В соответствии с частью 1 статьи 24 федерального закона от 13.07.2015 г. №218-ФЗ (Далее - №218-ФЗ) технический план представляет собой документ, в котором воспроизведены определенные сведения, внесенные в ЕГРН, и указаны сведения о здании, необходимые для государственного кадастрового учета такого объекта недвижимости, а также сведения о части или частях здания либо новые необходимые для внесения в ЕГРН сведения об объектах недвижимости, которым присвоены кадастровые номера.
В техническом плане указываются сведения о здании, необходимые для его государственного кадастрового учета, в случае выполнения кадастровых работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов для представления в орган регистрации прав заявления о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав такого объекта недвижимости.
Технический план состоит из графической и текстовой частей:
Сведения о здании за исключением сведений о местоположении таких объектов недвижимости на земельном участке и их площади указываются в техническом плане на основании представленной заказчиком кадастровых работ проектной документации таких объектов недвижимости (часть 8 статьи 24 №218-ФЗ).
На основании части 11 статьи 24 №218-ФЗ если законодательством Российской Федерации в отношении объектов недвижимости не предусмотрены подготовка и (или) выдача разрешений и проектной документации, соответствующие сведения указываются в техническом плане на основании декларации, составленной и заверенной правообладателем объекта недвижимости. В отношении созданного объекта недвижимости декларация составляется и заверяется правообладателем земельного участка, на котором находится такой объект недвижимости, а в отношении бесхозяйного объекта недвижимости - органом местного самоуправления муниципального образования, на территории которого находится такой объект недвижимости. Указанная декларация прилагается к техническому плану и является его неотъемлемой частью.
В требованиях к подготовке декларации об объекте недвижимости установлены правила оформления декларации об объекте недвижимости, а также определен состав содержащихся в ней сведений, порядок заполнения декларации. Установлено, что копии правоустанавливающих, правоудостоверяющих документов на объект недвижимости, а также копии документов, подтверждающих полномочия представителя правообладателя, включаются в состав приложения к Декларации.
Пунктом 17 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ предусмотрено, что выдача разрешения на строительство не требуется в случае:
Технический план подготавливается в форме электронного документа и заверяется усиленной квалифицированной электронной подписью кадастрового инженера, подготовившего такой план. Технический план, если это предусмотрено договором подряда, также подготавливается в форме документа на бумажном носителе, заверенного подписью и печатью подготовившего такой план кадастрового инженера, для передачи его заказчику по договору подряда.
Технический план, подготовленный в результате проведения кадастровых работ в установленном федеральным законом порядке, является основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.
Согласно части 10 статьи 40 №218-ФЗ государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на созданное здание, для строительства которого в соответствии с федеральными законами не требуется разрешение на строительство, осуществляются на основании технического плана таких объектов недвижимости и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположены такие объекты недвижимости, или документа, подтверждающего в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации возможность размещения таких созданных сооружений, а также соответствующих объектов незавершенного строительства без предоставления земельного участка или установления сервитута.
Можно выделить следующие особенности подготовки технического плана здания в соответствии с положениями статьи 71 №218-ФЗ:
Для подготовки технического плана могут также использоваться иные документы, предусмотренные федеральными законами, их копии также включаются в состав Приложения. При этом в разделе «Заключение кадастрового инженера» приводится дополнительное обоснование результатов кадастровых работ (при необходимости).
Местоположение здания на земельном участке устанавливается посредством определения координат характерных точек контура такого здания, сооружения или объекта незавершенного строительства на земельном участке.
Требования к точности и методам определения координат, а также к определению площади здания, сооружения и помещения определены приказом Минэкономразвития РФ от 01.03.2016 N 90.
Приказом Минэкономразвития РФ от 01.03.2016 N 90 установлены формулы для расчета средней квадратической погрешности местоположения характерной точки контура подземного конструктивного элемента здания, сооружения или объекта незавершенного строительства, в том числе в случаях:
Координаты характерных точек контура конструктивных элементов здания, сооружения или объекта незавершенного строительства, расположенных на поверхности земельного участка, надземных конструктивных элементов, а также подземных конструктивных элементов (при условии возможности визуального осмотра таких подземных конструктивных элементов на момент проведения кадастровых работ, например, до засыпки траншеи) определяются с точностью определения координат характерных точек границ земельного участка, на котором расположены здание, сооружение или объект незавершенного строительства.
Если здание, сооружение или объект незавершенного строительства располагаются на нескольких земельных участках, для которых установлена различная точность определения координат характерных точек, то координаты характерных точек контура конструктивных элементов здания, сооружения или объекта незавершенного строительства, расположенных на поверхности земельного участка, надземных конструктивных элементов, а также подземных конструктивных элементов (при условии возможности визуального осмотра таких подземных конструктивных элементов) определяются с точностью, соответствующей более высокой точности определения координат характерных точек границ земельного участка.
Порядок расчета (формулы) средней квадратической погрешности точек установлен также в зависимости от метода определения.
Предусмотрены несколько методов определения координат характерных точек контура здания:
При расчёте площади нежилого здания также включается площадь эксплуатируемой кровли, переходов в другие здания, тоннелей, всех ярусов внутренних этажерок, рамп, открытых неотапливаемых планировочных элементов нежилого здания, сооружения.
Площадь здания, сооружения, помещения определяется как площадь простейшей геометрической фигуры (например, прямоугольник, трапеция, прямоугольный треугольник) или путем разбивки такого объекта на простейшие геометрические фигуры и суммирования площадей таких фигур.
Значение площади здания, сооружения, помещения определяется в квадратных метрах с округлением до 0,1 квадратного метра, а значения измеренных расстояний, применяемые для определения площадей, - в метрах с округлением до 0,01 метра.
Площадь жилого здания определяется как сумма площадей этажей жилого здания.
Площадь нежилого здания, сооружения определяется как сумма площадей всех надземных и подземных этажей (включая технический, мансардный, цокольный и иные), а также эксплуатируемой кровли.
В площадь нежилого здания, сооружения включается площадь антресолей, галерей и балконов зрительных и других залов, веранд, наружных застекленных лоджий, галерей, переходов в другие здания, тоннелей, всех ярусов внутренних этажерок, рамп, открытых неотапливаемых планировочных элементов нежилого здания, сооружения (включая площадь эксплуатируемой кровли, открытых наружных галерей, открытых лоджий).план здания, сооружения в обязательном порядке содержит планы всех этажей здания, сооружения, а при отсутствии у них этажности планы здания, сооружения.
Требования к оформлению технического плана
Форма технического плана, требования к его подготовке, состав содержащихся в нем сведений, форма декларации, требования к ее подготовке, состав содержащихся в ней сведений утверждены приказом Минэкономразвития России от 18.12.2015 № 953.
Приказом установлены, в частности: общие требования к подготовке технического плана, требования к оформлению текстовой и графической частям технического плана.
К текстовой части относятся следующие разделы:
К графической части технического плана относятся следующие разделы:
Обязательному включению в состав технического плана независимо от вида кадастровых работ подлежат разделы:
В случае если местоположение здания, сооружения или объекта незавершенного строительства по желанию заказчика кадастровых работ дополнительно устанавливается посредством пространственного описания конструктивных элементов здания, сооружения или объекта незавершенного строительства, в состав Приложения включается модель такого здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, содержащая пространственное описание его конструктивных элементов, в том числе с учетом высоты или глубины таких конструктивных элементов, в виде электронного документа в одном из форматов: DXF, RVT, PLN, SKP, который заверяется усиленной квалифицированной электронной подписью кадастрового инженера, подготовившего технический план.
В разделе "Общие сведения о кадастровых работах" технического плана указываются дата подготовки окончательной редакции технического плана кадастровым инженером, а также следующие сведения о кадастровом инженере:
Для осуществления государственного кадастрового учета здания (постановки на кадастровый учет) и (или) государственной регистрации права необходимо предоставить в орган регистрации прав следующие документы:
Необходимо также отметить возможность осуществления государственного кадастрового учета без одновременной регистрации права на здание, сооружение в порядке, предусмотренном частью 1 статьи 19 №218-ФЗ.
Часть 1 статьи 19 №218-ФЗ предусматривает обязанность органа государственной власти, органа местного самоуправления или уполномоченной организации, осуществляющей государственное управление использованием атомной энергии и государственное управление при осуществлении деятельности, связанной с разработкой, изготовлением, утилизацией ядерного оружия и ядерных энергетических установок военного назначения, уполномоченных на принятие решения о выдаче разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию, в срок не позднее пяти рабочих дней с даты принятия такого решения направить в орган регистрации прав заявление о государственном кадастровом учете и прилагаемые к нему документы (в том числе разрешение на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию) в отношении соответствующего объекта недвижимости посредством отправления в электронной форме.
В связи с чем, в случае, если технический план подготовлен для целей выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, постановка на кадастровый учет такого объекта недвижимости будет осуществляться посредством подачи заявления в орган регистрации прав в электронной форме, разрешения на ввод объекта в эксплуатацию и приложенного технического плана.
В случае, если осуществляется подготовка технического плана в отношении здания, образованного в результате завершения строительства этого объекта здания, снятие с государственного кадастрового учета объекта незавершенного строительства и государственная регистрация прекращения прав на этот объект, если государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав в отношении него были осуществлены ранее, осуществляются одновременно с государственным кадастровым учетом созданных в результате завершения строительства этого объекта здания, сооружения или всех помещений либо машино-мест в них и государственной регистрацией прав на них.
Особенности подготовки технического плана для здания - объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома.
В соответствии с изменениями в Градостроительный кодекс РФ (Далее – ГрК РФ), №218-ФЗ, вступившими в силу с 04.08.2018, отменено требование о необходимости получения разрешения на строительство объекта ИЖС. Вместе с тем, в целях строительства или реконструкции объекта ИЖС или садового дома требуется уведомление о планируемых строительстве или реконструкции, уведомление о соответствии параметров объекта ИЖС или садового дома установленным параметрам и допустимости размещения объекта либо о несоответствии указанных параметров.
Технический план объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома подготавливается на основании декларации и уведомления застройщика о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома, а также уведомления, направленного органом государственной власти или органом местного самоуправления, о соответствии указанных в уведомлении о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома параметров объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома предельным параметрам разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, установленным правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, и обязательным требованиям к параметрам объектов капитального строительства, установленным федеральными законами, и допустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома на земельном участке (при наличии такого уведомления).
Указанные декларация, уведомления прилагаются к техническому плану объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома и являются его неотъемлемой частью.
Таким образом, с 04.08.2018 при осуществлении строительства или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома:
1) застройщик направляет уведомление о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома (Далее - уведомление о планируемом строительстве), содержащее следующие сведения:
К уведомлению о планируемом строительстве прилагаются:
2) уполномоченные на выдачу разрешений на строительство федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления в течение семи рабочих дней со дня поступления уведомления о планируемом строительстве направляет застройщику уведомление о соответствии указанных в уведомлении о планируемом строительстве параметров объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома установленным параметрам и допустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома на земельном участке либо о несоответствии указанных в уведомлении о планируемом строительстве параметров объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома установленным параметрам и (или) недопустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома на земельном участке.
Данное уведомление (уведомление о соответствии указанных в уведомлении о планируемом строительстве параметров объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома установленным параметрам и допустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома на земельном участке) является фактически согласованием органа и дает право застройщику осуществлять строительство в течение десяти лет.
Эти документы используются для подготовки технического плана объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома.
3) застройщик в срок не позднее одного месяца со дня окончания строительства или реконструкции объекта ИЖС или садового дома подает на бумажном носителе посредством личного обращения в уполномоченные на выдачу разрешений на строительство федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, в том числе через многофункциональный центр, либо направляет в указанные органы посредством почтового отправления с уведомлением о вручении или единого портала государственных и муниципальных услуг уведомление об окончании строительства или реконструкции объекта ИЖС или садового дома (Далее - уведомление об окончании строительства). Уведомление об окончании строительства должно содержать сведения, предусмотренные пунктами 1 - 5, 7 и 8 части 1 статьи 51.1 ГрК РФ, а также сведения о параметрах построенных или реконструированных объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома, об оплате государственной пошлины за осуществление государственной регистрации прав, о способе направления застройщику уведомления. К уведомлению об окончании строительства прилагаются:
1) документ, подтверждающий полномочия представителя застройщика, в случае, если уведомление о планируемом строительстве направлено представителем застройщика;
2) технический план объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома;
3) заключенное между правообладателями земельного участка соглашение об определении их долей в праве общей долевой собственности на построенные или реконструированные объект индивидуального жилищного строительства или садовый дом в случае, если земельный участок, на котором построен или реконструирован объект индивидуального жилищного строительства или садовый дом, принадлежит двум и более гражданам на праве общей долевой собственности или на праве аренды со множественностью лиц на стороне арендатора.
В случае, если уведомление об окончании строительства поступило после истечения десяти лет со дня поступления уведомления о планируемом строительстве, в соответствии с которым осуществлялись строительство или реконструкция объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома, либо уведомление о планируемом строительстве таких объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома ранее не направлялось, уполномоченные на выдачу разрешений на строительство федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления в течение трех рабочих дней со дня поступления уведомления об окончании строительства возвращает застройщику уведомление об окончании строительства и прилагаемые к нему документы без рассмотрения с указанием причин возврата. В этом случае уведомление об окончании строительства считается ненаправленным.
Государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на созданные объект ИЖС, садовый дом осуществляются по заявлению органа государственной власти или органа местного самоуправления (статья 15 №218-ФЗ).
Орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на выдачу разрешений на строительство, в срок не позднее семи рабочих дней с даты поступления от застройщика уведомления об окончании строительства или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома при отсутствии предусмотренных ГрК РФ оснований для направления застройщику уведомления о несоответствии построенных объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома требованиям законодательства о градостроительной деятельности обязан направить в орган регистрации прав заявление о государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав на такие объект ИЖС или садовый дом и прилагаемые к нему документы (в том числе уведомление об окончании строительства или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома, представленный застройщиком технический план, а в случае, если земельный участок, на котором построен или реконструирован объект индивидуального жилищного строительства или садовый дом, принадлежит двум и более гражданам на праве общей долевой собственности или передан в аренду со множественностью лиц на стороне арендатора, также заключенное между правообладателями такого земельного участка соглашение об определении их долей в праве общей долевой собственности на построенные или реконструированные объект индивидуального жилищного строительства или садовый дом) посредством отправления в электронной форме, о чем уведомляет застройщика способом, указанным им в уведомлении об окончании строительства или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома.
В случае ненаправления в установленный срок такими органом государственной власти или органом местного самоуправления указанного заявления застройщик вправе направить указанное заявление в орган регистрации прав самостоятельно. При этом уведомление, технический план, соглашение об определении долей в праве общей долевой собственности запрашиваются органом регистрации прав у таких органа государственной власти или органа местного самоуправления по правилам, предусмотренным частью 2 статьи 33 настоящего Федерального закона.
Таблица производственного бизнес-процесса «Подготовка технического плана объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома»
№п/п |
Этап работ |
Ответственный за выполнение работ |
Требования к входным данным |
Требования к выходным данным |
Срок выполнения работ |
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
6 |
Запрос сведений ЕГРН в виде выписки из ЕГРН; Запрос и анализ исходной документации от заказчика (уведомление о планируемом строительстве, проектная документация или декларация);
|
Кадастровый инженер/помощник кадастрового инженера |
- Дело по заказу; - Каталог координат характерных точек и границ контура ИЖС, садового дома |
- Дело по заказу;
- Каталог координат характерных точек и границ контура ИЖС, садового дома - Полученные сведения ЕГРН; - Полученная исходная документации от заказчика. |
5-7 рабочих дней. |
|
Подготовка технического плана для постановки на учет ИЖС, садового дома |
Кадастровый инженер |
- Дело по заказу; - Полученная исходная документации от заказчика; - Каталог координат характерных точек и границ контура ИЖС, садового дома; - Полученные сведения ЕГРН. |
- Дело по заказу; - Технический план. |
3 рабочих дня. |
|
Передача технического плана заказчику |
Кадастровый инженер / Заказчик |
- Дело по заказу; - Подготовленный технический план. |
- Дело по заказу; - Подготовленный технический план. |
1 рабочий день. |
|
Передача технического плана, уведомления об окончании строительства и пр. документов в орган, уполномоченный на выдачу разрешений на строительство |
Заказчик |
- Дело по заказу; - Подготовленный технический план; - Подготовленный пакет документов. |
- Дело по заказу; - Подготовленный технический план; - Подготовленный пакет документов. |
2-3 рабочих дня. |
|
Передача заявления о ГКУ и ГРП, уведомления об окончании строительства и технического плана в орган регистрации прав в порядке, предусмотренном ч. 1.2 статьи 19 218-ФЗ (информационного взаимодействия) |
Орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на выдачу разрешений на строительство |
- Дело по заказу; - Подготовленный технический план в электронном виде; - Заявление о ГКУ и ГРП; - уведомление об окончании строительства. |
- Дело по заказу; - регистрационные данные заявления о постановке на ГКУ. |
7 рабочих дней. |
|
Проведение государственного кадастрового учета (и регистрации прав) |
Орган регистрации прав / Кадастровый инженер |
- Дело по заказу; - Технический план в электронном виде, поданный в орган регистрации прав; - регистрационные данные заявления |
- Дело по заказу; - Выписка из ЕГРН на поставленное на учет и проведенную регистрацию прав на ИЖС, садовый дом. |
10 рабочих дней
|
|
|
:ИТОГО |
30 рабочих дней |
Таблица производственного бизнес-процесса «Подготовка технического плана для постановки на учет здания»
№п/п |
Этап работ |
Ответственный за выполнение работ |
Требования к входным данным |
Требования к выходным данным |
Срок выполнения работ |
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
6 |
Запрос сведений ЕГРН в виде выписки из ЕГРН; Запрос и анализ исходной документации от заказчика (разрешение на строительство, проектная документация, декларация и пр.);
|
Кадастровый инженер/помощник кадастрового инженера |
- Дело по заказу; - Каталог координат характерных точек и границ контура здания. |
- Дело по заказу;
- Каталог координат характерных точек и границ контура здания; - Полученные сведения ЕГРН; - Полученная исходная документации от заказчика. |
5-7 рабочих дней. |
|
Подготовка технического плана для постановки на учет здания |
Кадастровый инженер |
- Дело по заказу; - Полученная исходная документации от заказчика; - Каталог координат характерных точек и границ контура здания; - Полученные сведения ЕГРН.
|
- Дело по заказу; - Технический план. |
3 рабочих дня. |
|
Передача технического плана заказчику |
Кадастровый инженер / Заказчик |
- Дело по заказу; - Подготовленный технический план. |
- Дело по заказу; - Подготовленный технический план. |
1 рабочий день. |
|
Подача технического плана в орган регистрации прав лично либо передача технического плана заказчику работ для подачи его в орган регистрации прав с заявлением о постановке на кадастровый учет и регистрации прав |
Кадастровый инженер / Заказчик |
- Дело по заказу;
- Технический план. |
- Дело по заказу;
- Технический план в электронном виде, поданный в орган регистрации прав;
- регистрационные данные с портала Росреестра при подаче технического плана в случае личной подачи кадастровым инженером |
1 рабочий день. |
|
Проведение государственного кадастрового учета (и регистрации прав) |
Орган регистрации прав / Кадастровый инженер |
- Дело по заказу; - Технический план в электронном виде, поданный в орган регистрации прав; - регистрационные данные с портала Росреестра при подаче технического плана в случае личной подачи кадастровым инженером |
- Дело по заказу; - Выписка из ЕГРН на поставленное на учет здание. |
5-7 рабочих дней (без регистрации прав);
10-12 рабочих дней (с регистрацией прав). |
|
|
:ИТОГО |
18-23 рабочих дней. |