«Красные линии» в кадастре и градостроительстве? Зачем про них знать?

Многие не знают и не понимают, что такое «красные линии» в силу того, что не сталкивались с данным понятием никогда. Однако, сведения эти могут пригодится когда придется решать вопросы строительства нового либо реконструкции ранее возведенного здания (сооружения). В ситуации, когда в полученном градостроительном плане Вы обнаружите, что красные линии проходят по Вашему земельному участку, а иногда и по зданию или сооружению.

Итак. Для начала определение.

Красные линии — это линии, обозначающие границы территорий общего пользования, границы земельных участков, на которых расположены бульвары, проезды, скверы, линии электропередачи, линии связи (например, линейно-кабельные сооружения), трубопроводы, автомобильные дороги и другие сооружения. Посмотрите на примере одного из районов. 

Это своего рода ограничение, основная задача которого - регулирование застройки: определение территорий общего пользования. 

Красные линии названы по цвету обозначения на картах проектов планировки территории (далее – ППТ). Что такое ППТ читайте здесь: https://rkc56.ru/terms/?id=141)

Они отделяют частные земельные участки от общественных территорий, в том числе площади, улицы, проезды, набережные, скверы, бульвары.

Установление красных линий также может осуществляться при подготовке проекта межевания (Далее - ПМТ) без разработки проекта планировки, если не планируется преобразование территории. В частности, одним из оснований подготовки ПМТ является установление, изменение, отмена красных линий:

• для застроенных территорий, в границах которых не планируется размещение новых объектов капитального строительства;

• в связи с образованием и (или) изменением земельного участка, расположенного в границах территории, применительно к которой не предусматривается осуществление комплексного развития территории, при условии, что такие установление, изменение, отмена влекут за собой исключительно изменение границ территории общего пользования (п. 2 ч. 2 ст. 43 Градостроительного кодекса РФ(ГрК РФ)).

Кроме того, в ПМТ отображаются как сами красные линии, так и линии отступа от них для определения мест размещения зданий, строений, сооружений (п. п. 2, 3 ч. 6 ст. 43 ГрК РФ).

Установленные документацией по планировке территории (ДПТ) красные линии не имеют самостоятельного срока действия. Они действуют до момента внесения изменений, отмены ДПТ.

Установление красных линий влечет следующие правовые последствия и является основанием для:

• отказа в предоставлении земельного участка в случае, если границы земельного участка пересекают красные линии территорий общего пользования, поскольку земельные участки общего пользования приватизации не подлежат;

• отказа в выдачи разрешения на строительство;

• принятия решения о резервировании, изъятии земель для государственных, муниципальных нужд в целях размещения объектов государственного или местного значения при отсутствии других возможных вариантов. Максимальный срок резервирования земель для государственных и муниципальных нужд – по общему правилу не более 3 лет.

Как узнать где проходят красные линии?

1) в администрации муниципалитета, в отделе архитектуры можно сделать запрос на получение копии ППТ. Информация об утвержденных проектах должна размещаться на официальных сайтах администраций, однако это делается не всегда;

2) в градостроительном плане земельного участка (п. 17 ч. 3 ст. 57.3 ГрК РФ);

3) на публичной кадастровой карте.

Если красные линии установлены, то строительство нужно планировать не пересекая данную линию, чтобы в последующем избежать ненужных проблем.

Также отметим, что у Вас есть возможность самостоятельно установить красные линии, подготовив проект межевания и планировки территории, пройдя публичные слушания и утверждение таких проектов.

Что делать если Ваш участок уже выходит за красные линии?

Здесь считаем необходимым сообщить о рисках. Ведь при необходимости, такую землю могут изъять, зарезервировать и ввести ограничения на использование такой землей.

Как показывает практика, в некоторых случаях правообладателям участков, попавших в подобную ситуацию, удается добиться изменения или корректировки красных линий без обращения в суд или даже отмены красных линий, путем признания через суд градостроительную документацию недействующей в соответствующей части.  

На практике встречаются случаи, когда участок попадает в красные линии не из-за наличия у публичного субъекта конкретного плана по созданию территории общего пользования в данном месте, а ввиду того, что при установлении красных линии не учтены сведений о ранее возникших и не требующих обязательной регистрации правах частных лиц на объекты недвижимости.

Такое установление красных линий не будет соответствовать законодательству, не может препятствовать выкупу участка собственником зданий, а сам проект планировки в части установления красных линий может быть оспорен в судебном порядке (Решение Санкт-Петербургского городского суда от 04.06.2020 по делу № 3а-120/2020, оставленное без изменения Апелляционным определением Второго апелляционного суда общей юрисдикции от 26.08.2020 по делу № 66а-809/2020).

Согласно позиции Конституционного Суда РФ, изложенной в определении от 25.02.2016 № 242-О, лицо, права которого могут быть нарушены в результате установления красных линий, не лишено возможности оспорить в судебном порядке акт об установлении красных линий, а таже сущесствует возможность заявить о компенсации причиненного ущерба в результате таких действий.

Также судебная практика свидетельствует о необходимости учета органами местного самоуправления сложившейся застройки при установлении красных линий, поскольку установление красных линий по уже существующим земельным участкам и объектам недвижимости противоречит нормам действующего закона.

Подытожим: земли общего пользования ограничены в обороте и не могут быть предоставлены в частную собственность. Строительство новых объектов и реконструкция существующих должна проходить с соблюдением красных линий: без пересечений и в ряде случаев с отступлением расстояния от них.

1. Установление красных линий должно осуществляться с учетом существующей застройки и соответствовать сложившемуся землепользованию. Если утвержденная красная линия проходит по объекту недвижимости, принадлежащему заявителям, и этот объект существовал до принятия соответствующего постановления об установлении границ красных линий, то этот факт является нарушением законных прав собственника объекта недвижимости.

2. Уполномоченный орган при установлении красных линий должен обосновать отсутствие других вариантов размещения объекта, в связи с которым такие линии устанавливаются, а утвержденный вариант размещения соответствует документам территориального планирования.

Следовательно, знать, как проходят красные линии при формировании земельного участка важно.

Читайте также: "Что такое территориальные зоны и почему важно о них знать"