О применении закона № 476-ФЗ в отношении блокированной застройки

Читайте статью: "Поменять вид объекта с «квартиры» на «дом блокированной застройки» стало легко"

В соответствии с Письмом Росреестра от 07.10.2022 № 14-8739-ТГ/22 "О направлении ответов на вопросы методического характера в сфере государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав":

Если в ЕГРН содержатся сведения о здании с назначением "многоквартирный дом" (Далее – МКД) с расположенными в нем жилыми помещениями (квартирами) и объекты недвижимости, учтенные в ЕГРН как квары, соответствуют признакам, указанным в пункте 40 статьи 1 ГрК, по решению всех собственников этих объектов недвижимости (либо уполномоченного ими лица) сведения ЕГРН о них могут быть приведены в соответствие с действующим законодательством, т.е. вид объекта недвижимости изменен с "помещение" на "здание", внесено назначение "жилое", вид разрешенного использования "дом блокированной застройки", исключены сведения о виде жилого помещения "квартира";

одновременно здание, учтенное в ЕГРН с назначением "многоквартирный дом", подлежит снятию с государственного кадастрового учета (письма Росреестра от 21.06.2022 N 14-5128-ТГ/22, от 09.08.2022 N 14-6832-ТГ/22).

Если в ЕГРН содержатся записи о зарегистрированном праве общей долевой собственности на земельный участок под указанным зданием, как на общее имущество собственников помещений в МКД, учитывая положения части 5 статьи 16 Закона № 476-ФЗ, решение, указанное в части 3 названной статьи, может содержать указание на решение о разделе данного земельного участка с образованием земельных участков под каждым домом блокированной застройки.

При этом такое решение, на наш взгляд, должно содержать информацию о согласии всех собственников объектов недвижимости, соответствующих указанным в пункте 40 статьи 1 ГрК признакам, учтенных в ЕГРН в качестве квартир (в том числе если запись о зарегистрированном праве общей долевой собственности собственника соответствующего объекта недвижимости на земельный участок в ЕГРН отсутствует), на прекращение права общей долевой собственности на соответствующий земельный участок, на раздел такого участка с образованием земельного участка в счет доли в праве общей долевой собственности под конкретным объектом недвижимости, а также информацию о лицах, право собственности (общей долевой собственности, включая размеры долей в праве) которых возникает на соответствующие образуемые участки).

В таком случае в орган регистрации прав должно быть подано заявление о государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав на образуемые земельные участки с приложением документов:

• межевой план,
• соответствующее решение о разделе земельного участка.

При этом, учитывая положения части 5 статьи 16 № 476-ФЗ, пункта 3 статьи 11.2 Земельного Кодекса РФ, пункт 52 Требований к подготовке межевого плана и состава содержащихся в нем сведений, утвержденных приказом Росреестра от 14.12.2021 № П/0592, полагаем, что: размер образуемых земельных участков должен соответствовать установленным предельным размерам. Об этом в нашей статье: «Минимальные и максимальные размеры земельного участка. Где их брать и как изменить»

Также отмечаем, что при отсутствии в решении, указанном в части 3 статьи 16 Закона N 476-ФЗ, решения о разделе соответствующего земельного участка, содержащиеся в ЕГРН записи о зарегистрированном праве общей долевой собственности на него как на общее имущество собственников помещений в МКД не погашаются.