Перевод земельного участка из одной категории в другую. Основные требования и особенности

1. Виды категорий земельного участка
2. Основные требования к переводу категории земельного участка
3. Перевод земель из земель сельскохозяйственного назначения в другие категории земель
4. Перевод земельного участка сельскохозяйственного назначения в земли населенных пунктов в СНТ
5. Перевод земель лесного фонда в земли других категорий
6. Особенности:

• Сначала перевод категории земельного участка, потом строительство;
• Размер налога на землю зависит от категории и вида разрешенного использования земли.

1. Виды категорий земельного участка

Земельным кодексом РФ в качестве одного из принципов земельного законодательства установлено деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории.

 

Категория земель — часть земельного фонда, в состав которой включены земельные участки, используемые в соответствии с установленным для них целевым назначением и разрешенным видом использования. 

 

Законодательством предусмотрены следующие категории земель:

• земли населенных пунктов;
• земли сельскохозяйственного назначения;
• земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;
• земли особо охраняемых территорий и объектов;
• земли лесного фонда;
• земли водного фонда;
• земли запаса.

Исходя из положений: пункта 8, статьи 1; пункта 1, статьи 77, пункта 2 статьи 83 Земельного кодекса любой земельный участок может быть отнесен только к одной категории земель, и, соответственно, не может располагаться одновременно в границах и за границами населенного пункта. 

 

Отнесение земель к категориям и перевод их из одной в другую осуществляется уполномоченными органами власти.

 

Земли населенных пунктов - это земли, находящиеся внутри границ населенного пункта и поселений и предназначенные для их застройки и развития. Они предназначены для плановой застройки (многоквартирные дома), строительства индивидуального жилья и ведения подсобного хозяйства.

 

Земельные участки, расположенные в границах населенных пунктов, подлежат отнесению к землям населенных пунктов. Земельные участки, расположенные вне границ населенных пунктов, подлежат отнесению к определенной категории земель в зависимости от нахождения земельного участка в определенной территориальной зоне, установленной правилами землепользования и застройки, а при отсутствии утвержденных правил землепользования и застройки в зависимости от документально подтвержденного фактического использования земельного участка.

 

Земли сельскохозяйственного назначения – это территории за пределами населенных пунктов, которые используются для производства сельхозпродукции. А также: дороги и коммуникации, водоемы для полива, сооружения для первичной переработки сельхозпродукции и так далее. Земли промышленности, энергетики, транспорта – территории пpeдпpиятий пpoмышлeннoгo кoмплeкca: заводов, энepгocтaнций и т. д. Земли лесного фонда – территории, покрытые лесом, a также просеки, лесные дороги и заболоченные местности в черте леса.

 

Земли промышленности, энергетики, транспорта – территории пpeдпpиятий пpoмышлeннoгo кoмплeкca: заводов, энepгocтaнций и т. д.

 

Земли лесного фонда – территории, покрытые лесом, a также просеки, лесные дороги и заболоченные местности в черте леса.

 

Особо охраняемые природные территории - земли, которые имеют особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное ценное значение (например,  заповедники, национальные парки, лечебно-оздоровительные курорты и так далее).

 

Земли водного фонда - территории, которые заняты водными объектами, a также прибрежные зоны водоёмов (например, участки пoд пpиpoдными и иcкyccтвeнными вoдoeмaми, гидpoтexничecкими coopyжeниями и oбъeктaми вoднoгo xoзяйcтвa).

 

Земли государственного запаса - территории, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и не используются гражданами или юрлицами. Такие земли не относятся ни к oднoй из пepeчиcлeнныx выше кaтeгopий. Это зeмeльный peзepв cтpaны.

 

Как узнать категорию Вашего земельного участка?

 

На официальном сайте Росреестра с помощью сервиса «Публичная кадастровая карта». Для этого ввести в поисковую строку кадастровый номер земельного участка.

Кроме этого можно заказать выписку из Росреестра, в которой содержатся сведения о категории земельного участка.

 

2.Основные требования к переводу категории земельного участка.

 

Порядок перевода peглaмeнтиpyeтся Федеральным законом от 21.12.2004 №172-ФЗ Ф3 «O пepeвoдe зeмeль или зeмeльныx yчacткoв из oднoй кaтeгopии в дpyгyю».

 

Инициирование изменение категории участка могут:

• собственник в виде физического или юридического лица;
• землепользователь в виде лица, которое бессрочно и безвозмездно использует участок на законном основании;
• арендатор, который использует землю по договору с владельцем. Так как владение арендатора является временным, то ему требуется согласовать процедуру с собственником и получить его согласие. В противоположном случае арендатор не имеет права подавать ходатайство;
• уполномоченный орган власти.

 

Для каждой ситуации действуют свои правила перевода. Например, включение в границы населенного пункта сельхозземель потребует изменения генерального плана населенного пункта.

 

Перевод земель населенных пунктов в земли иных категорий и земель иных категорий в земли населенных пунктов независимо от их форм собственности осуществляется путем установления или изменения границ населенных пунктов в порядке, установленном Земельным кодексом РФ и законодательством РФ о градостроительной деятельности.

Деление земель на категории имеет важное значение. Принадлежность земель к той или иной категории предопределяет целевое назначение и соответствующий режим использования земель каждой конкретной категории. Режим использования земель также определяется в зависимости от разрешенного использования, как собственно определенных категорий земель, так и земель внутри земель одной категории с учетом зонирования территорий.

 

В случае необходимости, в соответствии с пунктом 1 статьи 2 № 172-ФЗ заинтересованным лицом подается ходатайство о переводе земель из одной категории в другую или ходатайство о переводе земельных участков из состава земель одной категории в другую в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на рассмотрение этого ходатайства.

 

3. Перевод земель из земель сельскохозяйственного назначения в земли других категорий.

 

В соответствии с пунктом 2 статьи 2 №172-ФЗ устанавливается, что содержание ходатайства о переводе земель из одной категории в другую и состав прилагаемых к нему документов устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации в отношении земель сельскохозяйственного назначения, за исключением земель, находящихся в собственности Российской Федерации.

 

В таком ходатайстве указываются:

• кадастровый номер земельного участка;
• категория земель, к которой относится участок, и категория земель, перевод в состав которых предполагается осуществить;
• обоснование перевода;
• документы, устанавливающие права на такой земельный участок.

 

Рассмотрим на примере нашего региона. В Оренбургской области данные требования утверждены Постановлением Правительства Оренбургской области от 01.04.2009 №132-п.

 

К ходатайству о переводе земель прикладываются следующие документы:

 

1. Документы, удостоверяющие личность заявителя:
-паспорт гражданина Российской Федерации - для физических лиц;
-выписка из Единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей - для индивидуальных предпринимателей;
-выписка из Единого государственного реестра юридических лиц - для юридических лиц, исполнительных органов государственной власти, органов местного самоуправления муниципальных образований Оренбургской области.

 

2.Согласие заявителя - физического лица на передачу и обработку его персональных данных в соответствии с законодательством РФ в целях рассмотрения и принятия решения по вопросу перевода.

 

3.Документ, подтверждающий соответствующие полномочия представителя заявителя (в случае если с ходатайством обращается представитель заявителя).

4.Выписка из Единого государственного реестра недвижимости (далее ЕГРН) на земельный участок, выданная уполномоченным органом не более чем за 6 месяцев до подачи заявителем ходатайства о переводе.

5.Согласие правообладателя земельного участка на перевод, заверенное надлежащим образом, за исключением случая, если правообладателем является лицо, с которым заключено соглашение об установлении сервитута в отношении такого земельного участка.

 

6.Заключение органа местного самоуправления, уполномоченного на обеспечение градостроительной деятельности, соответствующего муниципального образования Оренбургской области о соответствии испрашиваемого целевого назначения участка утвержденным документам территориального планирования и документации по планировке территории с приложением к указанному заключению фрагментов карт документов территориального планирования с нанесенными границами земельного участка в соответствии с выпиской из государственного кадастра недвижимости.

 

7.Заключение государственной экологической экспертизы, в случае если ее проведение предусмотрено законодательством РФ.

 

8.Акт органа местного самоуправления, уполномоченного на распоряжение земельными ресурсами, соответствующего муниципального образования Оренбургской области о создании особо охраняемой территории и объектов либо о создании особо охраняемых природных территорий или отнесении земель к землям природоохранного, историко-культурного, рекреационного и иного особо ценного назначения (в случае перевода на основании пункта 2 части 1 статьи 7 №172-ФЗ).

 

9.Утвержденный проект рекультивации земель (либо соответствующий раздел проектной документации), предоставляемых для добычи полезных ископаемых, лицензия на право пользования недрами, горноотводный акт, документы, содержащие сведения о местоположении земельных участков относительно границ предоставленного горного отвода (в случае перевода на основании пункта 8 части 1 статьи 7 №172-ФЗ).

 

10.Утвержденный проект рекультивации части сельскохозяйственных угодий (либо соответствующий раздел проектной документации), предоставляемых на период осуществления строительства линейных объектов (в случае перевода на основании пункта 6 части 1 статьи 7 №172-ФЗ).

 

11.Заключение органа местного самоуправления об отсутствии иных вариантов размещения объектов (в случае перевода на основании пунктов 4, 7, 9 части 1 статьи 7 №172-ФЗ).

 

12.Обоснование площади земельного участка, согласованное с органом местного самоуправления, за исключением перевода земельного участка на основании пункта 8 части 1 статьи 7 №172-ФЗ.

 

13.Правоустанавливающие и (или) правоудостоверяющие документы на объект недвижимости в случае наличия на земельном участке зданий, строений, сооружений, объектов незавершенного строительства, при отсутствии в ЕГРН сведений о зарегистрированных правах на соответствующие объекты недвижимости.

 

14.Согласие правообладателя объекта недвижимости на перевод в случае наличия на земельном участке зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства.

 

15.Решение о консервации земель (в случае перевода на основании пункта 1 части 1 статьи 7 №172-ФЗ).

 

Перевод земель сельскохозяйственных угодий или земельных участков в составе таких земель из земель сельскохозяйственного назначения, кадастровая стоимость которых на 50 и более процентов превышает средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу), и особо ценных продуктивных сельскохозяйственных угодий, указанных в пункте 4 статьи 79 Земельного кодекса РФ, в другую категорию не допускается, за исключением случаев, установленных пунктами 3, 6, 7 и 8 части 1 настоящей статьи.

 

По результатам направленного ходатайства, Министерством природных ресурсов, экологии и имущественных отношений изучаются все приложенные документы и в течение 60 дней готовится соответствующее Распоряжение.

 

После получения Распоряжения о переводе категории земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, правообладателю земельного участка необходимо обратиться с заявления в Росреестр для внесения актуальных сведений ЕГРН.

 

4. Перевод земельного участка сельскохозяйственного назначения в земли населенных пунктов в СНТ.

 

Регламентируется данная процедура статьями 7 и 8 № 179-ФЗ.

Отметим, что перевод сельхозземель в другую категорию допускается в случаях:

1) установления или изменения черты населенных пунктов;
2) строительства дорог, железнодорожных линий, линий электропередачи, газопроводов (при наличии утвержденного в установленном порядке проекта рекультивации части сельскохозяйственных угодий, предоставляемой на период осуществления строительства линейных объектов);
3) размещения промышленных объектов на землях, кадастровая стоимость которых не превышает средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району;
4) размещения объектов социального, коммунально-бытового назначения, объектов здравоохранения, образования;
5) включения непригодных для осуществления сельскохозяйственного производства земель в состав земель лесного фонда, земель водного фонда или земель запаса;
6) консервации земель;
7) выполнения международных обязательств РФ, обеспечения обороны страны и безопасности государства (при отсутствии иных вариантов размещения соответствующих объектов);
8) добычи полезных ископаемых (при наличии утвержденного проекта рекультивации земель).

 

Перевод земельного участка в земли населенных пунктов для СНТ относятся к первой причине. Единственным способом здесь является необходимость вносить изменения в Генеральный план муниципального образования, в части установленных границ соответствующего населенного пункта.

---

Как осуществляется данная процедура Вы можете ознакомится  нашей статье: «Разработка проекта внесения изменений в генеральный план поселения / городского округа».

---

Установление или изменение границ населенных пунктов и включение земельных участков в границы населенных пунктов является переводом категории земель.

 

После утверждения, сведения о кадастровых номерах земельных участков, которые были включены в границы населенных пунктов, а также графическая часть самой границы, направляются в федеральный орган, уполномоченный на осуществление ведения ЕГРН для внесения соответствующих изменений.

 

5.Перевод земель лесного фонда в земли других категорий

 

Перевод земель лесного фонда в земли других категорий осуществляется только в том случае, если использование по целевому назначению невозможно, и имеется положительное решение экологической экспертизы.

 

Постановление Правительства РФ от 28.01.2006 N 48 "О составе и порядке подготовки документации о переводе земель лесного фонда в земли иных (других) категорий"

 

Письмо Минэкономразвития РФ от 27.02.2009 N Д23-512 "О порядке перевода земельного участка из земель лесного фонда в категорию земель населенных пунктов"

 

Перевод земельных участков из состава земель лесного фонда в другую категорию имеет ряд особенностей:

1. Перевод земель лесного фонда или земельных участков осуществляется распоряжением Правительства РФ.
2. Участки должны быть поставлены на государственный кадастровый учет, и на них должно быть зарегистрировано право собственности РФ.
3. Перевод в другую категорию осуществляется в целях строительства площадных и линейных объектов. В соответствии с пунктом 8 статьи 90 ЗК РФ «Земельные участки, предоставленные под строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов трубопроводного транспорта, из состава земель других категорий не подлежат" переводу в категорию земель транспорта и предоставляются на период осуществления строительства, реконструкции, капитального ремонта таких объектов».
4. Лицо, обратившееся с ходатайством или заявлением об изменении целевого назначения лесного участка, в том числе в связи с переводом земель лесного фонда в земли иных категорий, обязано не позднее чем через 1 год после изменения вида разрешенного использования выполнить работы по лесовосстановлению или лесоразведению в границах территории соответствующего субъекта РФ на площади, равной площади такого земельного участка.
5. Цель перевода в другую категорию для эксплуатационных и резервных лесов не ограничивается, а для защитных лесов установлены ограничения в статьях 11 и 114 Лесного кодекса РФ

---

Читайте также: "Ходатайство о переводе земель лесного фонда в другую категорию".

---

 

6. Сначала перевод категории земельного участка, потом строительство.

 

В настоящее время, данная тематика очень актуальна. Имеют место случаи, когда владелец земельного участка построил здание на землях, не предназначенных для строительства.

 

Учитывая нормы действующего законодательства РФ, перевод земельного участка из одной категории в другую требует определённого пакета документов, обоснования. Это занимает очень много времени, а иногда перевод категории земельного участка вообще не возможен.

 

Практика показывает, что данная процедура может занимать от 3 месяцев до года и более. Встречаются и такие случаи, когда прежде чем подготовить пакет документов для перевода земельного участка из одной категории в другую, необходимо провести работы по внесению изменений в генеральный план населенного пункта, как мы говори выше, поставить на государственный кадастровый учет и зарегистрировать право собственности на объекты недвижимости, расположенные на земельных участках и прочее.

 

Подводя итоги, отметим, что сначала необходимо осуществить все необходимые изменения, получить разрешения и только после этого начинать строительство, в целях эффективного распределения сил и средств.

 

Размер налога на землю зависит от категории и вида разрешенного использования земли.

 

Налог на земельные участки начисляется в зависимости от размера кадастровой стоимости.

 

При этом нужно понимать, что рассчитывается кадастровая стоимость исходя из размера участка и его категории, так как для каждого вида предусмотрен свой удельный показатель.

 

Узнать кадастровую стоимость недвижимость Вы можете, заказав выписку из ЕГРН или с помощью Публичной кадастровой карты Росреестра.

---

Читайте также: Переведем Ваш земельный участок из одной категории в другую