Гаражная амнистия. Проблемы и особенности.

Содержание статьи:

1. История
2. Содержание закона: Цели и сроки «гаражной амнистии»
3. Основные вопросы: Какие гаражи попадают под данный закон? Кто может обратиться? Когда?
4. Как проходит регистрация права на гаражи и участки под ними? Сколько времени займет процедура оформления гаража и земельного участка под ним?
5. Особенности и проблемы.

Важно заметить, что, по данным Росреестра, за 2 года на кадастровый учет поставлено более 260 тыс. объектов площадью свыше 5,3 млн кв. м. (91 тыс. гаражей и 172 тыс. земельных участков).

1. История   

Гаражные кооперативы (Далее - ГСК) в основном застраивались примерно в конце 70-х – начало 90-х годов прошлого века. Отвод земельных участков для возведения гаражей часто осуществлялся бессистемно. То, что строилось фактически за счет самих членов ГСК, часто не соответствовало проектам. А если проекты и были, то вероятнее всего были утрачены.

Конечно же, никаких разрешений на ввод в эксплуатацию гаражей не выдавалось. 

В результате мы имеем острый актуальный вопрос по оформлению гаражей и участков под ними.

На сегодняшний день оформление гаражей – вопрос актуальный, так как огромное количество гаражей не оформлены в собственность в силу того, что документация на такие гаражи отсутствует (например, во многих ГСК отсутствуют акты ввода в эксплуатацию таких гаражей без которого ни одному члену ГСК невозможно зарегистрировать право в Управлении Росреестра и получить выписку из ЕГРН, свидетельствующую о регистрации права собственности на гараж).

Отметим, что в России раньше не было отдельного нормативного правового акта, который регламентировал бы деятельность ГСК, более того, отсутствовало юридическое понятие «гараж», «гаражный кооператив».

А это значит, что граждане пользуются такими гаражами «на птичьих правах», что не позволяет им распорядиться имуществом — продать или передать по наследству.

Новый закон позволяет гражданам в упрощенном порядке стать полноправными собственниками таких объектов недвижимости. - бесплатно оформить права на такие гаражи, находящиеся в их фактическом пользовании, и одновременно на землю под ними.

2. Содержание закона: Цели и сроки «гаражной амнистии»

С полным текстом закона Вы можете ознакомиться по ссылке: https://rkc56.ru/documents/4547.

Предполагается, что гаражная амнистия вступает в силу с 01.09.2021 и будет действовать до 2026 года. Однако, можно предположить, что по аналогии с «дачной амнистией» программа может быть продлена.

Новым законом определен перечень документов, которые могут подтвердить права гражданина на гараж (например, справка о членстве в кооперативе или выплатах в нем пая, документ о распределении гаража, чеки об оплате эксплуатационных платежей, документы технической инвентаризации, договор об уплате коммунальных услуг или платежки по таким услугам; договор о подключении гаража к сетям инженерно-технического обеспечения и другие).

Важно отметить, что регистрация права собственности осуществляться одновременно и на гараж, и на земельный участок по заявлению органа государственной власти или органа местного самоуправления, предоставившего земельный участок.

Госпошлина за оформление таких объектов взиматься не будет.

3. Основные вопросы.

Какие гаражи подпадают под амнистию? 

Воспользоваться «гаражной амнистией» смогут и те, кто получил гараж от организации, и кто купил гараж, и наследники.

Под «Гаражную амнистию» попадают: капитальные гаражи, возведенные до 29.12.2004 и не признанные судом самовольной постройкой. Они могут входить в состав гаражно-строительных кооперативов (далее – ГСК) или быть отдельно стоящими капитальными постройками.

Закон «о гаражной амнистии» не распространяется на гаражи:

• возведенные после 30.12.2004 года;
• некапитальные гаражи «ракушки»;
• гаражи, которые используются для предпринимательской деятельности или для нужд органов местного самоуправления;
• гаражи при частном, садовом или многоквартирном жилом доме или были приобретены по договору долевого участия в строительстве;
• самовольные постройки.

Кто может обратиться?

Регистрация права на земельные участки, предназначенные для гаражного строительства, которые изначально приобретались в собственность обычно проходит без трудностей, в общем порядке через заявление в Росреестр.

Если же прежний собственник земельного участка неизвестен, оформить право на земельный участок можно по приобретательной давности. В этом случае необходимо в течение 15 лет непрерывно, открыто и добросовестно владеть участком как своим собственным (читайте нашу статью: «Приобретательная давность» когда право частной собственности не было оформлено»). В данном случае и гараж легко можно будет оформить в собственность.

4. Как проходит процедура оформления и регистрация права

Для того, чтобы оформить гараж и земельный участок вам прежде всего необходимо обратиться в орган местного самоуправления с заявлением о предоставлении участка под существующим гаражом.

Какие документы вам потребуются?

Утвержден перечень пунктом 6 статьи 3.7 № 137-ФЗ:

• ЛЮБОЕ решение органа власти (в том числе советского периода), подтверждающее, что ранее Вам был предоставлен земельный участок под гаражом;
• ЛЮБОЕ решение завода, фабрики, совхоза, колхоза или иного предприятия, при котором был построен гараж;
• справка или иной документ, подтверждающие выплату пая в гаражном кооперативе;
• решение общего собрания гаражного кооператива, подтверждающее распределение Вам гаража;
• старый технический паспорт на гараж, который Вы заказывали для технической инвентаризации гаража;
• документы о подключении гаража к электрическим сетям или иным сетям инженерного обеспечения;
• документы о наследстве, если гараж принадлежал Вашему наследодателю;
• документы, подтверждающие приобретение Вами гаража у другого лица;
• заключенные до дня введения в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации договор о подключении (технологическом присоединении) гаража к сетям инженерно-технического обеспечения, и (или) договор о предоставлении коммунальных услуг в связи с использованием гаража, и (или) документы, подтверждающие исполнение со стороны гражданина обязательств по оплате коммунальных услуг;
• любые другие документы, в которых указана дата постройки объекта и которые подтверждают ваши права на него.

Если гараж входит в ГСК, и эта структура существует, нужно также представить: 

• справку в свободной форме о членстве в ГСК и об отсутствии задолженностей;
• квитанции об уплате членских взносов;
• заверенные копии устава, протокол общего собрания кооператива о принятии устава и выборе председателя; 
• копии действующих договоров о подключении кооператива к электро- и тепловым сетям.

При обращении о предоставлении участка Вам необходимо убедится, что участок не сформирован.  Для этого можно изучить публичную кадастровую карту и «справочную информацию онлайн» на сайте Росреестра.  

Если участок не сформирован - подготовить схему расположения земельного участка. Это можно сделать самостоятельно, но мы рекомендуем обратится к кадастровому инженеру.

Уточните в местной администрации, утверждался ли на территорию, где расположен Ваш гараж, проект межевания территории, так как в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации схему нельзя готовить там, где утвержден проект межевания. Это документ, который заранее определяет направления развития этой территории и границы земельных участков.

По истечении 30 дней с момента подачи заявления о предварительном согласовании предоставления земельного участка Вы получаете решение о предварительном согласовании предоставления земельного участка.

С данным решением снова необходимо обратится к кадастровому инженеру за подготовкой межевого и технического планов.

Если же Вы получили отказ, то он должен содержать конкретны причины и нормативное обоснование.

Межевой план и технический план необходим Вам для постановки гаража и участка под ним на государственный кадастровый учет, а также для регистрации права на такие объекты.

Росреестр подготовил Методические рекомендации о реализации "гаражной амнистии", очень понятно и красочно. Можете ознакомиться с ними на нашем сайте по ссылке. 

Разъяснения о постановке на учет объектов содержатся в Письме Росреестра от 26.10.2021 № 11-01852/21, а требования к техническому и межевому плану для подготовки документов в рамках гаражной амнистии разъяснены в Письмо Росреестра от 08.10.2021 № 11-01640/21

Заключение

Думается, что в целом закон о "гаражной амнистии" позволит гражданам без лишних сложностей оформить свои права на гаражи и землю под ними и предоставит возможность свободно распоряжаться этими объектами.  Земельный участок под гаражом по гаражной амнистии предоставляют бесплатно, но придется потратится на кадастровые работы. 

Но стоит отметить, что в случае если такие права не зарегистрировать, то ни продать, ни подарить их не получится. Более того, имеется риск того, что эти строения станут рассматриваться как незаконные (самовольные) и будут оперативно снесены органами местной власти, а земельный участок изъят либо государством, либо внезапно возникшими прежними собственниками.

Вопросы по «гаражной амнистии» продолжают поступать на наш сайт. Рекомендуем ознакомиться с ответами на некоторые из них:

Как оформить участок под гаражом в ГСК?

Как понять попадает ли ваш гараж под «гаражную амнистию»?

Как оформить гараж и земельный участок в ГСК по «гаражной амнистии»?

Определен размер платы за федеральные земли под некапитальными гаражами

Гараж по гаражной амнистии без земельного участка

Куда обращаться при регистрации права собственности на земельный участок по "гаражной амнистии"