Публичный сервитут: особенности установления. Права и обязанности обладателя публичного сервитута

1. Что такое сервитут. Цель установления. Чем частный сервитут отличается от публичного? В чем разница между арендой земли и сервитутом на землю?
2. Ходатайство об установлении сервитута;
3. Кто принимает решение об установлении публичного сервитута; Порядок принятия решения;
4. Основные этапы работ по установлению публичных сервитутов;
5. Внесение сведений о публичном сервитуте в ЕГРН и государственная регистрация публичного сервитута;
6. Соглашение об осуществлении публичного сервитута;
7. Публичный сервитут линейных объектов;
8. Права и обязанности обладателя публичного сервитута. Установление платы за публичный сервитут;
9. Особенности установления публичного сервитута;
10. Опыт по установлению публичных сервитутов.

Что такое сервитут. Цель установления. Чем частный сервитут отличается от публичного?

 

Сервитут земельного участка — это право частично использовать чужой земельный участок в личных или общественных целях.

 

Сервитуты устанавливаются:

1. по соглашению между собственником участка и соседями - частный;
2. по нормативному акту органов государственной власти, которым это право необходимо - публичный.

Частный чаще всего предусматривает ограниченное использование конкретного земельного участка. Например, для коммуникаций или доступа к своему дому.

 

Публичный же сервитут на земельный участок — это сервитут, который устанавливается решением органов власти использовать часть чужого земельного участка на благо общества. Например, для создания транспортной доступности и геодезических изысканий. Власти могут также устанавливать его на частных земельных участках в интересах различных компаний, которым нужно построить линейные объекты на этих участках.

ПС может быть установлен в отношении одного или нескольких земельных участков и (или) земель.

 

Цели установления ПС различны. Например, в соответствии со статьей 39.37 Земельного кодекса РФ (Далее - ЗК РФ):

• размещения автомобильных дорог и железнодорожных путей в туннелях;
• устройства пересечений автомобильных дорог или железнодорожных путей с железнодорожными путями общего пользования на земельных участках, находящихся в государственной собственности;
• размещения объектов электросетевого хозяйства, линий и сооружений связи, тепловых, водопроводных сетей, сетей водоотведения, нефтепроводов и нефтепродуктопроводов, их неотъемлемых технологических частей;
• складирования строительных и иных материалов, размещения временных или вспомогательных сооружений или строительной техники, необходимые для обеспечения строительства, реконструкции, ремонта объектов транспортной инфраструктуры федерального, регионального или местного значения;
• проведения инженерных изысканий в целях подготовки документации по планировке территории, предусматривающей размещение линейных объектов, для проведения инженерных изысканий для строительства, реконструкции указанных объектов.

В соответствии с пунктом 4 статьи 23 ЗК РФ, устанавливается для:

1) прохода или проезда через земельный участок, в том числе в целях обеспечения свободного доступа граждан к водному объекту общего пользования и его береговой полосе;

2) размещения на земельном участке межевых знаков, геодезических пунктов государственных геодезических сетей, гравиметрических пунктов, нивелирных пунктов и подъездов к ним;

3) проведения дренажных и мелиоративных работ на земельном участке;

4) забора (изъятия) водных ресурсов из водных объектов и водопоя;

5) прогона сельскохозяйственных животных через земельный участок;

6) сенокошения, выпаса сельскохозяйственных животных в установленном порядке на земельных участках в сроки, продолжительность которых соответствует местным условиям и обычаям;

7) использования земельного участка в целях охоты, рыболовства, аквакультуры (рыбоводства).

 

Отметим, что 01.09.2022 в силу вступает Федеральный закон от 14.07.2022 № 284-ФЗ, в соответствии с которым для строительства, реконструкции, ремонта и эксплуатации линейных объектов систем газоснабжения государственные и муниципальные земли разрешено использовать без их предоставления и установления сервитута, ПС.

 

Основное отличие между частным сервитутом и публичным сервитутом заключается, прежде всего, в круге лиц, для которых он устанавливается: частный сервитут устанавливает для частных лиц; публичный предназначен для обеспечения интересов государства, органов местного самоуправления или населения в больших масштабах.

 

В чем разница между арендой земли и сервитутом на землю? На данную тему мы провели большой сравнительный анализ, результаты которого имеют большую популярность. Ознакомится можно в одноименной статье: «В чем разница между арендой земли и сервитутом на землю?»

 

Условия установления ПС регламентируются статьей 39.39 ЗК РФ.

1. ПС устанавливается решением уполномоченного органа исполнительной власти или органа местного самоуправления на основании ходатайства об установлении ПС;
2. Установление ПС допускается только при условии обоснования необходимости его установления;
3. Установление ПС осуществляется независимо от формы собственности на земельный участок.

В отношении земельных участков, предоставленных или принадлежащих гражданам и предназначенных для индивидуального жилищного строительства, ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд, личного подсобного хозяйства, не допускается установление ПС в целях:

 

1) размещения объектов электросетевого хозяйства, тепловых сетей, водопроводных сетей, сетей водоотведения, линий и сооружений связи, линейных объектов системы газоснабжения, нефтепроводов и нефтепродуктопроводов, их неотъемлемых технологических частей, если указанные объекты являются объектами федерального, регионального или местного значения, либо необходимы для организации электро-, газо-, тепло-, водоснабжения населения и водоотведения, подключения (технологического присоединения) к сетям инженерно-технического обеспечения, либо переносятся в связи с изъятием земельных участков, на которых они ранее располагались, для государственных или муниципальных нужд (далее также - инженерные сооружения);

 

2) складирования строительных и иных материалов, размещение временных или вспомогательных сооружений (включая ограждения, бытовки, навесы) и (или) строительной техники, которые необходимы для обеспечения строительства, реконструкции, ремонта объектов транспортной инфраструктуры федерального, регионального или местного значения, на срок указанных строительства, реконструкции, ремонта;

 

за исключением случаев, если это требуется, для:

 

1) подключения (технологического присоединения) зданий, сооружений, расположенных в границах элемента планировочной структуры, в границах которого находятся такие земельные участки, к сетям инженерно-технического обеспечения;

2) эксплуатации, реконструкции существующих инженерных сооружений;

3) размещения инженерных сооружений, которые переносятся с земельных участков, изымаемых для государственных или муниципальных нужд.

 

Ходатайство об установлении сервитута

 

Регламентирован данный вопрос статьей 39.41 ЗК РФ, в которой содержится подробная информация о том, что что должно быть указано в ходатайстве и как готовиться обоснование необходимости установления ПС.

 

Отметим, что форма ходатайства утверждена Приказом Минэкономразвития России от 10.10.2018 № 542.

 

Однако, с 01.09.2022 до 31.08.2028 действовать будет Приказ Росреестра от 19.04.2022 № П/0150 "Об утверждении требований к форме ходатайства об установлении публичного сервитута, содержанию обоснования необходимости установления ПС".

 

В соответствии со статьей 39.40 ЗК РФ, с ходатайством вправе обратиться следующие организации:

1) являющаяся субъектом естественных монополий, - в случаях установления ПС для размещения инженерных сооружений, обеспечивающих деятельность этого субъекта, а также для проведения инженерных изысканий в целях подготовки документации по планировке территории, предусматривающей размещение указанных сооружений, инженерных изысканий для их строительства, реконструкции;

2) являющаяся организацией связи, - для размещения линий или сооружений связи;

3) являющаяся владельцем объекта транспортной инфраструктуры федерального, регионального или местного значения;

4) подавшая ходатайство об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд, - в случае установления ПС в целях реконструкции инженерного сооружения, которое переносится в связи с изъятием такого земельного участка для государственных или муниципальных нужд;

5) иное лицо, уполномоченное в соответствии с нормативными правовыми актами РФ, нормативными правовыми актами субъектов РФ, заключенными с органами государственной власти или органами местного самоуправления договорами или соглашениями осуществлять деятельность, для обеспечения которой допускается установление ПС.

 

Кроме это с 01.09.2022 к этому списку, в соответствии с Законом № 284-ФЗ добавятся организации:

4.1) являющаяся единым оператором газификации, региональным оператором газификации, - в случае установления ПС для строительства, реконструкции, капитального ремонта и (или) эксплуатации линейных объектов систем газоснабжения, реконструкции или капитального ремонта их частей;

4.2) осуществляющая строительство, реконструкцию инженерного сооружения, являющегося линейным объектом, капитальный ремонт его участков (частей), реконструкцию, капитальный ремонт его участков (частей) в связи с планируемыми строительством, реконструкцией или капитальным ремонтом объектов капитального строительства".

 

В целях принятия решения об установлении ПС орган, уполномоченный на установление ПС в срок не более чем 7 рабочих дней со дня поступления такого ходатайства, при отсутствии оснований для его возврата в соответствии с пунктом 9 статьи 39.41 ЗК РФ, направляет в орган регистрации прав запрос о правообладателях земельных участков, в отношении которых подано ходатайство об установлении ПС и обеспечивает извещение правообладателей таких земельных участков.

 

Правообладатели земельных участков, в отношении которых испрашивается ПС, если их права не зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости (Далее – ЕГРН), в течение 30 дней со дня опубликования сообщения, предусмотренного подпунктом 1 пункта 3 статьи 39.42 ЗК РФ, подают в орган, уполномоченный на установление ПС, заявления об учете их прав (обременений прав) на земельные участки с приложением копий документов, подтверждающих эти права (обременения прав). В таких заявлениях указывается способ связи с правообладателями земельных участков, в том числе их почтовый адрес и (или) адрес электронной почты. Правообладатели земельных участков, подавшие такие заявления по истечении указанного срока, несут риски невозможности обеспечения их прав в связи с отсутствием информации о таких лицах и их правах на земельные участки.

 

Такие лица имеют право требовать от обладателя ПС плату за ПС не более чем за 3 года, предшествующие дню направления ими заявления об учете их прав (обременений прав). Обладатель ПС в срок не более чем 2 месяца со дня поступления указанного заявления направляет правообладателю земельного участка проект соглашения об осуществлении ПС и вносит плату за ПС в соответствии со статьей 39.46 ЗК РФ.

 

Кто принимает решение об установлении публичного сервитута; Порядок принятия решения

 

Установление сервитута производится по соглашению двух сторон (заинтересованного лица и собственником земельного участка, а также в интересах и по требованию лица, которому участок предоставлен на праве пожизненного наследуемого владения или праве постоянного (бессрочного) пользования, и иных лиц), а установление ПС производится в одностороннем административном порядке решением исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления.

 

В соответствии со статьей 39.38 ЗК РФ, ПС может быть установлен:

 

1)решениями уполномоченных федеральных органов исполнительной власти. Если ПС устанавливается для размещения инженерных сооружений федерального значения, устройства пересечений автомобильных дорог или железнодорожных путей с железнодорожными путями общего пользования, автомобильными дорогами федерального значения или для устройства примыканий автомобильных дорог к автомобильным дорогам федерального значения, размещения автомобильных дорог федерального значения, железнодорожных путей в туннелях;

 

2)решениями уполномоченных исполнительных органов государственной власти субъектов Российской Федерации. Если ПС устанавливается для размещения инженерных сооружений регионального значения;

 

3)решениями уполномоченных органов исполнительной власти, органов местного самоуправления, принимающих решения об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд. Если ПС устанавливается в целях реконструкции инженерных сооружений, переносимых в связи с изъятием земельных участков, на которых они располагались, для государственных или муниципальных нужд;

 

4)решениями органов местного самоуправления городского округа, городского поселения. Если ПС устанавливается для размещения инженерных сооружений, являющихся объектами местного значения городского округа, городского поселения;

 

5)решением органа местного самоуправления муниципального района, в случае установления ПС для размещения инженерных сооружений, являющихся объектами местного значения муниципального района, сельского поселения, размещения автомобильных дорог местного значения муниципального района, сельского поселения в туннелях, а также в целях, предусмотренных статьей 39.37 ЗК РФ и не указанных в подпунктах 1-3 статьи, в отношении земельных участков и (или) земель,

расположенных в границах сельских поселений, на межселенных территориях муниципального района.

 

Принятие решения об установлении ПС регламентировано статьей 39.43 ЗК РФ.

 

Орган, уполномоченный на установление ПС, принимает решение об установлении ПС или об отказе в его установлении в течение 20 или 45 дней, в зависимости от целей, со дня поступления ходатайства.

 

Решением утверждаются границы ПС. Сведения о границах ПС прилагаются к решению об установлении ПС.

 

По согласованию сторон может быть утвержден иной вариант границ ПС, чем предусмотренный ходатайством.

 

В течение 5 рабочих дней со дня принятия решения орган, уполномоченный на установление ПС, обязан: 

• разместить решение об установлении ПС на своем официальном сайте в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет";
• обеспечить опубликование указанного решения (за исключением приложений к нему) в порядке, установленном для официального опубликования;
• направить копию решения правообладателям земельных участков;
• направить копию решения об установлении ПС в орган регистрации прав;
• направить обладателю ПС копию решения об установлении ПС, сведения о лицах, являющихся правообладателями земельных участков, сведения о лицах, подавших заявления об учете их прав (обременений прав) на земельные участки, способах связи с ними, копии документов, подтверждающих права указанных лиц на земельные участки.

Основные этапы работ по установлению публичных сервитутов

 

1 этап - изыскательские и проектные работы, который включает:

• проведение инженерных изысканий;
• разработку, согласование и утверждение проектов планировки и межевания территории (Далее – ППТ и ПМТ), включая публичные слушания (если ПМТ не требуется - изготавливается кадастровый план территории с вариантами размещения инженерного сооружения).

2 этап - кадастровые работы по установлению ПС, включая:

• установление границ ПС в системе координат, принятой для ведения ЕГРН;
• подготовку ходатайства об установлении сервитута и прилагаемых документов.

3 этап - подготовка решения об установлении ПС, включающий:

• подготовка и принятие решения уполномоченного органа об установлении ПС;
• направление копии решения в орган регистрации прав, публикация, направление правообладателю земельного участка и обладателю ПС.

4 этап - внесение сведений о ПС в реестр границ ЕГРН, который включает в себя:

• внесение сведений о ПС в ЕГРН;
• направление обладателю ПС по адресу его электронной почты сообщение об установлении такого сервитута в течение 5 рабочих дней со дня внесения в ЕГРН сведений.

5 этап - заключение соглашения о ПС, включающий:

• установление платы;
• расчет убытков, включая упущенную выгоду и стоимость затрат на биологический этап рекультивации.

В случае разногласий обладатель ПС вносит плату за ПС в депозит нотариуса согласно пунктов 11-13 статьи 39.47 ЗК РФ.

 

В случае отсутствия соглашения об осуществлении ПС, обладатель ПС действует на условиях, указанных в решении об установлении ПС.

 

Решение об установлении ПС может быть оспорено правообладателем земельного участка  в суде до истечения 30 дней со дня получения соглашения об осуществлении ПС.

 

Внесение сведений о публичном сервитуте в ЕГРН и государственная регистрация сервитута

 

В отличии от сервитута публичный сервитут не подлежит государственной регистрации прав в ЕГРН. Публичный сервитут включается в реестр сведений о границах ЕГРН.

В соответствии с пунктом 6 статьи 10 Федерального закона от 12.07.2015 № 218-ФЗ, в реестр границ вносятся следующие сведения о публичном сервитуте:

• цель установления публичного сервитута;
• срок публичного сервитута;
• описание местоположения границ публичного сервитута;
• обладатель публичного сервитута, почтовый адрес и адрес электронной почты для связи с ним в случае;
• реквизиты решения органа государственной власти или органа местного самоуправления об установлении публичного сервитута (дата принятия решения, номер решения);
• наименование исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления, принявших решение об установлении публичного сервитута, и источники официального опубликования такого решения.

Сведения о публичном сервитуте исключаются из реестра границ по истечении его срока или в случае поступления решения органа государственной власти, органа местного самоуправления или суда о прекращении публичного сервитута.

 

Требования к графическому описанию местоположения границ публичного сервитута утверждены приказом Росреестра от 13.01.2021 № П/0004 "Об установлении требований к графическому описанию местоположения границ публичного сервитута, точности определения координат характерных точек границ публичного сервитута, формату электронного документа, содержащего указанные сведения".

 

В соответствии с пунктом 8 статьи 39.ЗК РФ, публичный сервитут считается установленным со дня внесения сведений в ЕГРН. Далее приступают к заключению соглашения об осуществлении публичного сервитута.

 

Соглашение об осуществлении публичного сервитута

 

Для осуществления публичного сервитута на участке заключается письменное соглашение между его обладателем и собственником земельного участка, находящегося в частной собственности, или арендатором, землепользователем, землевладельцем участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в отношении которых установлен публичный сервитут.

 

Согласие правообладателей земельных участков для принятия решения об установлении публичного сервитута в порядке, предусмотренном главой V.7 ЗК РФ, не требуется.

 

Вместе с тем решение об установлении публичного сервитута может быть оспорено правообладателем земельного участка в судебном порядке.

 

Публичный сервитут устанавливается решением исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления в целях обеспечения государственных или муниципальных нужд, а также нужд местного населения без изъятия земельных участков.

 

Также правообладатель земельного участка вправе направить обладателю публичного сервитута уведомление об отказе в подписании соглашения об осуществлении публичного сервитута либо в течение 14 дней со дня получения проекта соглашения об осуществлении публичного сервитута направить обладателю публичного сервитута предложение о заключении такого соглашения на иных условиях.

 

Если в течение 30 дней со дня получения правообладателем земельного участка проекта соглашения об осуществлении публичного сервитута, такое соглашение не заключено, за исключением случая оспаривания правообладателем земельного участка решения об установлении публичного сервитута в суде, плата за публичный сервитут, предусмотренная проектом указанного соглашения, вносится обладателем публичного сервитута в депозит нотариуса по месту нахождения земельного участка.

 

Требования к содержанию соглашения об осуществлении публичного сервитута устанавливаются статьей 39.47 ЗК РФ.

 

Публичный сервитут линейных объектов

 

Процедура оформления публичного сервитута на линейные объекты упрощается, об этом в видео с нашим главным технологом Толмачевой Анастасией. 

 

 

Права и обязанности обладателя публичного сервитута. 

 

Права и обязанности обладателя ПС установлены статьей 39.50 ЗК РФ, в соответствии с которой;

 

Обладатель ПС вправе приступить к осуществлению ПС со дня заключения соглашения о его осуществлении, но не ранее дня внесения сведений в ЕГРН.

В случае, если ПС установлен в отношении земельных участков и (или) земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности и не предоставленных гражданам и (или) юридическим лицам, обладатель ПС вправе приступить к осуществлению ПС после внесения платы в соответствии с решением об установлении ПС.

 

Обладатель ПС вправе в установленных границах осуществлять деятельность, для обеспечения которой установлен такой сервитут, в том числе:

1) осуществлять доступ на земельный участок по графику, установленному соглашением, и при условии заблаговременного уведомления об этом правообладателя земельного участка, а в случаях необходимости предотвращения аварии или устранения ее последствий незамедлительно;

2) осуществлять строительство, реконструкцию, ремонт и эксплуатацию инженерных сооружений, реконструкцию, ремонт и эксплуатацию их участков (частей), а также создание временных или вспомогательных сооружений, необходимых для таких строительства, реконструкции, ремонта;

3) осуществлять доставку, складирование и вывоз строительных материалов, размещение временных или вспомогательных сооружений, провоз и размещение строительной техники, которые необходимы для строительства, реконструкции, ремонта объектов в случае установления ПС;

4) осуществлять консервацию и снос сооружений, принадлежащих обладателю ПС;

5) выполнять иные работы, необходимые в целях установленного ПС.

 

Обладатель ПС приобретает права на вещи, в том числе недвижимые, размещенные им на земельном участке и (или) землях в связи с осуществлением ПС, если иное не установлено соглашением об осуществлении такого сервитута.

 

Обладатель вправе требовать от правообладателя земельного участка или иных лиц соблюдения ограничений, установленных ПС, и режима зоны с особыми условиями использования территории, устанавливаемой в связи с осуществлением деятельности, в целях обеспечения которой установлен ПС.

 

Кроме этого,  обладатель ПС  обязан привести земельный участок в состояние, пригодное для его использования в соответствии с разрешенным использованием, в срок не позднее чем 3 месяца после завершения работ для размещения которых был установлен ПС.

 

А также обязан снести объекты, размещенные им на основании ПС, и осуществить при необходимости рекультивацию земельного участка в срок не позднее чем 6 месяцев с момента прекращения ПС.

Отметим, что переход прав на инженерное сооружение, принадлежащее обладателю ПС и расположенное в границах ПС, влечет за собой переход ПС к новому собственнику инженерного сооружения. При этом такой переход не является основанием для изменения условий осуществления ПС

Обладатель ПС вправе отказаться от осуществления ПС в любое время, при этом такой отказ не освобождает его от обязанностей.