Перевод категории земельного участка из категории земель сельскохозяйственного назначения в земли промышленности (пункт 4 статьи 7 Закона о переводе)

Перевод категории земель из земель сельскохозяйственного назначения в земли иных категорий осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 21.12.2004 г. №172-ФЗ (Далее - Закон о переводе), пункт 1 статьи 2 которого определяет, что для перевода земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую заинтересованным лицом подается ходатайство о переводе земель из одной категории в другую или ходатайство о переводе земельных участков из состава земель одной категории в другую в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на рассмотрение этого ходатайства.

Статьей 7 Закона о переводе определены особенности перевода земель сельскохозяйственных угодий или земельных участков в составе таких земель из земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию.

Перевод земель сельскохозяйственных угодий или земельных участков в составе таких земель из земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию допускается в случае, связанном с размещением промышленных объектов на землях, кадастровая стоимость которых не превышает средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу), а также на других землях и с иными несельскохозяйственными нуждами при отсутствии иных вариантов размещения этих объектов, за исключением размещения на землях, указанных в части 2 статьи 7 (пункт 4 статьи 7 Закона о переводе).

Перевод земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую не допускается в случае:

• установления в соответствии с федеральными законами ограничения перевода земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую, либо запрета на такой перевод;
• наличия отрицательного заключения государственной экологической экспертизы в случае, если ее проведение предусмотрено федеральными законами;
• установления несоответствия испрашиваемого целевого назначения земель или земельных участков утвержденным документам территориального планирования и документации по планировке территории, землеустроительной либо лесоустроительной документации.

Постановлением Правительства Оренбургской области от 01.04.2009 г. №132-п (Далее - Постановление № 132-п) определены требования к содержанию ходатайства о переводе земель из одной категории в другую и состава прилагаемых к нему документов в отношении земель сельскохозяйственного назначения.

В соответствии с Приложением №2 к Постановлению №132-п к ходатайству о переводе земель из одной категории в другую по пунктом 4 статьи 7 Закона о переводе прикладываются следующие документы:

1. Документы, удостоверяющие личность заявителя:

• паспорт гражданина Российской Федерации - для физических лиц;
• выписка из Единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей - для индивидуальных предпринимателей;
• выписка из Единого государственного реестра юридических лиц - для юридических лиц, исполнительных органов государственной власти, органов местного самоуправления муниципальных образований Оренбургской области.

2. Согласие заявителя - физического лица на передачу и обработку его персональных данных в соответствии с законодательством Российской Федерации в целях рассмотрения и принятия решения по вопросу перевода земель из одной категории в другую (далее - перевод).
3. Документ, подтверждающий соответствующие полномочия представителя заявителя (в случае если с ходатайством обращается представитель заявителя - доверенность).
4. Выписка из Единого государственного реестра недвижимости (Далее - ЕГРН) на земельный участок, перевод которого из состава земель одной категории в другую предполагается осуществить (далее - земельный участок), выданная уполномоченным органом не более чем за шесть месяцев до подачи заявителем ходатайства о переводе.
5. Согласие правообладателя земельного участка на перевод земельного участка из состава земель одной категории в другую, заверенное надлежащим образом, за исключением случая, если правообладателем земельного участка является лицо, с которым заключено соглашение об установлении сервитута в отношении такого земельного участка.
6. Заключение органа местного самоуправления муниципального образования Оренбургской области, уполномоченного на обеспечение градостроительной деятельности, или органа государственной власти Оренбургской области (в случае перераспределения полномочий в области градостроительной деятельности между органами местного самоуправления муниципального образования Оренбургской области и органами государственной власти Оренбургской области) о соответствии испрашиваемого целевого назначения земельного участка утвержденным документам территориального планирования и документации по планировке территории с приложением к такому заключению фрагментов карт документов территориального планирования с нанесенными границами земельного участка в соответствии с выпиской из ЕГРН.
7. Заключение органа местного самоуправления городского округа (муниципального района) Оренбургской области, на территории которого расположен земельный участок, об отсутствии иных вариантов размещения объектов.
8. Обоснование площади земельного участка, согласованное с органом местного самоуправления городского округа (муниципального района) Оренбургской области, на территории которого расположен земельный участок.
9. Правоустанавливающие и (или) правоудостоверяющие документы на объект недвижимости в случае наличия на земельном участке зданий, строений, сооружений, объектов незавершенного строительства, при отсутствии в ЕГРН сведений о зарегистрированных правах на соответствующие объекты недвижимости.
10. Согласие правообладателя объекта недвижимости на перевод в случае наличия на земельном участке зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства.

Для подтверждения правомочности заявителя обращаться с ходатайством необходимы:

• копии правоустанавливающих или правоудостоверяющих документов на земельный участок, перевод которого предполагается осуществить;
• копии правоустанавливающих или правоудостоверяющих документов на объекты недвижимости, которые расположены на земельном участке, перевод которого предполагается осуществить;
• в случае предоставления земельного участка для строительства - копия решения органа местного самоуправления области о предварительном согласовании предоставления земельного участка и утвержденная схема расположения земельного участка;
• в случае предоставления земельного участка для добычи полезных ископаемых - копия лицензии на право пользования недрами;
• в случае дальнейшего предоставления земельного участка для строительства, находящегося в муниципальной собственности или государственная собственность на который не разграничена - заинтересованным лицом является Администрация соответствующего муниципального образования, являющаяся собственником земельного участка или осуществляющая полномочия по распоряжению земельным участком.

Приказом Министерства природных ресурсов, экологии и имущественных отношений Оренбургской области от 26.06.2012 №276 утвержден административный регламент предоставления министерством природных ресурсов, экологии и имущественных отношений Оренбургской области государственной услуги "Прием и рассмотрение документов о переводе земель из одной категории в другую и подготовка соответствующих проектов постановлений Правительства Оренбургской области".

Срок предоставления услуги составляет 30 календарных дней.

Результатом предоставления государственной услуги является:

• подписанное уполномоченным должностным лицом уведомление о подготовке проекта постановления Правительства Оренбургской области о переводе земель из одной категории в другую с указанием регистрационного номера и даты документа (далее - реквизиты документов);
• постановление Правительства Оренбургской области об изменении (переводе) категории земель;
• подписанное уполномоченным должностным лицом уведомление о подготовке проекта постановления Правительства Оренбургской области об отказе в переводе земель из одной категории в другую с указанием реквизитов документов;
• подписанный уполномоченным должностным лицом мотивированный отказ в рассмотрении ходатайства о переводе земель из одной категории в другую с указанием реквизитов документов.

 Состав и этапы работ по переводу категории земельного участка:

1. Анализ исходных данных, получений сведений из ЕГРН о земельном участке, об объектах, расположенных в границах земельного участка, получение от заказчика лицензии на право пользования недрами, горноотводного акта и иных имеющихся документов от заказчика.

В зависимости от наличия у заказчика работ исходных данных будет определен перечень состава работ в рамках договора подряда.

В случае, если по результатам анализа выписки из ЕГРН определено, что кадастровая стоимость земельного участка превышает средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу), необходимо осуществить оспаривание кадастровой стоимости земельного участка в досудебном (или судебном) порядке, снизив кадастровую стоимость ниже среднего уровня кадастровой стоимости сельскохозяйственного назначения по муниципальному району, где расположен земельный участок.

2. Разработка схемы границ земельного участка на схеме функциональных зон генерального плана. Получение заключения ОМС о соответствии испрашиваемого целевого назначения земельного участка утвержденным документам территориального планирования и документации по планировке территории в отношении земельного участка.
3. Подготовка обзорной схемы земельного участка для получения на перевод категории от правообладателей земельных участка.
4. Получение согласий от правообладателей земельных участков на перевод земельного участка из состава земель одной категории в другую, заверенное надлежащим образом (нотариальное заверение), получение письменного согласия на перевод земельного участка из одной категории в другую от уполномоченного органа местного самоуправления, уполномоченного на распоряжение земельными ресурсами, в случае если право собственности не зарегистрировано.
5. Подготовка проекта заключения органа местного самоуправления городского округа (муниципального района) Оренбургской области, на территории которого расположен земельный участок, об отсутствии иных вариантов размещения объектов, и получение подписанного заключения от ОМС.
6. Подготовка документа по обоснованию площади земельного участка и согласование с органом местного самоуправления городского округа (муниципального района) Оренбургской области, на территории которого расположен земельный участок.
7. Получение согласия правообладателя объекта недвижимости на перевод в случае наличия на земельном участке зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства.
8. Подготовка пакета документов, которые необходимо предоставить вместе с ходатайством на имя губернатора области, о переводе земель.
9. Подготовка ходатайства о переводе категории земельного участка из одной в другую.
10. Направление пакета документов в Правительство Оренбургской области, получение Распоряжения Правительства Оренбургской области об изменении категории земельного участка.
11. Сопровождение процедуры получения Постановления Правительства Оренбургской области об изменении (переводе) категории земельного участка.
12. Подготовка письма в ОМС о необходимости изменения разрешенного использования.
13. Сопровождение процедуры получения Постановления об изменении разрешенного использования земельного участка.
14. Сопровождение процедуры смены либо администрацией либо собственником разрешенного использования земельного участка.
15. Получение выписки из ЕГРН на земельный участок с измененной категорией земель и видом разрешенного использования.

При необходимости снижения кадастровой стоимости земельного участка необходимо также в состав работ включать работы по оспариванию кадастровой стоимости земельного участка в досудебном (или судебном) порядке.