При смене вида разрешенного использования здания требуют технический регламент

Данная ситуация произошла в Псковской области, которую разбирали с постоянным читателем нашего сайта.

Необходимо было у здания с назначением "нежилое", наименованием "обменный пункт" изменить наименование на "гараж". Земельный участок с разрешенным использованием: хранение автотранспорта.

При подаче заявлений было получено решение о приостановлении по причине того, что в соответствии с пунктом 3 статьи 37 Градостроительного кодекса РФ (далее - ГрК РФ) изменение вида разрешённого использования земельных участков и объектов капитального строительства осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.

Отметим, что в разъяснениях Росреестра такого требования не озвучивалось. 

Мы написали обращение в Управление Росреестра и получили ответ в Письме Управления Росреестра по Псковской области № исх-009572023 от 13.02.2023. 

Основанием для отказа во внесении в ЕГРН сведений по указанным заявлениям послужило следующее.

В силу пункта 11 части 5 статьи 8 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон №218-ФЗ) сведения о наименовании здания, при наличии такого наименования, относятся к дополнительным сведениям реестра объектов недвижимости ЕГРН.

Порядком ведения ЕГРН, утвержденным приказом Росреестра от 01.06.2021 №П/0241, в записях реестра объектов недвижимости ЕГРН о здании предусмотрено указание сведений о наименовании здания в случаях, установленных законодательством Российской Федерации (подпункт 4 пункта 28).

Положения части 18 статьи 70 Закона №218-ФЗ применяются исключительно в случае изменения содержащегося в ЕГРН наименования объекта капитального строительства или внесения в ЕГРН сведений о наименовании в отношении объектов и на основании сведений или документов, указанных в данной норме:

-зданий или сооружений в соответствии со сведениями о наименовании, содержащимися в разрешении на ввод объекта в эксплуатацию;

-зданий или сооружений в соответствии со сведениями о наименовании, содержащимися в едином государственном реестре объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, если такое здание или такое сооружение является объектом культурного наследия и включено в указанный реестр.

Исходя из положений части 19 статьи 70 Закона №218-ФЗ, в отношении здания, содержащиеся в ЕГРН сведения о наименовании объекта недвижимости могут быть исключены из ЕГРН при наличии сведений о виде его разрешенного использования либо одновременно с внесением сведений о виде разрешенного использования такого объекта недвижимости.

Изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов (часть 3 статьи 37 ГрК).

Понятие технического регламента закреплено статьей 2 Федерального закона от 27.12.2002 №184-ФЗ "О техническом регулировании" (далее – Закон №184-ФЗ), согласно которой технический регламент - документ, устанавливающий обязательные для применения и исполнения требования к объектам технического регулирования (продукции или к продукции и связанным с требованиями к продукции процессам проектирования (включая изыскания), производства, строительства, монтажа, наладки, эксплуатации, хранения, перевозки, реализации и утилизации.

Особенности технического регулирования в области обеспечения безопасности зданий и сооружений устанавливаются Федеральным законом от 30.12.2009 №384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений" (статья 5.1 Закона №184-ФЗ).

Полагаем, документом, подтверждающим соблюдение требований технических регламентов при изменении (выборе) вида разрешенного использования объекта капитального строительства, может послужить заключение индивидуального предпринимателя или юридического лица, которые являются членами саморегулируемых организаций в области архитектурно-строительного проектирования, о возможности использования объекта капитального строительства по выбранномувиду разрешенного использования без проведения реконструкции(далее – Заключение) (часть 4 статьи 48, часть 1 статьи 55.8 ГрК).

Единый реестр сведений о членах саморегулируемых организаций в области инженерных изысканий, архитектурно-строительного проектирования и их обязательствах размещен на https://reestr.nopriz.ru в свободном доступе.

Сведения о разрешенном использовании здания вносятся в ЕГРН в качестве его дополнительных характеристик (пункт 4 части 5 статьи 8 Закона №218-ФЗ).

На основании изложенного, учитывая, что земельный участок с КН 60:21:_____, в пределах которого расположен ОН:99, предусматривает размещение на нем гаража, в целях исключения из ЕГРН наименования «Обменный пункт», собственнику необходимо обратиться в орган регистрации прав с соответствующим заявлением, одновременно представив заявление о государственном кадастровом учете в связи с выбором вида разрешенного использования ОН:99, с приложением Заключения.

Почему один регистратор требует дополнительные документы, а другой нет? 

Достаточно частый вопрос. Однако, хотим отметить, что работа регистратора это большая ответственность — принимать решения. Поэтому они, руководствуясь законом, хотят себя обезопасить с целью принятия верного решения.