Проведение кадастровых работ по уточнению границ и площади земельного участка

Уточнение местоположения границ земельного участка - это процедура внесения изменений сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости (Далее – ЕГРН), которая осуществляется на основании межевого плана.

Эта процедура регулируется частями 8 - 10 статьи 22 федерального закона от 13.07.2015 г. №218-ФЗ (Далее - №218-ФЗ), согласно которым местоположение границ земельного участка устанавливается посредством определения координат характерных точек таких границ, то есть точек изменения описания границ земельного участка и деления их на части.

В соответствии с положениями статьи 43 № 218-ФЗ государственный кадастровый учет в связи с изменением описания местоположения границ земельного участка и (или) его площади, за исключением случаев образования земельного участка при выделе из земельного участка или разделе земельного участка, при которых преобразуемый земельный участок сохраняется в измененных границах, осуществляется при условии, если такие изменения связаны с уточнением описания местоположения границ земельного участка, сведения о котором, содержащиеся в ЕГРН, не соответствуют установленным на основании настоящего Федерального закона требованиям к описанию местоположения границ земельных участков или в содержащемся в ЕГРН описании местоположения границ которого выявлена ошибка, указанная в части 3 статьи 61 настоящего Федерального закона (далее - уточнение границ земельного участка).

Государственный кадастровый учет осуществляется без одновременной государственной регистрации прав, в том числе в случаях, если он осуществляется в связи с изменением основных характеристик объекта недвижимости.

Описание местоположения объекта недвижимости и площадь являются одними из основных сведений об объекте недвижимости.

Круг лиц, которые вправе обращаться в орган регистрации прав с заявлениями об осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации права, определен №218-ФЗ.

С заявлением об осуществлении государственного кадастрового учета в связи с изменением основных характеристик объекта недвижимости вправе обратиться собственник объекта недвижимости либо его представитель при наличии нотариально удостоверенной доверенности.

В отношении объекта недвижимости, находящегося в долевой собственности, необходимо отметить следующее. В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 244 Гражданского кодекса Российской Федера ции (Далее - ГК РФ)имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности, и если определена доля каждого из собственников в праве собственности, то имущество признается находящимся в долевой собственности.

При этом согласно положениям статей 246, 247 ГК РФ распоряжение, владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом. Учитывая изложенное, для осуществления государственного кадастрового учета в связи с изменением объекта недвижимости, находящегося в долевой собственности, с соответствующим заявлением в орган кадастрового учета должны обратиться либо все участники общей долевой собственности на такой объект недвижимости лично, либо их представители.

Необходимо также отметить, что если при государственном кадастровом учете в связи с уточнением местоположения части границ земельного участка, которая одновременно является общей (смежной) частью границ других земельных участков, и (или) изменением площади земельного участка требуется внесение изменений в сведения, содержащиеся в ЕГРН, о смежных с ним земельных участках, орган регистрации прав одновременно с осуществлением государственного кадастрового учета вносит соответствующие изменения в сведения, содержащиеся в ЕГРН, о местоположении границ (частей границ) и площади указанных смежных земельных участков. При этом представление дополнительных заявлений о государственном кадастровом учете изменений в сведениях, содержащихся в ЕГРН, в отношении указанных смежных земельных участков не требуется. В указанном случае местоположение границ земельных участков считается согласованным только при наличии в акте согласования местоположения границ личных подписей всех заинтересованных лиц или их представителей. Таким образом, положения части 2 статьи 43 № 218-ФЗ применяются в отношении частей границ смежных земельных участков, местоположение границ которых уточняется в связи уточнением местоположения границ земельного участка, в отношении которого в орган регистрации представлено заявление об осуществлении его государственного кадастрового учета.

Исходя из комплексного анализа положений №218-ФЗ уточнение местоположения границ земельного участка допускается в следующих случаях:

• при отсутствии в ЕГРН сведений о координатах характерных точек границ земельного участка;
• в случае, если содержащиеся в ЕГРН координаты характерных точек границ земельного участка определены с точностью ниже нормативной точности определения координат для земель определенного целевого назначения;
• в случае, если содержащиеся в ЕГРН сведения о координатах какой-либо характерной точки границ земельного участка не позволяют однозначно определить ее положение на местности (например, в ЕГРН содержатся несколько значений координат указанной характерной точки);
• при исправлении ошибки, в сведениях ЕГРН о местоположении границ земельного участка.

При уточнении границы земельного участка их местоположение границ земельного участка определяется:

• исходя из сведений, содержащихся в документе, подтверждающем право на земельный участок;
• исходя из сведений, содержащихся в документах, определявших местоположение границ земельного участка при его образовании (при отсутствии документа, подтверждающего право на земельный участок);
• в соответствии с утвержденным в установленном законодательством о градостроительной деятельности порядке проектом межевания территории (в случае отсутствия в указанных выше документах сведений о местоположении границ земельного участка);
• в соответствии с границами, существующими на местности пятнадцать и более лет и закрепленными с использованием природных объектов или объектов искусственного происхождения, позволяющих определить местоположение границ земельного участка (при отсутствии в утвержденном проекте межевания территории сведений о таком земельном участке).

Таким образом, уточненное местоположение границ земельного участка и, соответственно, изменение его площади должны подтверждаться соответствующими документами или при их отсутствии их существованием на местности пятнадцать и более лет и закреплением с использованием природных объектов или объектов искусственного происхождения.

При уточнении сведений ЕГРН о местоположении границы и площади земельного участка нужно учитывать следующие необходимые для проведения данной кадастровой процедуры требования:

1. площадь уточняемого земельного участка не должна быть больше площади, содержащейся в ЕГРН, на величину более чем предельный минимальный размер земельного участка, установленный для земель соответствующего целевого назначения и разрешенного использования, или, если такой размер не установлен, на величину более чем 10% от площади земельного участка, сведения о которой содержатся в ЕГРН;
2. при уточнении местоположения границ земельных участков должен соблюдаться порядок согласования местоположения границ земельных участков, предусмотренный ст. 39 и 40 федерального от 24.07.2007 г. №221-ФЗ (Далее - Закон о кадастровой деятельности).

Порядок согласования местоположения границ земельных участков установлен статьей 39 Закона о кадастровой деятельности.

В силу части 1 статьи 39 Закона о кадастровой деятельности местоположение границ земельных участков подлежит обязательному согласованию с заинтересованными лицами, в случае, если в результате кадастровых работ уточнено местоположение границ земельного участка, в отношении которого выполнялись соответствующие кадастровые работы, или уточнено местоположение границ смежных с ним земельных участков, сведения о которых внесены в ЕГРН.

По общему правилу исходя из положений частей 2, 3 статьи 40 Закона о кадастровой деятельности местоположение границ земельного участка считается согласованным:

1. при наличии в акте согласования местоположения границ личных подписей всех заинтересованных лиц или их представителей;
2. если надлежащим образом извещенное заинтересованное лицо или его представитель в установленный срок не выразили свое согласие посредством заверения личной подписью акта согласования местоположения границ либо не представили свои возражения о местоположении границ в письменной форме с их обоснованием.

Отдельные акты согласования местоположения границ в отношении земельных участков, смежных с земельным участком - объектом кадастровых работ, оформляются только в случае, если в результате выполнения кадастровых работ в том числе уточняется местоположение частей границ таких смежных земельных участков, не являющихся одновременно частями границ земельного участка - объекта кадастровых работ.

В случаях, когда одновременно уточняется местоположение границ нескольких смежных земельных участков, межевой план оформляется в виде одного документа, который содержит сведения о каждом уточняемом земельном участке.

Для изменения сведений о площади и (или) границах земельного участка, сведения о которых не соответствуют установленным на основании №218-ФЗ требованиям к описанию местоположения границ земельных участков, необходимо предоставить в орган кадастрового учёта следующие документы:

• заявление о государственном кадастровом учете изменений основных характеристик, составленное по форме приложения № 1 к Приказу Росреестра от 19.08.2020 № П/0310 "Об утверждении формы заявлений о государственном кадастровом учете недвижимости";
• копия документа, устанавливающего или удостоверяющего право заявителя на земельный участок (при отсутствии в ЕГРН сведений о зарегистрированном праве данного заявителя на такой объект недвижимости);
• документ, подтверждающий соответствующие полномочия представителя заявителя, если с заявлением обращается представитель заявителя;
• копия документа, подтверждающего разрешение земельного спора о согласовании местоположения границ земельного участка в установленном земельным законодательством порядке;
• межевой план, подготовленный в соответствии с требованиями, утвержденными Приказом Росреестра от 14.12.2021 № П/0592 "Об утверждении формы и состава сведений межевого плана, требований к его подготовке".

Государственная пошлина не взимается.

Таблица производственного бизнес-процесса «Проведение кадастровых работ по уточнению границ и площади земельного участка»