Подготовка технического плана для постановки на учет здания

В соответствии с частью 1 статьи 24 федерального закона от 13.07.2015 г. №218-ФЗ (Далее - №218-ФЗ) технический план (Далее - ТП) представляет собой документ, в котором воспроизведены определенные сведения, внесенные в ЕГРН, и указаны сведения о здании, необходимые для государственного кадастрового учета (ГКУ) такого объекта недвижимости, а также сведения о части или частях здания либо новые необходимые для внесения в ЕГРН сведения об объектах недвижимости, которым присвоены кадастровые номера.

В ЗУ указываются сведения о здании, необходимые для его ГКУ, в случае выполнения кадастровых работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов для представления в орган регистрации прав заявления о ГКУ и (или) государственной регистрации прав (ГРП) такого объекта недвижимости.

Технический план состоит из графической и текстовой частей:

• в графической части ТП здания воспроизводятся сведения кадастрового плана соответствующей территории или выписки из ЕГРН о соответствующем земельном участке (ЗУ), а также указывается местоположение такого здания на ЗУ;
• в текстовой части ТП указываются необходимые для внесения в ЕГРН сведения, включая сведения об использованной при подготовке ТП здания геодезической основе, в том числе о пунктах государственных геодезических сетей или опорных межевых сетей, сведений о кадастровом инженере, выполнявшем кадастровые работы.

Сведения о здании за исключением сведений о местоположении таких объектов недвижимости на ЗУ и их площади указываются в ТП на основании представленных заказчиком разрешения на строительство здания, проектной документации таких объектов недвижимости (часть 8 статьи 24 №218-ФЗ).

На основании части 11 статьи 24 №218-ФЗ если законодательством РФ в отношении объектов недвижимости не предусмотрены подготовка и (или) выдача разрешений и проектной документации, соответствующие сведения указываются в ТП на основании декларации, составленной и заверенной правообладателем объекта недвижимости. В отношении созданного объекта недвижимости или не завершенного строительством объекта недвижимости декларация составляется и заверяется правообладателем ЗУ, на котором находится такой объект, обладателем сервитута, публичного сервитута, в границах которых находится такой объект недвижимости, а в отношении бесхозяйного объекта недвижимости - органом местного самоуправления муниципального образования, на территории которого находится такой объект недвижимости (в том числе при отсутствии или утрате проектной документации в отношении бесхозяйного объекта недвижимости). Указанная декларация прилагается к ТП и является его неотъемлемой частью.

В требованиях к подготовке декларации об объекте недвижимости установлены правила оформления декларации об объекте недвижимости, а также определен состав содержащихся в ней сведений, порядок заполнения декларации. Установлено, что копии правоустанавливающих, правоудостоверяющих документов на объект недвижимости, а также копии документов, подтверждающих полномочия представителя правообладателя, включаются в состав приложения к Декларации.

Пунктом 17 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ предусмотрено, что выдача разрешения на строительство не требуется в случае:

• строительства, реконструкции гаража на ЗУ, предоставленном физическому лицу для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности;

• строительства, реконструкции на садовом ЗУ жилого дома, садового дома, хозяйственных построек;

• строительства, реконструкции объектов индивидуального жилищного строительства (Далее - ИЖС) (за исключением строительства объектов ижс с привлечением денежных средств участников долевого строительства);

• строительства, реконструкции объектов, не являющихся объектами капитального строительства;

• строительства на ЗУ строений и сооружений вспомогательного использования;

• изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом;

• капитального ремонта объектов капитального строительс

• иных случаях, если в соответствии с настоящим Кодексом, законодательством субъектов РФ о градостроительной деятельности получение разрешения на строительство не требуется.

ТП подготавливается в форме электронного документа и заверяется усиленной квалифицированной электронной подписью кадастрового инженера, подготовившего такой план. ТП, если это предусмотрено договором подряда, также подготавливается в форме документа на бумажном носителе, заверенного подписью и печатью подготовившего такой план кадастрового инженера, для передачи его заказчику по договору подряда.

ТП, подготовленный в результате проведения кадастровых работ в установленном федеральным законом порядке, является основанием для осуществления ГКУ и (или) ГРП.

Согласно части 10 статьи 40 №218-ФЗ ГКУ и ГРП на созданное здание, для строительства которого в соответствии с федеральными законами не требуется разрешение на строительство, осуществляются на основании ТП таких объектов недвижимости и правоустанавливающего документа на ЗУ, на котором расположены такие объекты недвижимости, или документа, подтверждающего в соответствии с Земельным кодексом РФ возможность размещения таких созданных сооружений, а также соответствующих объектов незавершенного строительства без предоставления ЗУ или установления сервитута.

Можно выделить следующие особенности подготовки ТП здания в соответствии с положениями статьи 71 №218-ФЗ:

• в случае отсутствия разрешения на ввод здания в эксплуатацию, проектной документации таких объектов недвижимого имущества сведения о здании (за исключением сведений о местоположении таких объектов недвижимого имущества на ЗУ и об их площади, площади застройки) указываются в ТП также на основании представленного заказчиком кадастровых работ технического паспорта такого объекта недвижимости, изготовленного до 01.01.2013 года;
• в случаях отсутствия разрешения на ввод здания в эксплуатацию, проектной документации таких объектов недвижимого имущества сведения о здании указываются в ТП также на основании утвержденного в установленном федеральным законом порядке акта о приемке в эксплуатацию соответствующих объектов;
• в случае, если на момент принятия решения о вводе объекта в эксплуатацию для принятия указанного решения законодательством о градостроительной деятельности не предусматривалось представление ТП объекта недвижимости, сведения о здании (за исключением сведений о местоположении здания, сооружения на ЗУ, об их площади, о площади застройки, сведений о площади и местоположении помещения или машино-места в пределах этажа здания или сооружения, либо в пределах здания или сооружения, либо в пределах соответствующей части здания или сооружения) указываются в ТП также на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (выданном до 13.07.2015 г.).

Для подготовки ТП могут также использоваться иные документы, предусмотренные федеральными законами, их копии также включаются в состав Приложения. При этом в разделе «Заключение кадастрового инженера» приводится дополнительное обоснование результатов кадастровых работ (при необходимости).

Местоположение здания на ЗУ устанавливается посредством определения координат характерных точек контура такого здания, сооружения или объекта незавершенного строительства на ЗУ.

Требования к точности и методам определения координат, а также к определению площади здания, сооружения и помещения определены Приказ Росреестра от 23.10.2020 № П/0393 "Об утверждении требований к точности и методам определения координат характерных точек границ ЗУ, требований к точности и методам определения координат характерных точек контура здания, сооружения или объекта незавершенного строительства на ЗУ, а также требований к определению площади здания, сооружения, помещения, машино-места". 

Данным приказом установлены формулы для расчета средней квадратической погрешности местоположения характерной точки контура подземного конструктивного элемента здания, сооружения или объекта незавершенного строительства, в том числе в случаях:

• определения координат на основании полученных значений координат характерных точек контура наземных конструктивных элементов, результатов внутреннего обмера и толщины ограждающих конструкций;
• при вычислении координат характерных точек контура подземных конструктивных элементов, местоположение которых определено с использованием приборов поиска.

Координаты характерных точек контура конструктивных элементов здания, сооружения или объекта незавершенного строительства, расположенных на поверхности ЗУ, надземных конструктивных элементов, а также подземных конструктивных элементов (при условии возможности визуального осмотра таких подземных конструктивных элементов на момент проведения кадастровых работ, например, до засыпки траншеи) определяются с точностью определения координат характерных точек границ ЗУ, на котором расположены здание, сооружение или объект незавершенного строительства.

Если здание, сооружение или объект незавершенного строительства располагаются на нескольких ЗУ, для которых установлена различная точность определения координат характерных точек, то координаты характерных точек контура конструктивных элементов здания, сооружения или объекта незавершенного строительства, расположенных на поверхности ЗУ, надземных конструктивных элементов, а также подземных конструктивных элементов (при условии возможности визуального осмотра таких подземных конструктивных элементов) определяются с точностью, соответствующей более высокой точности определения координат характерных точек границ ЗУ.

Порядок расчета (формулы) средней квадратической погрешности точек установлен также в зависимости от метода определения.

Предусмотрены несколько методов определения координат характерных точек контура здания:

• геодезический метод (триангуляции, полигонометрии, трилатерации, прямых, обратных или комбинированных засечек и иные геодезические методы);
• метод спутниковых геодезических измерений (определений);
• фотограмметрический метод.

При расчёте площади нежилого здания также включается площадь эксплуатируемой кровли, переходов в другие здания, тоннелей, всех ярусов внутренних этажерок, рамп, открытых неотапливаемых планировочных элементов нежилого здания, сооружения.

Площадь здания, сооружения, помещения определяется как площадь простейшей геометрической фигуры (например, прямоугольник, трапеция, прямоугольный треугольник) или путем разбивки такого объекта на простейшие геометрические фигуры и суммирования площадей таких фигур.

Значение площади здания, сооружения, помещения определяется в квадратных метрах с округлением до 0,1 квадратного метра, а значения измеренных расстояний, применяемые для определения площадей, - в метрах с округлением до 0,01 метра.

Площадь жилого здания определяется как сумма площадей этажей жилого здания.

Площадь нежилого здания, сооружения определяется как сумма площадей всех надземных и подземных этажей (включая технический, мансардный, цокольный и иные), а также эксплуатируемой кровли.

В площадь нежилого здания, сооружения включается площадь антресолей, галерей и балконов зрительных и других залов, веранд, наружных застекленных лоджий, галерей, переходов в другие здания, тоннелей, всех ярусов внутренних этажерок, рамп, открытых неотапливаемых планировочных элементов нежилого здания, сооружения (включая площадь эксплуатируемой кровли, открытых наружных галерей, открытых лоджий).план здания, сооружения в обязательном порядке содержит планы всех этажей здания, сооружения, а при отсутствии у них этажности планы здания, сооружения.

Требования к оформлению технического плана

Форма ТП, требования к его подготовке, состав содержащихся в нем сведений, форма декларации, требования к ее подготовке, состав содержащихся в ней сведений утверждены Приказом Росреестра от 15.03.2022 № П/0082 "Об установлении формы технического плана, требований к его подготовке и состава содержащихся в нем сведений".

Приказом установлены, в частности: общие требования к подготовке ТП, требования к оформлению текстовой и графической частям.

К текстовой части относятся следующие разделы:

1. общие сведения о кадастровых работах;
2. исходные данные;
3. сведения о выполненных измерениях и расчетах;
4. описание местоположения объекта недвижимости на ЗУ;
5. характеристики объекта недвижимости;
6. сведения о части (частях) объекта недвижимости;
7. характеристики помещений в здании, сооружении;
8. заключение кадастрового инженера.

К графической части относятся следующие разделы:

1. схема геодезических построений;
2. схема расположения объекта недвижимости (части объекта недвижимости) на ЗУ;
3. чертеж контура объекта недвижимости;
4. план этажа (этажей) или части этажа (этажей) здания, сооружения, а в случае отсутствия у здания, сооружения, этажей - план здания, сооружения или части здания, сооружения, с указанием на этом плане структуры и планировки такого здания, сооружения.

Обязательному включению в состав ТП независимо от вида кадастровых работ подлежат разделы:

1. общие сведения о кадастровых работах;
2. исходные данные;
3. сведения о выполненных измерениях и расчетах (кроме случая подготовки в отношении помещения);
4. характеристики помещений в здании, сооружении (в случаях, предусмотренных пунктом 9 Требований);
5. заключение кадастрового инженера (в случае подготовки  в отношении линейного сооружения, расположенного более чем в одном кадастровом округе);
6. Чертеж (кроме случая подготовки в отношении помещения, единого недвижимого комплекса);
7. План этажа (этажей), План части этажа (этажей), План объекта недвижимости, План части объекта недвижимости (кроме случая подготовки в отношении объекта незавершенного строительства и единого недвижимого комплекса);
8. Приложение.

В случае если местоположение здания, сооружения или объекта незавершенного строительства по желанию заказчика кадастровых работ дополнительно устанавливается посредством пространственного описания конструктивных элементов здания, сооружения или объекта незавершенного строительства, в состав Приложения включается модель такого здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, содержащая пространственное описание его конструктивных элементов, в том числе с учетом высоты или глубины таких конструктивных элементов, в виде электронного документа в одном из форматов: DXF, RVT, PLN, SKP, который заверяется усиленной квалифицированной электронной подписью кадастрового инженера, подготовившего ТП.

В разделе "Общие сведения о кадастровых работах" указываются дата подготовки окончательной редакции ТП кадастровым инженером, а также следующие сведения о кадастровом инженере:

1. фамилия, имя, отчество (отчество при наличии);
2. номер регистрации в государственном реестре лиц, осуществляющих кадастровую деятельность;
3. контактный телефон;
4. почтовый адрес и адрес электронной почты, по которым осуществляется связь с кадастровым инженером;
5. сокращенное наименование юридического лица, если кадастровый инженер является работником юридического лица, которое заключило договор подряда на выполнение кадастровых работ, адрес местонахождения юридического лица;
6. наименование саморегулируемой организации в сфере кадастровых отношений, если кадастровый инженер является членом такой организации;
7. номер и дата заключения договора на выполнение кадастровых работ.

Для осуществления ГКУ и ГРП необходимо предоставить в орган регистрации прав следующие документы:

• заявление о постановке на ГКУ и ГРП, либо только заявление о постановке на ГКУ, составленное по форме приложения № 1 к приказу Приказ Росреестра от 19.08.2020 № П/0310 "Об утверждении формы заявлений о государственном кадастровом учете недвижимости";
• документ, подтверждающий соответствующие полномочия представителя заявителя, если с заявлением обращается представитель заявителя;
• технический план.

Необходимо также отметить возможность осуществления ГКУ без одновременной регистрации права на здание, сооружение в порядке, предусмотренном частью 1 статьи 19 №218-ФЗ.

Часть 1 статьи 19 №218-ФЗ предусматривает обязанность органа государственной власти, органа местного самоуправления или уполномоченной организации, осуществляющей государственное управление использованием атомной энергии и государственное управление при осуществлении деятельности, связанной с разработкой, изготовлением, утилизацией ядерного оружия и ядерных энергетических установок военного назначения, уполномоченных на принятие решения о выдаче разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию, в срок не позднее пяти рабочих дней с даты принятия такого решения направить в орган регистрации прав заявление о ГКУ и прилагаемые к нему документы (в том числе разрешение на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию) в отношении соответствующего объекта недвижимости посредством отправления в электронной форме.

В связи с чем, в случае, если ТП подготовлен для целей выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, постановка на ГКУ такого объекта недвижимости будет осуществляться посредством подачи заявления в орган регистрации прав в электронной форме, разрешения на ввод объекта в эксплуатацию и приложенного ТП.

В случае, если осуществляется подготовка ТП в отношении здания, образованного в результате завершения строительства этого объекта здания, снятие с ГКУ объекта незавершенного строительства и государственная регистрация прекращения прав на этот объект, если ГКУ и ГРП в отношении него были осуществлены ранее, осуществляются одновременно с ГКУ созданных в результате завершения строительства этого объекта здания, сооружения или всех помещений либо машино-мест в них и ГРП на них.

Особенности подготовки технического плана для здания - объекта ИЖС или садового дома.

В соответствии с изменениями в Градостроительный кодекс РФ (Далее – ГрК РФ), №218-ФЗ, вступившими в силу с 04.08.2018, отменено требование о необходимости получения разрешения на строительство объекта ИЖС. Вместе с тем, в целях строительства или реконструкции объекта ИЖС или садового дома требуется уведомление о планируемых строительстве или реконструкции, уведомление о соответствии параметров объекта ИЖС или садового дома установленным параметрам и допустимости размещения объекта либо о несоответствии указанных параметров.

ТП объекта ИЖС или садового дома подготавливается на основании декларации и уведомления застройщика о планируемых строительстве или реконструкции объекта ИЖС или садового дома, а также уведомления, направленного органом государственной власти или органом местного самоуправления, о соответствии указанных в уведомлении о планируемых строительстве или реконструкции объекта ИЖС или садового дома параметров объекта ИЖС или садового дома предельным параметрам разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, установленным правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, и обязательным требованиям к параметрам объектов капитального строительства, установленным федеральными законами, и допустимости размещения объекта ИЖС или садового дома на ЗУ (при наличии такого уведомления).

Указанные декларация, уведомления прилагаются к ТП объекта ИЖС или садового дома и являются его неотъемлемой частью.

Таким образом, с 04.08.2018 при осуществлении строительства или реконструкции объекта ИЖС или садового дома:

1) застройщик направляет уведомление о планируемых строительстве или реконструкции объекта ИЖС или садового дома (Далее - уведомление о планируемом строительстве), содержащее следующие сведения:

• фамилия, имя, отчество (при наличии), место жительства застройщика, реквизиты документа, удостоверяющего личность (для физического лица);
• наименование и место нахождения застройщика (для юридического лица), а также государственный регистрационный номер записи о государственной регистрации юридического лица в едином государственном реестре юридических лиц и идентификационный номер налогоплательщика, за исключением случая, если заявителем является иностранное юридическое лицо;
• кадастровый номерЗУ (при его наличии), адрес или описание местоположения ЗУ;
• сведения о праве застройщика на ЗУ, а также сведения о наличии прав иных лиц на ЗУ (при наличии таких лиц);
• сведения о виде разрешенного использования ЗУ и объекта капитального строительства (объекта ИЖС или садового дома);
• сведения о планируемых параметрах объекта ИЖС или садового дома, в целях строительства или реконструкции которых подано уведомление о планируемом строительстве, в том числе об отступах от границ ЗУ;
• сведения о том, что объект ИЖС или садовый дом не предназначен для раздела на самостоятельные объекты недвижимости;
• почтовый адрес и (или) адрес электронной почты для связи с застройщиком;
• способ направления застройщику уведомлений.

К уведомлению о планируемом строительстве прилагаются:

• правоустанавливающие документы на ЗУ в случае, если права на него не зарегистрированы в ЕГРН;
• документ, подтверждающий полномочия представителя застройщика, в случае, если уведомление о планируемом строительстве направлено представителем застройщика;
• заверенный перевод на русский язык документов о государственной регистрации юридического лица в соответствии с законодательством иностранного государства в случае, если застройщиком является иностранное юридическое лицо;
• описание внешнего облика объекта ИЖС или садового дома в случае, если строительство или реконструкция объекта ИЖС или садового дома планируется в границах территории исторического поселения федерального или регионального значения, за исключением случая, предусмотренного частью 5 настоящей статьи. 

2) уполномоченные на выдачу разрешений на строительство федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта РФ или орган местного самоуправления в течение 7 рабочих дней со дня поступления уведомления о планируемом строительстве направляет застройщику уведомление о соответствии указанных в уведомлении о планируемом строительстве параметров объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома установленным параметрам и допустимости размещения объекта на ЗУ либо о несоответствии указанных в уведомлении о планируемом строительстве параметров установленным параметрам и (или) недопустимости размещения объекта.

Данное уведомление является фактически согласованием органа и дает право застройщику осуществлять строительство в течение 10и лет.

Эти документы используются для подготовки ТП объекта ИЖС или садового дома.

3) застройщик в срок не позднее 1 месяца со дня окончания строительства или реконструкции объекта ИЖС или садового дома подает на бумажном носителе посредством личного обращения в уполномоченные на выдачу разрешений на строительство федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта РФ или орган местного самоуправления, в том числе через многофункциональный центр, либо направляет в указанные органы посредством почтового отправления с уведомлением о вручении или единого портала государственных и муниципальных услуг уведомление об окончании строительства или реконструкции объекта ИЖС или садового дома (Далее - уведомление об окончании строительства).

Уведомление об окончании строительства должно содержать сведения, предусмотренные пунктами 1 - 5, 7 и 8 части 1 статьи 51.1 ГрК РФ, а также сведения о параметрах построенных или реконструированных объекта. К уведомлению об окончании строительства прилагаются:

1) документ, подтверждающий полномочия представителя застройщика, в случае, если уведомление о планируемом строительстве направлено представителем застройщика;

2) технический план;

3) заключенное между правообладателями ЗУ соглашение об определении их долей в праве общей долевой собственности на объект в случае, если ЗУ принадлежит двум и более гражданам на праве общей долевой собственности или на праве аренды со множественностью лиц на стороне арендатора.

В случае, если уведомление об окончании строительства поступило после истечения 10 лет со дня поступления уведомления о планируемом строительстве, либо уведомление о планируемом строительстве ранее не направлялось, уполномоченные на выдачу разрешений на строительство федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта РФ или орган местного самоуправления в течение 3 рабочих дней со дня поступления уведомления об окончании строительства возвращает застройщику уведомление об окончании строительства и прилагаемые к нему документы без рассмотрения с указанием причин возврата. В этом случае уведомление об окончании строительства считается ненаправленным.

ГКУ и ГРП на созданные объект ИЖС, садовый дом осуществляются по заявлению органа государственной власти или органа местного самоуправления (статья 15 №218-ФЗ).

Орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на выдачу разрешений на строительство, в срок не позднее 7 рабочих дней с даты поступления от застройщика уведомления об окончании строительства или реконструкции объекта при отсутствии предусмотренных ГрК РФ оснований для направления застройщику уведомления о несоответствии требованиям законодательства о градостроительной деятельности обязан направить в орган регистрации прав заявление о ГКУ и ГРП на такие объекты и прилагаемые к нему документы посредством отправления в электронной форме, о чем уведомляет застройщика способом, указанным им в уведомлении об окончании строительства или реконструкции объекта.

В случае ненаправления в установленный срок такими органом государственной власти или органом местного самоуправления указанного заявления застройщик вправе направить указанное заявление в орган регистрации прав самостоятельно. При этом уведомление, ТП, соглашение об определении долей в праве общей долевой собственности запрашиваются органом регистрации прав у таких органа государственной власти или органа местного самоуправления по правилам, предусмотренным частью 2 статьи 33 настоящего Федерального закона.

Таблица производственного бизнес-процесса «Подготовка технического плана объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома»

Таблица производственного бизнес-процесса «Подготовка технического плана для постановки на учет здания»