Всё о проекте межевания территории

С 01.03.2015 года вступил в силу Федеральный закон от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в земельный кодекс Российской Федерации», в соответствии с которым изменился порядок образования и предоставления земельных участков (Далее - ЗУ) из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности: образование некоторых ЗУ и их предоставление осуществляется на основании, в том числе ПМТ.

 

Проект межевания территории - это совокупность чертежей, на которых отображаются границы застроенных и не застроенных ЗУ, планируемых для предоставления лицу для строительства, а также иные планировочные элементы.

 

ПМТ – это важный документ, который разрабатывается с целью установления границ ЗУ для дальнейшего использования по назначению.

Ранее к данному документу относились менее серьезно. Но на сегодняшний день ПМТ – является неотъемлемой частью планировки территории и образования ЗУ, так как стали применять данный документ на практике.

 

 

В соответствии со статьей 43 Градостроительного Кодекса РФ (Далее – ГрК РФ), подготовка ПМТ осуществляется применительно к территории, расположенной в границах одного или нескольких смежных элементов планировочной структуры, границах определенной правилами землепользования и застройки территориальной зоны и (или) границах установленной схемой территориального планирования муниципального района, генеральным планом поселения, городского округа функциональной зоны, территории, в отношении которой предусматривается осуществление комплексного развития территории.

 

Подготовка ПМТ осуществляется, для:

 

1) определения местоположения границ образуемых и изменяемых ЗУ;

 

2) установления, изменения, отмены красных линий для застроенных территорий, в границах которых не планируется размещение новых объектов капитального строительства, а также для установления, изменения, отмены красных линий в связи с образованием и (или) изменением ЗУ, расположенного в границах территории, применительно к которой не предусматривается осуществление комплексного развития территории, при условии, что такие установление, изменение, отмена влекут за собой исключительно изменение границ территории общего пользования.

 

ПМТ состоит из основной части, включающую в себя текстовую часть и чертежи межевания территории.

 

Текстовая часть ПМТ состоит из:

1) перечень и сведения о площади образуемых ЗУ, в том числе возможные способы их образования;

2) перечень и сведения о площади образуемых ЗУ, которые будут отнесены к территориям общего пользования или имуществу общего пользования, в том числе в отношении которых предполагаются резервирование и (или) изъятие для государственных или муниципальных нужд;

3) вид разрешенного использования образуемых ЗУ в соответствии с проектом планировки территории в случаях, предусмотренных Гр К РФ;

4) целевое назначение лесов, вид (виды) разрешенного использования лесного участка (ЛУ), количественные и качественные характеристики ЛУ, сведения о нахождении ЛУ в границах особо защитных участков лесов (в случае, если подготовка ПМТ осуществляется в целях определения местоположения границ образуемых и (или) изменяемых ЛУ);

5) сведения о границах территории, в отношении которой утвержден ПМТ, содержащие перечень координат характерных точек этих границ в системе координат, используемой для ведения Единого государственного реестра недвижимости.

 

На чертежах ПМТ отображаются:

• красные линии, утвержденные в составе проекта планировки территории;
• линии отступа от красных линий в целях определения места допустимого размещения зданий, строений, сооружений;
• границы застроенных ЗУ, в том числе границы ЗУ, на которых расположены линейные объекты;
• границы формируемых ЗУ, планируемых для предоставления физическим и юридическим лицам для строительства;
• границы ЗУ, предназначенных для размещения объектов капитального строительства федерального, регионального или местного значения;
• границы территорий объектов культурного наследия;
• границы зон с особыми условиями использования территорий;
• границы зон действия публичных сервитутов.

Материалы по обоснованию ПМТ включают в себя чертежи, на которых отображаются:

• границы существующих ЗУ;
• границы зон с особыми условиями использования территорий;
• местоположение существующих объектов капитального строительства;
• границы особо охраняемых природных территорий
• границы территорий объектов культурного наследия;
• границы лесничеств, участковых лесничеств, лесных кварталов, лесотаксационных выделов или частей лесотаксационных выделов.

При подготовке ПМТ в целях определения местоположения границ образуемых и (или) изменяемых ЛУ их местоположение, границы и площадь определяются с учетом границ и площади лесных кварталов и (или) лесотаксационных выделов, частей лесотаксационных выделов.

 

Наша Компания «Региональный кадастровый центр», уже несколько лет, специализируется на разработке проектов планировки территории, проектов межевания территории и оказывает помощь физическим и юридическим лицам в проведении подобных работ. О том как готовится ПМТ читайте в статье: «Для чего нужны проекты планировки и межевания территории?»

 

В каких случаях ПМТ необходим?

1. При образовании ЗУ из ЗУ, предоставленного для комплексного освоения территории.
2. При образовании ЗУ из ЗУ, предоставленного некоммерческой организации, созданной гражданами, для ведения садоводства, огородничества, дачного хозяйства либо для ведения дачного хозяйства иным юридическим лицам.
3. При образовании ЗУ в границах территории, в отношении которой в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности заключен договор о ее развитии.
4. При образовании ЗУ в границах элемента планировочной структуры, застроенного многоквартирными домами.
5. При образовании ЗУ для размещения линейных объектов федерального, регионального или местного значения.

Образование данных ЗУ проводится исключительно на основании ПМТ.

 

ПМТ также необходим в следующих случаях:

 

6. для установления красных линий, их изменения или отмены:

• на застроенной территории, где строительство новой недвижимости не планируется;
• на образованном (измененном) ЗУ в границах территории, на которой не предусмотрена деятельность по комплексному и устойчивому развитию территории. При этом установление, изменение и отмена красных линий могут изменить только границы территории общего пользования.

Расположение красных линий нужно учитывать, например, при    строительстве (реконструкции, капитальном ремонте) объектов.

 

7.для получения разрешения на строительство (ст. 51 ГрК РФ):

• многоквартирных домов, если строительство будет проводиться в рамках комплексного освоения территории на арендованных землях государственной или муниципальной собственности;
• линейных объектов, за исключением случаев, когда для их строительства не требуется документация по планировке территории (Постановление Правительства РФ от 12.11.2020 № 1816).

ПМТ исключен из перечня документов, являющихся основанием для определения местоположения границ ЗУ при их уточнении. Разъяснения даны в Письме Минэкономразвития РФ от 05.02.2020 № ОГ-Д23-959.

 

Поясняется, что ПМТ не относится к картографическим материалам или документам, в связи с чем изменения, внесенные в часть 10 статьи 22 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ, не затрагивают вопрос применения для уточнения местоположения границ ЗУкартографических материалов.

 

В настоящее время при уточнении границ ЗУ их местоположение определяется исходя из сведений, которые содержатся в документе, подтверждающем право на такой участок, или при отсутствии такого документа исходя из сведений, содержащихся в документах, определявших местоположение границ ЗУ при его образовании.

 

«Все течет и все меняется, в том числе и требования к подготовке ПМТ. Наш первый договор по подготовке ПМТ, как сейчас помню, был в отношении строительства воздушных линий электропередач, а сейчас для строительства таких сооружений ПМТ не нужно подготавливать», рассказывает директор «Регионального кадастрового центра» Иван Новичков.

 

Помимо состава ПМТ, целей подготовки, считаем необходимым ответить на вопрос: Кто должен принять решение и подготовить ПМТ.

 

Для подготовки ПМТ сначала должно быть принято решение, после этого готовится сам проект.

 

В соответствии с частью 1 статьи 45 ГрК РФ, в зависимости от ситуации, принимают решение и готовят ПМТ следующие уполномоченные органы:

• орган местного самоуправления поселения или городского округа в отношении территории, которая находится в границах такого поселения или городского округа (ч. 5 ст. 45 ГрК РФ);
• орган местного самоуправления муниципального района, если объекты (в том числе местного значения) размещаются на территории нескольких поселений и (или) межселенной территории в границах района (ч. 4 ст. 45 ГрК РФ);
• орган исполнительной власти субъекта РФ, если объект (в том числе регионального значения) размещается на территории двух и более муниципальных образований (муниципальных районов, городских округов) в составе этого субъекта РФ (ч. 3 ст. 45 ГрК РФ);
• уполномоченный федеральный орган, когда планируется размещение объектов на территории нескольких субъектов РФ, включая закрытые административно-территориальные образования, границы которого не совпадают с границами субъекта РФ (ч. 2 ст. 45 ГрК РФ). По общему правилу таким органом является Минстрой России.

В случаях, когда строительство или реконструкция объекта местного (регионального) значения осуществляется на территории нескольких поселений (городских округов, районов), субъектов РФ, имеющих общую границу, принять решение и подготовить проект должны органы того муниципального образования поселения, субъекта РФ, за счет которого будет осуществлять строительство. При этом проводится согласование с органами власти поселений (городских округов, районов), субъектов РФ, на территории которых будут располагаться такие объекты.

 

Кроме этого, хотим отметить, что предусмотрен ряд случаев, когда ПМТ разрабатывается по инициативе частных лиц. Так, в соответствии с частью 1.1 статьи 45 ГрК РФ, решение о разработке документации по планировке может быть принято самостоятельно:

 

1) лицами, с которыми заключены договоры:

• о развитии застроенной территории;
• о комплексном освоении территории, включая строительство стандартного жилья;
• о комплексном развитии территории по инициативе органов местного самоуправления;

2) правообладателями существующих линейных объектов, подлежащих реконструкции, в случае подготовки документации по планировке территории в целях их реконструкции;

 

3) правообладателями ЗУ или недвижимости (одним из таких правообладателей), участвующими в комплексном развитии территории по инициативе правообладателей;

 

4) субъектами естественных монополий, организациями коммунального комплекса в случае подготовки документации по планировке территории для размещения объектов федерального значения, объектов регионального значения, объектов местного значения;

 

5) садоводческим или огородническим некоммерческим товариществом в отношении ЗУ, предоставленного такому товариществу для ведения садоводства или огородничества.

 

Указанные лица при принятии ими решения о разработке документации по планировке территории обеспечивают выполнение соответствующих работ за свой счет.

 

Состав работ по подготовке и утверждению проекта планировки, совмещенного с ПМТ следующий.

 

Уполномоченный орган принимает решение о подготовке документации по планировке территории (в том числе ПМТ) и публикует его в течение 3 рабочих дней со дня принятия решения в официальных источниках и на своем сайте (при его наличии). После этого Вы можете представить в уполномоченный орган свои предложения по порядку, срокам подготовки и содержанию ПМТ.

 

В этом случае подготовить ПМТ могут уполномоченные органы самостоятельно, подведомственные им учреждения либо привлеченные для этого по контракту лица, а также Вы сами по собственной инициативе, в соответствии с ч. 8 ст. 45 ГрКРФ).

 

Разработкой ПМТ занимаются специализированные организации, такие как «Региональный кадастровый центр». Наша Компания, например, готовила документы для таких компаний как: ООО "ОренбургДорПроект", АО «Новая Авиация», ПАО «Оренбургнефть», АО «Газпром газораспределение Чебоксары» и другие.

 

При подготовке ПМТ границы образуемых и (или) изменяемых ЗУ определяются в соответствии с градостроительными регламентами, нормами отвода земель для конкретных видов деятельности, а также другими установленными требованиями к таким ЗУ, техническими регламентами, сводами правил.

Подготовка ПМТ осуществляется с учетом материалов и результатов инженерных изысканий, которые выполняются в целях получения материалов:

1) о природных условиях территории, в отношении которой осуществляется подготовка ПМТ, и факторах техногенного воздействия на окружающую среду, прогнозов их изменения в целях обеспечения рационального и безопасного использования указанной территории;

2) необходимых для установления границ зон планируемого размещения объектов капитального строительства, уточнения их предельных параметров, установления границ ЗУ;

3) необходимых для обоснования проведения мероприятий по организации поверхностного стока вод, частичному или полному осушению территории и других подобных мероприятий, инженерной защите и благоустройству территории.

 

Итак, рассмотрим подробнее.

 

I Этап. Подготовительные и полевые работы. Включают в себя:

• Изучение и подбор пунктов опорно-межевой сети (ОМС) в районе проведения работ;
• Получение координат пунктов государственной геодезической сети (ГГС) в территориальных органах Росреестра;
• Полевое обследование пунктов ГГС с целью оценки их фактического состояния и выявления пунктов, пригодных для геодезического обеспечения работ;
• Выполнение топографической съемки с подземными коммуникациями в масштабе 1:500;
• Камеральная обработка материалов топографо-геодезических изысканий;
• Оформление и печать картографических материалов.

Результат работ по данному этапу: топографический план ЗУ в масштабе 1:500 в электронном виде и на бумажном носителе.

Срок выполнения таких работ составляет в среднем 15 рабочих дней (зависит от объема топографо-геодезических изысканий).

 

II Этап. Разработка ПМТ по объекту. Включает в себя такие работы как:

• Запрос и получение Распоряжения в органе местного самоуправления «О принятии решения о необходимости подготовки ПМТ» с техническим заданием.

Срок рассмотрения запроса в соответствии с административным регламентом - 30 календарных дней. В случае принятия положительного решения срок направления ответа органа местного самоуправления составляет 10 календарных дней.

• Разработка ПМТ в соответствии действующего законодательства РФ с требования к его составу.

Срок выполнения работ составит 30 дней.

Результатом работ будет являться проект ПМТ.

• Согласование разработанного проекта ПМТ с администрациями муниципальных образований (сельсоветов).

Срок выполнения работ составит 30 дней.

 

III Этап. Утверждение проекта ПМТ.

 

Срок выполнения работ составит 14 дней. Результат работ по этапу: утвержденный проект ПМТ. 

 

Проект утверждается уполномоченным органом. В большинстве случаев таким органом является орган местного самоуправления поселения (городского округа). Если Вы подготовили проект самостоятельно, то направьте его в соответствующий орган.

 

В соответствии со статьей 46 ГрК РФ, до утверждения проекта орган местного самоуправления:

1) осуществляет проверку на соответствие проекта установленным требованиям в течение 20 рабочих дней с даты поступления документов. По ее итогам проект направляется главе поселения (городского округа) либо возвращается на доработку;

2) обеспечивает рассмотрение документации на общественных обсуждениях или публичных слушаниях либо отклоняет такую документацию и направляет на доработку. Срок проведения общественных обсуждений или публичных слушаний не может быть менее 1 месяца со дня оповещения жителей об их проведении и более 3 месяцев до дня опубликования результатов обсуждений или слушаний и устанавливается уставом муниципального образования или нормативным актом его органа.

 

В случае подготовки ПМТ, расположенной в границах элемента или элементов планировочной структуры, утвержденных проектом планировки территории, в виде отдельного документа общественные обсуждения или публичные слушания не проводятся, за исключением случая подготовки ПМТ для установления, изменения, отмены красных линий в связи с образованием и (или) изменением ЗУ, расположенного в границах территории, в отношении которой не предусматривается осуществление деятельности по комплексному и устойчивому развитию территории, при условии, что такие установление, изменение красных линий влекут за собой изменение границ территории общего пользования.

 

А также общественные обсуждения или публичные слушания не проводятся для территории:

• в границах которой правилами землепользования и застройки предусмотрена деятельность по комплексному и устойчивому развитию территории;
• в границах ЗУ, который предоставлен садоводческому или огородническому некоммерческому товариществу;
• на которой размещаются линейные объекты в границах земель лесного фонда.

Если обсуждения или слушания проводились, то орган местного самоуправления с учетом протокола и заключения о результатах общественных обсуждений или публичных слушаний не позднее чем через 20 рабочих дней со дня опубликования такого заключения принимает решение об утверждении ПМТ или отклоняет такой проект и направляет на доработку.

 

После утверждения ПМТ орган местного самоуправления должен:

• опубликовать его в официальных источниках и, при наличии, на своем сайте в течение 7 дней со дня его утверждения;
• направить ПМТ в Росреестр для его внесения в реестр границ ЕГРН в течение 5 рабочих дней с даты его утверждения (в соответствии со статьей 32 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости).

Если сведения о ПМТ не внесены в ЕГРН в порядке межведомственного информационного взаимодействия, Вы можете самостоятельно обратиться в Росреестр с соответствующим заявлением.

 

Таким образом процедура от принятия решения до утверждения ПМТ занимает в среднем 3-4 месяца. Однако, заметим, что конечный срок зависит, кроме всего прочего, и от величины объекта.

 

Будем рады, если наша информация поможет Вам в практической деятельности.

В случае возникновения вопросов, специалисты Компании «Региональный кадастровый центр», всегда готовы оказать практическую и методическую помощь.