Раздел дома блокированой застройки, который не стоит на кадастровом учете

Ранее мы писали статью "Поменять вид объекта с «квартиры» на «дом блокированной застройки» стало легко" и рассматривали изменения Федерального закона от 30.12.2021 №476-ФЗ в отношении домов отвечащих требованиям блокированной застройки, которые внесены в ЕГРН.

Что делать, если дом не стоит на кадастровом учете?

Ответ мы наши в Методических рекомендациях по подготовка документов в отношении домов блокированной застройки и земельных участков под ними.

Если дома (двухквартирные и более), которые не внесены в ЕГРН, и необходимо внести о них сведения о каждом блоке, как о здании, то необходимо подготовить технический план на основании разрешения на строительство, проектной документации и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (полученное до 13.07.2015 года).

Если каждый блок такого дома признан «Зданием» с видом разрешенного использования «дом блокированной застройки» (не помещением, не частью жилого дома) по решению суда, то в таком случае технический план подготавливается на основании решения суда. При этом вид разрешенного использования земельного участка, на котором расположен такой дом, должен быть под блокированную застройку.

Если дом (по факту двухквартирный) поставлен на ГКУ как «индивидуальный жилой дом», «жилой дом», здание с назначением «жилой», при этом права зарегистрированы в общую долевую собственность (двух соседей) и собственники желают уйти от общей долевой собственности, то такое возможно только путем раздела одного здания на два по техническому плану.

При этом, основанием для раздела здания на два будет проектная документация и разрешение на реконструкцию здания с последующим получением разрешения на ввод объекта в эксплуатацию после реконструкции.

Заявление о ГКУ и ГРП на образуемые здания собственники подают одновременно. Либо раздел такого здания возможен по решению суда, в котором будет указано о признании права каждого собственника на свой блок, как на «здание» (не помещение, не часть жилого дома) с видом разрешенного использования «дом блокированной застройки».

Решение суда может быть принято и в отношении одного собственника (одной половины), на основании такого решения суда подготавливается технический план, при этом метод образования здания необходимо указать «выдел». Заявление о ГКУ и ГРП подается без согласия второго собственника. В таком случае необходимо одновременно подать заявление о прекращении права общей долевой собственности на исходный объект.

При этом право с исходного объекта снимется, а само здание останется, пока второй собственник не оформит свою половину как здание и не прекратит право на исходный объект.

В отношении жилых домов, расположенных на земельном участке с видом разрешенного использования «для индивидуального жилищного строительства, «для ведения личного подсобного хозяйства» в границах населенного пункта и садовых домов не подлежат применению положения пункта 2 статьи 141.3 Гражданского кодекса.

В соответствии части 1 статьи 141.5 Гражданского кодекса, законом могут быть установлены запреты или ограничения на образование отдельных видов недвижимых вещей либо условия, при соблюдении которых допускается образование таких недвижимых вещей.

В соответствии с пунктом 39 статьи 1 Градостроительного кодекса, объект индивидуального жилищного строительства - отдельно стоящее здание с количеством надземных этажей не более чем 3, высотой не более 20 метров, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, и не предназначено для раздела на самостоятельные объекты недвижимости.

Из данной нормы следует, что «объект индивидуального жилищного строительства» не может быть разделен на другие «объекты индивидуального жилищного строительства», так как такие действия прямо запрещены Градостроительным кодексом.

Но как объект строительства «здание» может быть разделен на другие «здания», с изменением его разрешенного использования, когда в результате реконструкции получается совсем другой объект строительства.

Например, был «объектом индивидуального жилищного строительства», а в результате реконструкции стало два «дома блокированной застройки», при этом требуется получение разрешения на такую реконструкцию.

Если в результате реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства вид использования не меняется, то есть остается объект индивидуального жилищного строительства, то разрешение на реконструкцию объекта получать не требуется.

Кроме того, в соответствии с частью 7 статьи 41 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ установлено, что государственный кадастровый учет и государственная регистрация права собственности на помещение или помещения (в том числе жилые) в жилом доме (объекте индивидуального жилищного строительства) или в садовом доме не допускаются.

Таким образом, в отношении жилого дома (объекта индивидуального жилищного строительства) и садового дома в силу положений пункта 39 статьи 1 ГрК и части 7 статьи 41 Закона № 218-ФЗ установлен запрет на образование из них самостоятельных объектов недвижимости.

В связи с чем, в отношении жилых домов и садовых домов не подлежат применению положения пункта 2 статьи 141.3 Гражданского кодекса.

Необходимо обратить внимание, что такой раздел невозможен и на основании решения суда, поскольку такое решение суда будет прямо противоречить нормам Гражданского и Градостроительного законодательства.

Нормами статьи 24 Закона № 218-ФЗ и пунктами 21.1-21.26 Приказ Росреестра от 15.03.2022 № П/0082 «Об установлении формы технического плана, требований к его подготовке и состава содержащихся в нем сведений», подготовка технического плана в отношении домов блокированной застройки на основании Декларации об объекте недвижимости не предусмотрена. Поскольку упрощенный порядок регистрации права в отношении объектов индивидуального жилищного строительства и садовых домов, установленный действующим законодательством, не распространяются на дома блокированной застройки.