Оформление и регистрация права линейных объектов. Возможные проблемы и их решения

В данной статье мы предлагаем рассмотреть следующие вопросы:

1. Регистрация прав собственности и оформление недвижимости;
2. Государственная регистрация прав на линейные объекты;
3. Оформление правоустанавливающего документа и проведения кадастровых работ в отношении земельных участков на период строительства и эксплуатации линейных объектов;
4. Оформление прав собственности (оформление недвижимости) на построенный линейный объект и проведение процедуры его постановки на государственный кадастровый учет;
5. Особенности регистрации прав на линейные объекты в связи с капитальным ремонтом;
6. "Линейная аминистия". Изменения в законодательстве с 2021 года. 

Начнем с того, что Регистрация права регламентируется, прежде всего,  Законом «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 №218-ФЗ (далее - закон №218), а также Федеральным законом от 24.07.2007 № 221-ФЗ

 

При совершении сделок, связанных с недвижимостью всегда стает вопрос регистрации прав собственности.  

 

 

 

1. Регистрация прав собственности и оформление недвижимости.

 

Для того чтобы зарегистрировать свое право собственности на объекты недвижимости, нужно подать документы в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) по месту жительства или месту нахождения имущества.

 

Направить документы можно почтой с описью вложения и уведомлением, (подпись заявителя в этом случае должна быть удостоверена нотариусом) или подать документы в электронном виде на сайте Росреестра. А также документы на оформление недвижимости можно подать в многофункциональный центр (Далее – МФЦ).

 

Что для этого необходимо? 

• Собрать все необходимые документы. Пакет документов  зависит от типа объекта недвижимости;
• Записаться на прием или просто прийти в ближайшее отделение МФЦ;
• Совместно с сотрудником заполнить заявление о государственном кадастровом учете недвижимости и регистрации права;
• Оплатить государственную пошлину;
• Получить расписку от специалиста расписку о принятии документов ( по номеру расписки можно отследить результат обращения).

А также, есть возможность заказать выездное обслуживание (это бесплатно, но возможно только для ветеранов и инвалидов ВОВ, инвалидов 1 и 2 групп).

 

Важно, что заявлений должно быть столько, сколько лиц обращаются за оформлением прав (например, от продавца и от покупателя по заявлению).

 

При обращении с собой вы должны иметь документ – основание перехода права. Это может быть: свидетельство о праве на наследство в случае наследования имущества; документ, удостоверяющий права на землю, если регистрируется право собственности на здание, договор покупки, дарения, обмена; договор долевого участия в строительстве и прочие.

 

А также при себе необходимо будет иметь:

• доверенность, если кто-то из сторон сделки обращается не лично, а через представителя;
• согласие на продажу совместного имущества от супруга продавца (документ готовит нотариус) и свидетельство о браке;
• квитанция об уплате госпошлины за проводимую регистрацию прав.

Точную информацию по комплектности пакета документов, необходимых в каждом конкретном случае, можно получить на сайте Росреестр.

 

Что же касается сроков регистрации права собственности? Это самый распространенный вопрос.

 

Отметим, что срок строго регламентирован Законом. В соответствии со ст.16 Закона №218 эти временные рамки составляют: составляет не более 12 рабочих дней.

• 7 дней при подаче документов непосредственно в Росреестр (в том числе по почте);
• 9 дней - если обращение сделано в МФЦ;
• 3 дня - если сделка была удостоверена нотариусом (если документы поданы в электронной форме - 1 рабочий день). Кстати, С февраля 2019 года нотариусы обязаны бесплатно подавать документы в Росреестр;
• 10 дней - если в Росреестр подано заявление и на регистрацию, и на кадастровый учет.
• 12 дней - в случае подачи документов через МФЦ на государственный кадастровый учет и регистрацию прав одновременно.

Отдельно остановимся на размере государственной пошлины. 

 

Физические лица, при оформлении прав на недвижимость, должны оплатить госпошлину в размере:

• Для квартиры, дома, дачи (усадьбы, поместья) — 2 000 руб.;
• Земельного участка для ИЖС — 100 руб., земля для сельхозугодий — 50 руб., земли для дальнейшей постройке на ней зданий — 350 руб.;
• Нежилое помещение (офис или склад) — 2 000 руб.;
• Гаражное помещение — 500 руб.

Повторная выдача выписки ЕГРН будет стоить 350 рублей.

 

Для юридических лиц и организации цен будет другой.

• Квартира, дом, дача (усадьба, поместье) — 22 000 руб.;
• Земельный участок — 15 000 руб.;
• Промышленное и нежилое помещение — 22 000 руб.

Повторная выдача выписки ЕГРН будет стоить 1000 руб.

 

Квитанцию на госпошлину можно скачать на сайте Росреестра. Она действительна до тех пор, пока не изменится размер пошлины или реквизиты для перечисления денег, если по каким-то причинам не была использована.  Если же стороны сделки уплатили госпошлину и вдруг передумали проводить регистрацию прав или уплатили госпошлину ошибочно, то деньги можно вернуть. Единственное сделать это нужно в течение 3 дней с момента оплаты пошлины: написать заявление о возврате на имя руководителя Ростреестра (регионального отделения).

 

По уплате госпошлины закон предусматривает льготы для некоторых категорий граждан и организаций (статья 333.35 НК РФ).

 

Отметим, что с 01.01.2025 госпошлина будет увеличена. Подробнее читайте в статье: Госпошлину за сделки с недвижимостью увеличили в несколько раз

---

 

По окончании всех этапов регистрации настоящему владельцу выдается выписка из ЕГРН. При получении документов после регистрации права собственности  рекомендуем внимательно сверить всю информацию, содержащуюся  в выписке с действительными данными. Ошибок, разночтений  или опечаток быть не должно.

 

В выписке из ЕГРН о зарегистрированных правах на имущество будет содержаться информация о самой недвижимости, правомочиях на нее, обременениях (залоге, аресте и т. п.). В выписке с информацией о переходе прав на недвижимость будут данные об имуществе, оформленных правах на него и основаниях, из-за которых права были зарегистрированы.

---

Подробно о выписках из ЕГРН мы говорили в предыдущей статье.

---

 

2. Государственная регистрация прав на линейные объекты

 

Регистрация прав собственности на линейные объекты всегда вызывает немало вопросов у их правообладателей, особенно тогда, когда правоустанавливающие документы по каким-то причинам на такие объекты отсутствуют. 

 

К линейным объектам можно отнести основные группы:

• автомобильные дороги и железнодорожные пути;
• линии электропередач (воздушные и подземные);
• трубопроводы и коллекторы;
• линии связи (линейно-кабельные сооружения);

Для постановки на  государственный кадастровый учет линейного объекта необходимо сформировать земельный участок, занимаемый им, с учетом технических и охранных зон.

 

В случае, если объект недвижимости является вновь образованным, то в данном случае необходимо провести процедуры предварительного согласования места размещения данного объекта, которая включает в себя: подготовку и согласование акта выбора земельного участка и схемы расположения земельного участка на кадастровой карте соответствующей территории.

 

В соответствии с пунктом 6.4 статьи 70 № 218-ФЗ, линейные сооружения, созданные до созданные до 30.12.2004 года: "В срок до 01.01.2025 года документом, являющимся основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на линейный объект, используемый субъектом естественной монополии в сфере деятельности субъекта естественной монополии, находящийся на землях и (или) земельном участке (земельных участках) на условиях публичного сервитута, предназначенный для организации электро-, газо-, тепло-, водоснабжения населения и водоотведения, и содержащим описание такого объекта недвижимости, на основании которого сведения об объекте недвижимости указываются в техническом плане, является декларация о таком объекте недвижимости, предусмотренная частью 11 статьи 24 настоящего Федерального закона".

 

Считаем необходимым сказать, что в случае, если выяснится, при регистрации объекта, что документов о праве нет, то в регистрации владельцу линейного объекта будет отказано.

 

Что делать в таком случае?

 

Например.  После определения или уточнения границ земельного участка выяснилось, что остался линейный объект (трубопровод, кабель, канализация и пр.), который необходимо поставить на государственный учет. Для решения данного вопроса  государственного регистратора устроило бы решение суда.  Однако,  как правило, земельные участки под такими объектами существует на праве собственности либо постоянного бессрочного пользования, и исковое производство в данном случае невозможно, так как нельзя предъявить иск в суд самому себе. То есть  владелец объекта недвижимости может им пользоваться, может владеть, но не может распоряжаться им.

 

Зарегистрировать права на такой объект можно по декларации. Но скажем сразу, что каждый государственный регистратор решает субъективно, зарегистрировать право или нет.

 

 

На практике же юристы нередко сталкиваются с ситуацией, когда, получив отказ в регистрации от одного регистратора, по этому же пакету документов, другой специалист того же регистрирующего органа, может вынести положительный результат. Но ситуацию не всегда удается разрешить без решения суда.

 

Следует иметь в виду, что Декларация  всегда составляется только на вспомогательный объект недвижимого имущества. Права на основной объект должны быть зарегистрированы.

 

Проверить, какой объект является основным достаточно просто: все вспомогательные объекты указаны в акте ввода в эксплуатацию основного объекта недвижимого имущества, расположенного на данном земельном участке.

 

А вот с основными объектами, которые были приватизированы в 1990-х гг. сложнее. В этом случае при регистрации прав на линейные объекты регистратор запрашивает информацию из БТИ, если это ему необходимо, и из архива, чтобы получить информацию о том, как и когда строился объект, когда он был введен в эксплуатацию.

 

Согласно Градостроительному Кодексу РФ РАЗРЕШЕНИЕ на ввод в эксплуатацию - документ, удостоверяющий выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме, в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта – проекту планировки территории и проекту межевания территории, а также проектной документации.

 

Обращаем Ваше внимание, что если разрешение на строительство не требуется оформление прав на земельные участки государственной или муниципальной собственности осуществляется в упрощенном порядке.

 

Если же, земельные участки, на которых располагается объект недвижимости, находятся в государственной или муниципальной собственности, то следует опираться на Постановление Правительства РФ от 03.12.2014 г. №1300 «Об утверждении перечня видов объектов, размещение которых может осуществляться на землях или земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без предоставления земельных участков и установления сервитутов».

 

Если же, объекты недвижимости, находятся на земельных участках, правообладателями которых являются физические лица, то необходимо заключить договора аренды с каждым из них, на части земельных участков, по которым проходит данный линейный объект.

 

В случае, если в отношении линейного объекта осуществлена реконструкция, предусматривающая изменение участка (участков) или части (частей) линейного объекта, при котором требуется изменение границ полос отвода и (или) охранных зон линейного объекта, орган регистрации прав снимает с государственного кадастрового учета земельный участок, на котором были расположены такие участок (участки) или часть (части) линейного объекта, а также осуществляет государственную регистрацию прекращения прав при условии, что право собственности на указанный земельный участок зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости, по заявлению собственника указанного земельного участка (в случае, если для размещения реконструированных участка (участков) или части (частей) линейного объекта был образован самостоятельный земельный участок).

 

Важно отметить, что при проведении правовой экспертизы документов, представленных для ГКУ и ГРП на линейные объекты, государственным регистратором проверяется наличие признаков отнесения таких объектов к объектам недвижимого имущества.

 

А также  в законе появилась возможность осуществлять постановку на учет и регистрировать линейные объекты как единый недвижимый комплекс (п. 1.1 ст. 16 Закона № 218-ФЗ).

 

Если у вас в собственности несколько объектов на земельном участке — здания, строения, сооружения, то можно обратиться в регистрирующий орган за государственной регистрацией единого недвижимого комплекса (Далее – ЕНК) в составе объектов недвижимого имущества.  

 

Для начала необходима постановка на кадастровый учет всего недвижимого комплекса. Государственный регистратор выявляет объекты, входящие в ЕНК, проверяет права на объекты, вошедшие в комплекс, и прекращает права на них. Далее они прекращают существовать как самостоятельные объекты недвижимости.

 

Собственник становится владельцем ЕНК, распоряжаться которым можно только целиком, так как  в законе имеется уточнение, что этот объект «неделим».

 

 

Существует еще одна форма — это предприятие как имущественный комплекс (Далее - ПИК), куда могут входить не только объекты недвижимости, но и все обязательственные права, земельные участки, договоры и пр., и может вообще не быть недвижимого имущества (согласно статье 132 ГК РФ).

 

Кстати, распоряжаться им можно как угодно: делить, выделять, осуществлять любые сделки с объектами, которые входят в его состав.

 

Но нужно отметить, что этот объект недвижимого имущества не ставится на кадастровый учет, поскольку сделать это невозможно из-за разрозненности объектов недвижимого имущества либо вообще по их отсутствию в составе этого объекта. Следовательно, ему присваивается условный номер по правилам, которые прописаны в Приказ Росреестра от 07.12.2023 №П/0514 «Об установлении порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости».

 

Это удобно для крупных промышленных предприятий с большим количеством земельных участков и составляющих объектов недвижимости. Регистрацию ПИК осуществляет только центральный аппарат Росреестра. Но если в ПИК входят объекты недвижимости, то права на него регистрирует огран, находящийся на территории, на которой находится этот объект,. Росреестр, в свою очередь, вносит в записи ЕГРП изменения о составе предприятия как имущественного комплекса.. Но в свидетельстве о праве собственности на объект недвижимости, вошедший в ПИК, обязательно должна быть ссылка на то, что он — часть ПИК. При этом у каждого участка и объекта недвижимости будут свои кадастровые номера, а по месту нахождения будет проведена своя кадастровая оценка.

 

К недвижимым объектам относятся земельные участки, здания, сооружения и помещения, объекты незавершенного строительства, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. С этой точки зрения линейный объект — это вид сооружения.

 

3. Оформление правоустанавливающего документа и проведения кадастровых работ в отношении земельных участков на период строительства и эксплуатации линейных объектов

 

Очень подробно мы уже разбирали тему:  Специфика оформления прав на земельные участки в границах существующих инженерных коммуникаций и естественных препятствий на период строительства линейных объектов.

 

В которой Горбунов Константин Сергеевич – Заместитель директора по развитию Компании "Региональный кадастровый центр» очень подробно раскрывает такие понятия как:

1. Понятие правоустанавливающего документа на земельный участок.
2. Оформление прав на земельные участки в границах действующих инженерных сооружений и естественных препятствий, на период строительства линейных объектов.
3. Особенности оформление прав на период строительства и эксплуатации линейных объектов при пересечении автомобильных дорог федерального, регионального и местного значения.
4. Особенности оформления прав на период строительства и эксплуатации линейных объектов при пересечении лесных участков.

4. Оформление прав собственности (оформление недвижимости) на построенный линейный объект и проведение процедуры его постановки на государственный кадастровый учет

 

При проведении ГКУ и ГРП важным моментом определение необходимости получения разрешительной документации для строительства линейных объектов.

Объекты для строительства которых не требуется получения разрешения на строительство, перечислены в п. 5 ч. 17 ст. 51 ГрК РФ, а также утверждены Постановлением Правительства РФ от 12.11.2020 N 1816: 

 

• линий связи и сооружений связи, не являющихся особо опасными, технически сложными объектами связи;
• линий электропередачи классом напряжения до 35 кВ включительно, а также связанных с ними трансформаторных подстанций, распределительных пунктов;
• тепловых сетей, транспортирующих водяной пар с рабочим давлением до 1,6 мегапаскаля включительно или горячую воду с температурой до 150°C включительно;
• водопроводов и водоводов всех видов диаметром до 500 мм;
• линейных сооружений водоотведения диаметром до 1000 мм;
• линейных объектов, размещаемых пользователем недр в целях проведения работ по геологическому изучению недр и (или) разведки и добычи полезных ископаемых в границах участков недр, при условии, что такие объекты не являются особо опасными, технически сложными и уникальными объектами и одновременно строительство, реконструкция таких объектов осуществляются за пределами границ населенных пунктов;
• автомобильных дорог IV и V категории;
• местных улиц, местных дорог, проездов улично-дорожной сети сельских поселений;
• объектов, предназначенных для транспортировки природного газа под давлением до 1,2 мегапаскаля включительно;
• трамвайных путей, контактных сетей трамвайных линий.

 

При этом кадастровые инженеры при подготовке технических планов должны использовать проектную документацию линейного объекта.

 

5. Особенности регистрации прав на линейные объекты в связи с капитальным ремонтом

 

Особенности государственного кадастрового учета изменений в случае выполнения капитального ремонта линейного объекта или его части (участка) регулируются положениями № 218-ФЗ, а также статьей 52 Градостроительного кодекса РФ, в соответствии с которой:

• строительство, реконструкция, капитальный ремонт объектов капитального строительства осуществляется в соответствии с проектной документацией, рабочей документацией (часть 1.4);
• при осуществлении капитального ремонта линейных объектов, являющихся магистральными газопроводами, нефтепроводами, нефтепродуктопроводами, допускается повышение их категории, в том числе влекущее изменение охранных зон, установленных в связи с их размещением (часть 10);
• при осуществлении капитального ремонта автомобильных дорог (за исключением защитных дорожных сооружений, искусственных дорожных сооружений, производственных объектов, элементов обустройства автомобильных дорог и иных дорожных сооружений) допускается изменение первоначально установленных показателей их функционирования (в том числе количества полос движения, изменение ширины проезжей части, увеличение пропускной способности), если такие изменения не влекут за собой изменение класса, категории и (или) границ полос отвода (часть 10.1).

Следовательно, применение указанных выше положений допустимо только в случае капитального ремонта, влекущего изменение основных сведений о таких линейных объектах как магистральные газопроводы, нефтепроводы, нефтепродуктопроводы, автомобильные дороги.

и не применяются указанные особенности ГКУ к иным линейным объектам, в отношении которых осуществлен капитальный ремонт, не допускается в силу положений ГрК РФ, не предусматривающих изменение параметров в результате капитального ремонта иных линейных объектов.

 

Помимо этого,  при подготовке документов для выполнения работ по капитальному ремонту, выполнения кадастровых работ и представления в орган регистрации прав необходимо принимать во внимание следующее :

 

Если сооружение представляет собой «простую» вещь и при этом является магистральным газопроводом, нефтепроводом, нефтепродуктопроводом или автомобильной дорогой, в отношении таких сооружений возможно выполнение строительных работ, влекущих изменение параметров такого объекта и (или) его охранных зон, как в результате реконструкции, в том числе в результате реконструкции участка или части такого линейного объекта, так и в результате капитального ремонта.

 

Во всех указанных случаях предусмотрена разработка проектной документации, однако получение разрешения на строительство для выполнения указанных строительных работ не всегда является обязательным (с учетом положений части 17 статьи 51 ГрК РФ).

 

Если сооружение представляет собой сложную вещь и при этом является магистральным газопроводом, нефтепроводом, нефтепродуктопроводом или автомобильной дорогой, в отношении таких сооружений также возможно выполнение строительных работ, влекущих изменение параметров такого объекта и (или) его охранных зон, как в  результате реконструкции, в том числе в результате реконструкции участка или части такого линейного объекта, так и в результате капитального ремонта.

 

В этом случае необходимо иметь в виду, что установленные законодательством особенности, связанные с выполнением капитального ремонта указанных в частях 10 и 10.1 статьи 52 ГрК РФ объектов, распространяют свое действие только непосредственно на магистральные газопровод, нефтепровод, нефтепродуктопровод или автомобильную дорогу.

 

Более подробно позиция озвучена в Письме Росреестра от 30.08.2023 № 01-8001-АБ/23. 

 

6."Линейная аминистия". Изменения в законодательстве с 2021 года.

 

01.09.2021 вступил в силу Федеральный закон от 01.07.2021 № 275-ФЗ, который упрощает процедуру ГКУ и ГРП линейных объектов.

 

Он устанавливает допустимые пределы (5%) отклонения фактической протяженности построенного линейного объекта от проектной — как для целей ввода объекта в эксплуатацию, так и для ГКУ и ГРП на такие объекты.

 

Кроме того, в законе исключена необходимость приложения проектной документации объекта строительства к техническому плану такого объекта.

 

Линейная амнистия начала действовать в августе 2023 года, с вступлением в силу Федерального закона от 04.08.2023 № 430-ФЗ. Распространяется данный закон только на линейные объекты, построенные до 30.12.2004 года. 

 

Решается проблема невозможности оформления прав в связи с отсутствием правоустанавливающих документов у обладателей подобных объектов недвижимости (субъектов естественных монополий).

 

До 01.01.2025 года предоставляется возможность установления публичного сервитута в отношении линейного объекта. С таким ходатайством могут обратиться субъекты естественных монополий или операторы связи, эксплуатирующие соответствующие сооружения для организации оказания услуг населению.

 

Также закон устанавливает возможность аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов для размещения объектов Единой системы газоснабжения организацией, являющейся собственником такой системы (в том числе в случае, если земельный участок предназначен для пользования недрами).

 

В период до 01.01.2025 года ГКУ и ГРП на такие линейных объектов осуществляются на основании технического плана, подготовленного в соответствии с декларацией, составленной самим правообладателем.

---

 

Если у вас есть дополнительные вопросы, высококвалифицированные специалисты ООО «РКЦ» помогут Вам.  Будем рады ответить на все возникшие вопросы. Присылайте отзывы и комментарии.