Охранная зона на вашем земельном участке. Что это значит и что делать?

Одним из видов ограничений на использование земельного участка являются зоны с особым условием использования территории (Далее – ЗОУИТ). Это буферная зона, устанавливаемая в связи с эксплуатацией объектов, в границах которой установлены запреты на совершение определенных действий.

ЗОУИТ устанавливается в зависимости от вида охраняемого объекта. Согласно статье 105 Земельного кодекса РФ определено 28 видов ЗОУИТ, например, охранные зоны трубопроводов, линий связи, линий электропередачи (ЛЭП) и т.д.  В зависимости от вида зоны устанавливаются соответствующие ограничения на использование земельного участка.

Важно! Любая охранная зона предполагает ограничения по использованию участка. Например, охранная зона ЛЭП или газопровода предполагает запрет на строительство зданий и сооружений, а санитарно-защитная зона - на строительство объектов жилого использования.

Каждая охранная зона имеет свои ограничения и размеры, которые установлены нормативными документами. Подробно об этом читайте в нашей статье: "Размеры охранных зон: «сколько в метрах?»"

Отметим, что ограничения, которые наложены на земельный участок, подлежат обязательной государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости (Далее - ЕГРН).

Следовательно, наложены ли обременения на Ваш участок можно узнать, запросив информацию в Росреестре. 

Стоит также отметить, что при внесении в Росреестр сведений об охранных зонах, Росреестр в 15-дневный срок должен уведомить правообладателей земельных участков, что они попали в границы ЗОУИТ, в случае, если в ЕГРН содержатся сведения о контактах  таких собственников. Правила уведомления правообладателей земельных участков, включенных в границы ЗОУИТ, об ограничениях использования земельных участков в границах такой зоны установлены Постановление Правительства РФ от 12.07.2016 № 662.

Однако, на практике такой порядок работает не во всех случаях.

Дело в том, что до вступления в силу 03.08.2018 года поправок в Земельный и Градостроительный кодексы РФ, предусматривающих выдачу разрешения на строительство линейного объекта только после утверждения ЗОУИТ, порядок внесения таких зон в сведения ЕГРН в целом носил несистемный характер. В основном считалось, что ЗОУИТ в отношении построенного объекта существует в силу закона, то есть с момента ввода в его в эксплуатацию. Необходимость же внесения его в сведения ЕГРН была вторичной.

Соответственно, в выписке из ЕГРН на такой участок информация о наличии обременений может попросту отсутствовать.

К сожалению, достаточно часто выясняется это слишком поздно, на стадии подготовки градостроительных документов, когда обнаруживается, что на генеральном плане муниципального образования или иных документах территориального планирования существует или уже утвержден к размещению объект, границы ЗОУИТ которого обременяют Ваш земельный участок.

В связи с этим, рекомендуем перед покупкой земельного участка, особенно если это крупная покупка и касается земельных участков, расположенных на межселенных территориях провести следующую работу:

1. Прежде всего произвести обследование земельного участка. Например, обратить внимание на то где расположены инженерные коммуникации (линии электропередачи или подземный трубопровод, который визуально обнаружить невозможно, но при этом охранная зона возникает) или есть ли по близости промышленный объект. Очень важно осмотреть прилегающую территорию к земельному участку, так как, например, ширина охранной зоны магистрального трубопровода может достигать более 30 м. от его оси, а соответственно существуют риски того, что эта охранная зона может наложить ограничения на часть Вашего участка, даже если промышленный объект и не находится на нем.
2. Изучить публичную карту Росреестра, на которой отображены сведения о ЗОУИТах.
3. Заказать выписку из ЕГРН, в которой в разделе «Ограничения» должны содержаться сведения об охранных зонах (при их наличии).
4. Получить в отделе или управлении архитектуры соответствующего муниципального образования информацию о реализуемых проектах по строительству промышленных объектов, в результате которых могут появится такие ограничения.
5. Изучить на сайте органа местного самоуправления имеющуюся документацию по планировке территории. Проанализировать правила землепользования и застройки и генеральный план территории. Можно заказать выписку из ПЗЗ в администрации. 
6. Заказать в местной администрации Градостроительный план земельного участка. Это важнейший документ. Он выдается бесплатно. 

Главная задача выявить уже существующие ЗОУИТ, которые накладывают обременение в связи с непосредственной эксплуатацией объекта, а также промышленные объекты, строительство и эксплуатация, которых запланированы и утверждены разрешительными документами (разрешение на строительство, проекты планировки и межевания территории).

В случае выявления факта наличия ЗОУИТ важно разобраться насколько существующее ограничение влияет на целевое использование Вашего земельного участка. Сейчас в Росреестре можно заказать выписку из ЕГРН "О зоне с особыми условиями использования территории», которая необходима при выделении земельных участков под строительство, для ведения хозяйственной деятельности, при выявлении правового статуса территории и других операциях с недвижимостью для того, чтобы избежать градостроительных ошибок.

Например, охранная зона волоконно-оптической линии связи (ВОЛС), ширина которой действует в пределах 2 м. в каждую сторону от его оси, ограничивает возможность высадки сельскохозяйственных культур на глубину более 30 см. Это значит, что, если Вы планируете высаживать сельскохозяйственные культуры глубиной до 30 см., то имеющееся ограничение для Вас некритично и не повлияет на использование земельного участка по назначению.

Также отметим, что в отдельных случаях, если ЗОУИТ не позволяет использовать Ваш земельный участок по назначению, с собственника объекта недвижимости, в связи с эксплуатацией которого установлена ЗОУИТ, можно взыскать убытки.

Для того, чтобы понять можно ли строить дом в охранной зоне, Вам необходимо знать какая именно зона проходит через Ваш участок и после этого посмотреть правила установления данной охранной зоны, в которых содержатся все ограничения и обременения. Рекомендуем ознакомиться с нашей статьей: "Важные этапы перед строительством жилого дома. С чего начать?" 

Но как же быть, когда участки были выделены гораздо раньше и люди законно живут и строятся на этой земле?

Если охранная зона появилась после строительства домов, то к собственникам не может быть предъявлено никаких требований, кроме этого суды не имеют права признавать дома незаконным самовольным строением в случае, если владелец участка не мог знать, что в отношении его земельного участка действуют какие-то ограничения.

Более подробно об охранных зонах в нашей статье: "Порядок установления охранных зон и предусмотренные ограничения"

Фото: iStock.com