Проведение кадастровых работ по выделу земельного участка из общей долевой собственности (путем проведения собрания)

В соответствии со статьей 14 федерального закона от 13.07.2015 г. №218-ФЗ (Далее - №218-ФЗ) государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав осуществляются одновременно, в том числе в связи с образованием объекта недвижимости.

Порядок образования земельных участков путем выдела в счет земельной доли или земельных долей регламентирован Федеральным законом от 24.02.2002 г. №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (Далее - №101-ФЗ).

Владение, пользование и распоряжение ЗУ из земель с/х назначения, находящимся в долевой собственности более чем пяти лиц, осуществляется в соответствии с решением участников долевой собственности, которое принимается на общем собрании участников долевой собственности.

В соответствии с письмом Росреестра от 20.02.2021 N 11-00274/21, после проведения процедуры выдела должно оставаться два и более участников долевой собственности, а это значит, что если долевая собственность у трех человек, то процедуру выдела можно применить.

Если участок в собственности двух лиц, то здесь уже необходимо применять процедуру раздела.

"по мнению Управления, допускается выдел одной доли из земельного участка, находящегося в долевой собственности менее пяти лиц, при этом на измененный земельный участок сохраняется долевая собственность остальных участников такой собственности (пункт 2 статьи 11.5 ЗК РФ). Вместе с тем отмечаем, что если в результате выдела земельной доли остается один собственник, то описанная ситуация не соответствует требованиям ЗК РФ, касающимся образования земельных участков путем выдела доли в праве на такой участок и в данном случае способом образования земельных участков будет являться раздел исходного земельного участка".

Согласно части 10 статьи 47 №218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав на земельный участок, образуемый при выделе его в счет доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, находящийся в общей долевой собственности более чем пяти лиц (далее − земельная доля), могут быть осуществлены на основании заявления, поданного лицом, уполномоченным общим собранием участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, в порядке, установленном №101-ФЗ. Полномочия этого уполномоченного лица подтверждаются выпиской из протокола общего собрания, заверенной уполномоченным должностным лицом органа местного самоуправления.

Размер земельного участка, выделяемого в счет земельной доли или земельных долей, определяется на основании данных, указанных в документах, удостоверяющих право на эту земельную долю или эти земельные доли. При этом площадь выделяемого в счет земельной доли или земельных долей земельного участка может быть больше или меньше площади, указанной в документах, удостоверяющих право на земельную долю или земельные доли, если увеличение или уменьшение площади выделяемого в счет земельной доли или земельных долей земельного участка осуществляется с учетом состояния и свойств почвы выделяемого земельного участка и земельного участка, из которого он образуется.

Земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения может быть образован на основании решения общего собрания участников долевой собственности в случае, если данным решением утверждены проект межевания земельных участков, перечень собственников образуемых земельных участков и размер их долей в праве общей собственности на образуемые земельные участки. Если земельный участок образуется на основании решения общего собрания участников долевой собственности и в соответствии с утвержденным этим собранием проектом межевания, дополнительное согласование размера и местоположения границ образуемого земельного участка не требуется.

Размер и местоположение границ земельного участка, выделяемого в счет земельной доли или земельных долей, должны быть согласованы кадастровым инженером в проекте межевания.

Проект межевания выполняется в соответствии с Приказом Минэкономразвития РФ от 03.08.2011 №388.

Особенности подготовки решения общего собрания участников долевой собственности изложены в статье 14.1. №101-ФЗ.

При подготовке проекта межевания, кадастровый инженер обеспечивает возможность ознакомиться с проектом межевания не менее чем за 30 дней до утверждения и представить предложения по его доработке (часть 6 статьи 13.1 №101-ФЗ).

Согласно пункта 16 статьи 13.1 №101-ФЗ кадастровые работы в отношении выделяемого в счет земельной доли или земельных долей земельного участка выполняются в соответствии с утвержденным проектом межевания земельного участка или земельных участков, содержащим сведения о его размере и местоположении его границ.

Участники долевой собственности извещаются органом местного самоуправления поселения или городского округа по месту расположения земельного участка, находящегося в общей долевой собственности, о проведении общего собрания посредством опубликования соответствующего сообщения в средствах массовой информации, определенных субъектом РФ, и размещения такого сообщения на официальном сайте соответствующего органа местного самоуправления в сети «Интернет» (при его наличии) не позднее чем за сорок дней до дня проведения общего собрания, а в случае проведения повторного общего собрания - не позднее чем за тридцать дней до дня его проведения.

Извещение должно содержать:

1. дату и время проведения общего собрания;
2. адрес места проведения общего собрания на территории муниципального образования по месту расположения земельного участка, находящегося в общей долевой собственности;
3. повестку дня общего собрания;
4. адрес места ознакомления с документами по вопросам, вынесенным на обсуждение общего собрания, и сроки такого ознакомления;
5. сведения о заказчике работ по подготовке проекта межевания ЗУ, в том числе почтовый адрес и номер контактного телефона, сведения о кадастровом инженере, подготовившем проект межевания ЗУ, в том числе почтовый адрес, адрес электронной почты и номер контактного телефона, кадастровый номер и адрес каждого исходного земельного участка, порядок ознакомления с проектом межевания ЗУ, место или адрес, где с проектом можно ознакомиться со дня получения или опубликования извещения, а также сроки и почтовый адрес для вручения или направления заинтересованными лицами предложений о доработке проекта межевания земельных участков после ознакомления с ним.

Общее собрание считается правомочным в случае присутствия на нем участников долевой собственности, составляющих не менее чем 50 процентов их общего числа или, если способ указания размера земельной доли допускает сопоставление долей в праве общей собственности на земельный участок, владеющих более чем 50 процентами таких долей.

Только лица, представившие документы, удостоверяющие личность, документы, удостоверяющие право на земельную долю, а также документы, подтверждающие полномочия этих лиц, могут принять участие в голосовании. Ответственность за обеспечение допуска к голосованию несет уполномоченное должностное лицо органа местного самоуправления поселения или городского округа по месту расположения земельного участка, находящегося в общей долевой собственности.

Решения принимаются общим собранием открытым голосованием. Решение считается принятым, если за него проголосовали участники общего собрания, владеющие в совокупности более чем 50 процентами долей общего числа долей собственников, присутствующих на общем собрании (при условии, что способ указания размера земельной доли допускает сопоставление долей в праве общей собственности на этот земельный участок), или большинство участников общего собрания.

В целях проведения общего собрания орган местного самоуправления поселения или городского округа по месту расположения земельного участка, находящегося в общей долевой собственности, обеспечивает составление перечня участников долевой собственности (в случае его отсутствия), хранение такого перечня, составление и хранение протоколов, иных документов общего собрания.

Уполномоченное должностное лицо органа местного самоуправления поселения или городского округа по месту расположения земельного участка, находящегося в общей долевой собственности, участвует в организации и проведении общего собрания.

Принятое общим собранием решение оформляется протоколом. Приложением к протоколу общего собрания является список присутствующих на нем участников долевой собственности на земельный участок с указанием реквизитов документов, удостоверяющих их права на земельные доли. Протокол подписывается председателем, секретарем общего собрания, уполномоченным должностным лицом органа местного самоуправления поселения или городского округа по месту расположения земельного участка, находящегося в общей долевой собственности, присутствовавшим на общем собрании. Протокол общего собрания составляется в двух экземплярах, один из которых хранится у лица, по требованию которого проводилось общее собрание. Второй экземпляр протокола общего собрания хранится в органе местного самоуправления поселения или городского округа по месту расположения земельного участка, находящегося в общей долевой собственности. Копия утвержденного решением общего собрания проекта межевания земельных участков также передается на хранение в такой орган местного самоуправления.

В случае смерти одного из собственников, уполномоченное собранием лицо выступает доверителем в отношении доли умершего при осуществлении полномочий, переданных ему собранием, до перехода прав наследникам.

Можно выделить следующие этапы оформления земельных участков путем выдела по решению общего собрания:

1. Подготовительные работы: Получение и анализ сведений единого государственного реестра недвижимости (Далее – ЕГРН) в отношении земельного участка, из которого планируется провести выдел, анализ исходной документации;
2. Подготовка проекта межевания земельных участков;
3. Публикация извещения о проведении общего собрания в СМИ;
4. Проведение общего собрания об утверждении проекта межевания;
5. Проведение кадастровых работ и подготовка межевого плана;
6. Государственный кадастровый учет и регистрация прав. 

Необходимо:

1. Получение и анализ сведений ЕГРН в отношении земельного участка, из которого планируется провести выдел, анализ исходной документации;
2. Подготовка проекта межевания земельных участков;
3. Публикация извещения о проведении общего собрания в СМИ;
4. Подготовка и утверждение перечня собственников образуемых земельных участков и размер их долей в праве общей собственности на образуемые земельные участки;
5. Проведение общего собрания об утверждении проекта межевания;
6. Подготовка межевого плана;
7. Подача заявления о кадастровом учете и государственной регистрации прав на выделяемый земельный участок.

Необходимые документы для проведения ГКУ:

1. Заявление о постановке на государственный кадастровый учет и государственной регистрации прав, составленное по форме приложения № 1 к Приказу Росреестра от 19.08.2020 № П/0310 "Об утверждении формы заявлений о государственном кадастровом учете недвижимости";
2. Проект межевания земельных участков, утвержденный решением общего собрания участников общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения;
3. Копия протокола общего собрания;
4. Межевой план (подготовка межевого плана осуществляется с учетом требований к подготовке межевого плана, утвержденных Приказом Росреестра от 14.12.2021 № П/0592 "Об утверждении формы и состава сведений межевого плана, требований к его подготовке";
5. Свидетельства на доли выделяющихся собственников;
6. Копия протокола собрания и перечня собственников заверенные ОМС;
7. Копия извещения о созыве собрания;
8. Соглашение об определении долей (в случае выделения нескольких собственников);
9. Государственная пошлина на каждую долю.

Таблица производственного бизнес-процесса «Проведение кадастровых работ по выделу земельного участка из общей долевой собственности (общее собрание участников общей долевой собственности»