Анализ сведений о движимом / недвижимом имуществе

На сегодняшний день квалификация имущества в качестве движимого или недвижимого вызывает множество судебных споров и регулярно обсуждается в рамках различных законодательных инициатив.

Действующее законодательство не содержит четких определений «движимого» и «недвижимого» имущества.

Вместе с тем согласно разъяснениям письма ФНС от 01.10.2018 № БС-4-21/19038@ «О критериях разграничения видов имущества (движимое или недвижимое) с учётом статьей 11 Налогового кодекса подлежат применению нормы гражданского законодательства.

Согласно пункту 2 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), вещи, не относящиеся к недвижимости, признаются движимым имуществом.

В свою очередь, исходя из пункта 1 статьи 130 ГК РФ к недвижимым вещам относятся земельные участки и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам также относятся помещения и машино-места.

Федеральным законом к недвижимым вещам может быть отнесено иное имущество. В частности, согласно статье 15 Жилищного кодекса Российской Федерации, к недвижимости относятся все виды жилых помещений (жилой, в том числе многоквартирный, дом и его часть, квартира и ее часть, комната). В соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» к объектам, регистрируемым в Едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГРН), относятся жилые строения (пункт 9 части 5 статьи 8). В приложении к Федеральному закону от 10.01.2003 N 19-ФЗ "О выборах Президента Российской Федерации" к недвижимости отнесены дачи и гаражи.

Поскольку иное не предусмотрено нормативными правовыми актами, при определении понятий "здание", "сооружение", "помещение" предлагается учитывать соответствующие нормы Федерального закона от 30.12.2009 №384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений»; при определении «объекта незавершенного строительства» - разъяснения в пункте 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 №25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации".

В соответствии со статьей 131 ГК РФ и Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости» вещные права на объекты недвижимости подлежат государственной регистрации в ЕГРН.

Вместе с тем, целесообразно учитывать выводы, содержащиеся в определении Верховного Суда Российской Федерации от 07.04.2016 по делу N 310-ЭС15-16638.

Суд отметил, что вещь является недвижимой либо в силу своих природных свойств (абзац первый пункта 1 статьи 130 ГК РФ), либо в силу прямого указания федерального закона, что такой объект подчинен режиму недвижимых вещей (абзац второй пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса). По смыслу статьи 131 ГК закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации вещных прав на недвижимость. При этом, по общему правилу, государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости. Данный вывод содержится также в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 30.09.2015 №303-ЭС15-5520.

Таким образом, предусмотренные Гражданским кодексом основания для определения вида объектов имущества устанавливаются в каждом случае в соответствии с вышеперечисленными правовыми нормами об условиях (критериях) для признания вещи движимым или недвижимым имуществом.

Для выявления оснований отнесения объекта имущества к недвижимости целесообразно исследовать:

- наличие записи об объекте в ЕГРН;

- при отсутствии сведений в ЕГРН - наличие оснований, подтверждающих прочную связь объекта с землей и невозможность перемещения объекта без несоразмерного ущерба его назначению, например, для объектов капитального строительства - наличие документов технического учета или технической инвентаризации, разрешений на строительство и (или) на ввод объекта в эксплуатацию (при их необходимости), проектной документации, заключения экспертизы или иных документов, в которых содержатся сведения о соответствующих характеристиках объектов, и т.п.

Также необходимо обратить внимание на постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.09.2013 N №1160/13 по делу N №А76-1598/2012, в котором указано, что по смыслу гражданского законодательства право собственности (право хозяйственного ведения и оперативного управления) может быть зарегистрировано лишь в отношении тех вещей, которые, обладая признаками недвижимости, способны выступать в гражданском обороте в качестве отдельных объектов гражданских прав.

Также можно при анализе сведений о движимом / недвижимом имуществе руководствоваться нижеследующими понятиями и определениями.

Идентификация - установление тождественности объектов на основании тех или иных признаков. (Социологический энциклопедический словарь / Ред.-координатор Т.Е. Осипов.-М., 1998).

Идентификация (в экономике) - установление соответствия реального объекта, товара представленной на него документации, его названию во избежание подмены одного объекта другим. (Райзберг Б.А., Лозовский Л.Ш. Экономика и управление. М., 2005).

Недвижимость, или объект недвижимости, или недвижимое имущество (realestate), определяется как физический участок земли и относящиеся к нему выполненные человеком улучшения (в том числе и постройки). Это материальная, осязаемая «вещь», которую можно посмотреть и потрогать, в совокупности со всеми сооружениями на земле, а также над или под ней. («Международные Стандарты Оценки» МСО 1-4 и Предисловие к Стандартам. Под ред. И.Л. Артеменкова. М.: РОО, 1995).

К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. (Гражданский кодекс Российской Федерации, ч. 1, гл. 1, статья 130 «Недвижимые и движимые вещи»).

К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. (Гражданский кодекс Российской Федерации, ч. 1, гл. 1, статья 130 «Недвижимые и движимые вещи»).

Недвижимостью является такое имущество, «на которое может быть установлено   право собственности и иные права. А для возникновения таких прав необходима соответствующая государственная регистрация». Анализ ст. 130 ГК РФ позволяет утверждать, что понятие «недвижимое имущество» является юридическим, а не фактическим. Недвижимостью в гражданском праве признается не любое имущество, отвечающее признаку связанности с землей, а то, которое, обладая таким признаком, может быть объектом гражданских прав. А для возникновения таких прав необходима соответствующая государственная регистрация.

Единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами; (статья 1, п. 5 Земельный кодекс. Принят Государственной Думой 28 сентября 2001 года и одобрен Советом Федерации 10 октября 2001 года).

При переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, (статья 35, п. 1 Земельный кодекс. Принят Государственной Думой 28 сентября 2001 года и одобрен Советом Федерации 10 октября 2001 года).

Строительство - создание зданий, строений, сооружений (в том числе на месте сносимых объектов капитального строительства). (Глава 1, статья 1, п. 13. Градостроительный кодекс. Принят Государственной Думой 22 декабря 2004 года и Одобрен Советом Федерации 24 декабря 2004 года).

Объект капитального строительства - здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (далее - объекты незавершенного строительства), за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек. (Глава 1, статья 1, п. 10. Градостроительный кодекс. Принят Государственной Думой 22 декабря 2004 года и Одобрен Советом Федерации 24 декабря 2004 года).

Здание - все строительные постройки, приспособленные для приема и (или) размещения людей, животных и имущества, включая соединительные мосты, наклонные въезды для транспортных средств, навесы, заборы, дворовые и тротуарные укрепления (бордюры), а также водонапорные, силосные башни и прочие хранилища, если они сделаны из кирпича, камня или железобетона. (Ефимов С.Л. Экономика и страхование: Энциклопедия Слов. М., 1996).

Здание - наземное строительное сооружение с помещениями для проживания и (или) деятельности людей, размещения производства, хранения продукции или содержания животных. (Ефимов С.Л. Экономика и страхование: Энциклопедия Слов. М., 1996).

Здание - физически неделимый архитектурно-строительный объект, имеющий определенное функциональное значение. (Словарь строительных терминов, «Ассистент-Словарь Проф», Москва, 2004 г.).

К зданиям относятся архитектурно-строительные объекты, назначением которых является создание условий (защита от атмосферных явлений и пр.) для труда, жилья, социально-культурного обслуживания населения и хранения материальных ценностей. (Инструкция по переоценке и определению износа основных фондов хозрасчетных государственных, кооперативных (включая колхозы) и общественных предприятий и организаций по состоянию на 1 января 1972 года. Утверждена ЦСУ СССР по согласованию с Госпланом СССР, Министерством финансов СССР, Госстроем СССР, Госбанком СССР и Стройбанком СССР 30 апреля 1970 г. № 9-113. Приложение2. Типовая классификация основных фондов (основных средств) народного хозяйства СССР. Утверждена ЦСУ СССР 30 апреля 1970 г.). Здание — строительная система, состоящая из несущих и ограждающих или совмещенных (несущих и ограждающих) конструкций, образующих наземный замкнутый объем, предназначенный для проживания или пребывания людей в зависимости от функционального назначения и для выполнения различного вида производственных процессов. (СНиП 1-2. Строительные нормы и правила. Строительная терминология).

Здания и сооружения временные — специально возводимые или временно приспосабливаемые (постоянные) на период строительства здания (жилые, культурно-бытовые и другие) и сооружения (производственного и вспомогательного назначения), необходимые для обслуживания работников строительства, организации и выполнения строительно-монтажных работ. (СНиП 1-2. Строительные нормы и правила. Строительная терминология). Здания жилые — квартирные дома для постоянного проживания людей и общежития для проживания в течение срока работы или учебы. (СНиП 1-2. Строительные нормы и правила. Строительная терминология).

Здания и сооружения общественные — здания и сооружения, предназначенные для социального обслуживания населения и для размещения административных учреждений и общественных организаций. (СНиП 1-2. Строительные нормы и правила. Строительная терминология). Здания производственные - здания для размещения промышленных и сельскохозяйственных производств и обеспечения необходимых условий для труда людей и эксплуатации технологического оборудования. (СНиП 1-2. Строительные нормы и правила. Строительная терминология).

Для подготовки анализа могут также использоваться фотосъемка объекта, составленные схемы и пр.

Таблица производственного бизнес-процесса  «Анализ сведений о движимом / недвижимом имуществе»