развития РФ от 23.04.2015 № 254 "Об утверждении формы извещения о начале выполнения комплексных кадастровых работ". Об этом поговорим ниже.

Первое. Размещение извещения о начале выполнения ККР в печатном средстве массовой информации и сетевом издании, в которых осуществляется обнародование (официальное опубликование) муниципальных правовых актов.

Второе. Размещения извещения о начале выполнения работ на своем официальном сайте в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" (при наличии официального сайта).

Третье. Размещение или обеспечение размещения извещения о начале выполнения ККР от на информационных щитах органов местного самоуправления муниципального района, городского округа или поселения.

Четвертое. Направление извещения о начале выполнения работ в орган местного самоуправления поселения, на территории которого выполняются ККР, в случае, если заказчиком таких работ является орган местного самоуправления муниципального района, для размещения на официальном сайте поселения в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" (при наличии официального сайта).

Пятое. Направление извещения в исполнительный орган государственной власти субъекта РФ, на территории которого выполняются подобные работы, в случае, если заказчиком ККР является орган местного самоуправления, для размещения на его официальном сайте в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" и для опубликования в печатном СМИ и сетевом издании, в которых осуществляется обнародование (официальное опубликование) правовых актов органов государственной власти субъекта РФ, иной официальной информации.

Шестое. Направление извещения в орган регистрации прав для размещения на его официальном сайте в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" и отображения сведений о территории выполнения ККР на кадастровых картах, в том числе публичных кадастровых картах.

Исполнитель ККР направляет извещение о начале выполнения работ по адресам и (или) адресам электронной почты правообладателей объектов недвижимости, которые являются объектами таких работ (при наличии таких сведений в ЕГРН).

Орган местного самоуправления, орган регистрации прав в течение 3 рабочих дней со дня получения извещения о начале выполнения ККР размещают такое извещение на своих официальных сайтах.

Извещение должно быть доступно для прочтения в течение 30 дней со дня его размещения.

Указанный исполнительный орган государственной власти субъекта РФ также обеспечивает опубликование такого извещения о начале выполнения ККР в печатном СМИ и сетевом издании, осуществляющих обнародование (официальное опубликование) правовых актов органов государственной власти субъекта РФ, иной официальной информации.

Что должно содержать извещение о начале выполнения ККР?

Итак, форма извещения утверждена приказом Министерства экономического развития РФ от 23.04.2015 № 254 "Об утверждении формы извещения о начале выполнения комплексных кадастровых работ".

Поподробнее расскажем об этом. В извещении должны быть указаны:

1.Сведения о субъекте РФ, муниципальном образовании, населенном пункте, уникальные учетные номера кадастровых кварталов, а также иные сведения, которые позволяют определить местоположение территории, на которой выполняются ККР.

Если такие работы выполняются на территории лесничества, в описании дополнительно указываются наименование лесничества, номера лесных кварталов.

2. Планируемый период выполнения ККР и график их выполнения.
3. Сведения о заказчике ККР (ФИО, адрес и номер телефона).
4. Сведения об исполнителе ККР (ФИО, адрес и телефон, сведения о саморегулируемой организации в сфере кадастровых отношений, если кадастровый инженер или кадастровые инженеры, которые будут выполнять ККР, являются членами такой организации).
5. Информация о том, что правообладатели объектов недвижимости вправе предоставить исполнителю ККР имеющиеся у них материалы и документы в отношении указанных объектов, а также заверенные копии документов, которые устанавливают или подтверждают права на такие объекты недвижимости.

Если в отношении объектов недвижимости планируется выполнение ККР, правообладатели этих объектов недвижимости вправе представить в письменной форме в течение 30-рабочих дней со дня опубликования извещения о начале выполнения таких работ исполнителю сведения об адресе правообладателя и (или) об адресе электронной почты правообладателя.

В отношении объектов недвижимости, которые расположены на территории выполнения ККР и считаются ранее учтенными объектами, но сведения о которых отсутствуют в ЕГРН, либо права, возникшие до дня вступления в силу №122-ФЗ и не прекращены и государственный кадастровый учет которых не осуществлен, заинтересованные лица вправе предоставить заверенные копии документов, устанавливающих или подтверждающих права на эти объекты. Правообладатели передают имеющиеся документы кадастровому инженеру, а в подтверждение получения указанных документов он выдает правообладателю расписку с указанием перечня документов и даты их получения.

Исполнитель ККР обязан представить в орган регистрации прав для внесения соответствующих сведений в ЕГРН:

1) заявления о внесении сведений о ранее учтенных объектах недвижимости, расположенных на территории выполнения работ, сведения о которых до дня начала разработки проекта карты-плана территории отсутствуют в ЕГРН.

2) заявление о внесении в ЕГРН сведений об адресе правообладателя и (или) адресе электронной почты правообладателя - не менее чем за пять дней до дня опубликования, размещения и направления извещения о проведении заседания согласительной комиссии по вопросу согласования местоположения границ ЗУ, содержащего в том числе уведомление о завершении подготовки проекта карты-плана территории.

3.Мероприятия при выполнении комплексных кадастровых работ и Особенности проведения комплексных кадастровых работ. Результат ККР.

На данный момент в работе у Компании «Региональный кадастровый центр» один договор на выполнение ККР. Согласно данному договору работы буду проходить в несколько этапов:

Подготовительный работы. Наши специалисты соберут необходимые документы, исходные данные. Это сведения из ЕГРН, адресного реестра, решения о предварительном согласовании мест размещения объектов, решений о предварительном согласовании предоставления ЗУ, материалы и данные территориального и ведомственных картографо-геодезических фондов, документы о правах на землю и иные документы, содержащие сведения о местоположении границ ЗУ и прочие.
Внесение в ЕГРН сведений обо всех объектах недвижимости. Примем участие в мероприятиях, позволяющих внести в ЕГРН сведения обо всех объектах недвижимости, расположенных на территории необходимого кадастрового квартала.
Разработка проекта карты-плана территории, куда входит:

определение характеристик объектов недвижимости и их местоположения;
определение местоположения (координат) характерных точек границ объектов недвижимости в соответствии с установленными требованиями;
формирование схемы границ с отображением уточняемых ЗУ.

Согласование местоположения границ ЗУ и утверждение карты-плана территории. Участие в заседаниях согласительной комиссии по вопросу согласования местоположения границ ЗУ.
Заключительные работы. Представление Заказчику документов, подтверждающих внесение в ЕГРН сведений об объектах недвижимости, содержащиеся в утвержденной карте-плане территории.

Какой результат мы получаем при выполнении ККР?

осуществляется установление или уточнение местоположения границ ЗУ и зданий, сооружений, ОНС, расположенных на таких ЗУ;
обеспечивается образование ЗУ, на которых расположены здания, в том числе МКД, сооружения, за исключением сооружений, являющихся линейными объектами;
обеспечивается образование ЗУ общего пользования, занятых площадями, улицами, проездами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами;
обеспечивается исправление реестровых ошибок в сведениях о местоположении границ объектов недвижимости.

4. Проблемы при проведении комплексных кадастровых работ и их решение.

По вопросу выполнения ККР в отношении объектов недвижимости, сведения о которых отсутствуют в ЕГРН сообщаем:

Частью 4.1 статьи 42.1 Закона № 221-ФЗ предусмотрено, что сведения о выявленных в ходе выполнения ККР земельных участках, сведения о которых отсутствуют в ЕГРН, используемых лицами, не имеющими предусмотренных законодательством РФ прав на такие ЗУ, а также о зданиях, сооружениях, ОНС, сведения о которых отсутствуют в ЕГРН и в отношении которых у использующих их лиц отсутствуют правоустанавливающие или правоудостоверяющие документы направляются исполнителем заказчику от и в территориальный орган федерального органа исполнительной власти, уполномоченного на осуществление государственного земельного надзора.

По вопросу уточнения местоположения границ ЗУ и определения их площади при выполнении ККР сообщаем следующее:

Выполнение ККР и исправление реестровых ошибок в сведениях о местоположении границ объектов недвижимости предусмотрены пунктами 1, 5 части 2 статьи 42.1 Закона № 221-ФЗ.

В соответствии с частью 3 статьи 42.8 Закона № 221-ФЗ при уточнении местоположения границ ЗУ, указанных в пункте 1 части 1 статьи 42.1 Закона 221-ФЗ, его площадь, определенная с учетом установленных в соответствии с Законом № 218-ФЗ требований, не должна быть:

1) меньше площади ЗУ, сведения о которой относительно этого ЗУ содержатся в ЕГРН, более чем на 10%;

2) больше площади ЗУ, сведения о которой относительно этого ЗУ содержатся в ЕГРН, более чем на величину предельного минимального размера ЗУ, установленного в соответствии с земельным законодательством;

3) больше площади ЗУ, сведения о которой относительно этого ЗУ содержатся в ЕГРН, более чем на 10%, если предельный минимальный размер ЗУ не установлен.

Таким образом, если предельный минимальный размер ЗУ не установлен правовым актом субъекта РФ или муниципального образования, то увеличение площади такого ЗУ не должно превышать 10% относительно площади ЗУ, сведения о которой содержатся в ЕГРН.

В случае если в результате уточнения местоположения границ ЗУ, в отношении которого выполняются ККР, за исключением случая исправления реестровой ошибки в описании местоположения границ ЗУ, получено другое значение площади ЗУ, исполнитель ККР:

1) устанавливает местоположение границ ЗУ в соответствии с требованиями части 3 статьи 42.8 Закона № 221-ФЗ и включает сведения о таком ЗУ в проект карты-плана территории;

2) готовит информацию о возможности образования ЗУ на территории выполнения ККР, включающую кадастровые номера исходных ЗУ, сведения о способе образования ЗУ, местоположении границ, площади и виде (видах) разрешенного использования образуемых ЗУ.

Обращаем Ваше внимание, что в карту-план территории не включаются сведения в отношении ЗУ, границы которых установлены и соответствуют требованиям действующего законодательства к описанию местоположения характерных точек границ ЗУ, а также, если их местоположение соответствует фактическому расположению объекта недвижимости.

Далее рассмотрим вопрос уточнения местоположения контура ОКС и ЗУ под ОКС.

В соответствии с пунктом 7 Приказа от 21.11.2016 № 734 включается в состав карты-плана территории, если в границах территории выполнения ККР расположены указанные в подпункте 3 пункта 3 Приказа объекты, описание местоположения которых отсутствует в ЕГРН или не соответствует установленным на основании Закона № 218-ФЗ требованиям к описанию местоположения контуров ОКС, и в результате выполнения ККР осуществляется установление или уточнение местоположения на ЗУ таких ОКС.

Разделы карты-плана территории «Сведения об уточняемых ЗУ, необходимые для исправления реестровых ошибок в сведениях о местоположении их границ», «Сведения о зданиях, сооружениях, ОНС, необходимые для исправления реестровых ошибок в сведениях об описании их местоположения» включаются в состав карты-плана территории, если в результате выполнения ККР обеспечивается исправление реестровых ошибок в сведениях о местоположении границ ЗУ, об описании местоположения объектов капитального строительства на ЗУ.

Таким образом, при проведении ККР устанавливается (уточняется) только местоположение контуров объектов на ЗУ, а определение площади ОКС в рамках ККР не осуществляется. Превышение размера площади ОКС по сравнению с площадью ЗУ не может быть отнесено к реестровым ошибкам.

По вопросу установления или уточнения местоположения на ЗУ зданий, в том числе МКД:

Законом № 218-ФЗ предусмотрена возможность осуществления государственного кадастрового учета как здания, так и расположенных в нем помещений при наличии в ЕГРН сведений об этом здании.

Отметим, что при регистрации вещного права на часть здания – помещение (совокупность помещений) – здание как единый объект зарегистрированного вещного права прекращает свое существование, образуются самостоятельные объекты зарегистрированных вещных прав (помещения), что, однако, не требует снятия с государственного кадастрового учета здания.

Если на помещения в МКД зарегистрированы права в соответствии с Законом № 218-ФЗ, сведения об описании местоположения такого МКД, расположенного на ЗУ, или при отсутствии в ЕГРН сведений о ЗУ, на котором расположен такой МКД, из карты-плана территории не исключаются.

Вопрос установления или уточнения местоположения ОКСов (за исключением линейных объектов) в случае отсутствия в ЕГРН сведений о ЗУ, на которых расположен ОКС.

Согласно Приказу № 734, нет запрета на установление или уточнение местоположения ОКС, если в ЕГРН отсутствуют сведения о ЗУ, на котором расположен такой ОКС.

Образование ЗУ, занятого ОКС (кроме ОНС), в том числе при ККР, возможно в случае, если образование такого ЗУ предусмотрено утвержденным проектом межевания территории.

Вопрос предоставления согласия залогодержателя при уточнении местоположения границ объектов недвижимости.

Законом № 221-ФЗ не установлены особенности выполнения ККР и внесения в ЕГРН сведений, полученных в результате таких работ, в отношении объектов недвижимости, обремененных залогом.

Исходя из положений части 3 статьи 39 и части 7 статьи 42.8 Закона № 221-ФЗ, залогодержатель ЗУ также не является лицом, с которым проводится согласование определенного в ходе выполнения ККР местоположения границ такого ЗУ. Согласование с кем-либо описания местоположения ОКС (контура) при выполнении кадастровых работ или ККР не предусмотрено ни Законом № 221-ФЗ, ни Законом № 218-ФЗ.

Приказ № 734 не предусматривают включение в состав приложения согласия залогодержателей объектов недвижимости, в отношении которых выполнены ККР.

Вопрос порядка направления и получения письменного согласия правообладателя ЗУ, на котором расположен МКД при выполнении ККР.

Если в результате уточнения местоположения границ ЗУ получено значение площади меньше значения площади, сведения о которой содержатся в ЕГРН, более чем на 10%, сведения о таком ЗУ включаются в карту-план территории при наличии письменного согласия правообладателя такого ЗУ с результатами ККР, которое включается в состав приложения соответствующей карты-плана территории.

Однако, порядок направления и получения письменного согласия правообладателя такого ЗУ при выполнении ККР не установлен.

Вместе с тем, учитывая положения статьи 36 Жилищного кодекса РФ и статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса РФ», полагаем, что для возможности применения части 8 статьи 42.8 Закона № 221-ФЗ в рассматриваемом случае необходимо письменное согласие всех собственников помещений в МКД.

Применение проекта межевания территории при выполнении ККР.

В соответствии с Земельным кодексом РФ образование ЗУ из земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется в соответствии с проектом межевания территории.

Наличие проекта межевания территории является обязательным условием образования ЗУ при выполнении ККР.

Подготовка проекта межевания территории осуществляется для определения местоположения границ, образуемых и изменяемых ЗУ, установления, изменения, отмены красных линий для застроенных территорий, в границах которых не планируется размещение новых ОКС.

При этом следует учитывать, что согласно пункту 3 части 6 статьи 42.1 Закона № 221-ФЗ в отношении ЗУ, расположенных в границах территории ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд, ККР выполняются в соответствии с утвержденным в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, проектом межевания территории либо в случае, если применительно к такой территории утвержден проект организации и застройки территории или иной документ, устанавливающий распределение ЗУ в границах такой территории, на основании указанных проекта или документа (при наличии таких утвержденных проекта или документа).