Подготовка технического плана здания, сооружения для целей выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию

Нормами Градостроительного Кодекса установлено, что разрешение на ввод объекта в эксплуатацию – это  документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства (здания, сооружения) в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного объекта градостроительному плану земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории, а также проектной документации.

Для принятия решения о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию одним из необходимых документов является технический план (Далее - ТП), подготовленный кадастровым инженером. 

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию недействительно без ТП, на основании которого оно выдавалось, и об этом прямо указано в соответствующем реквизите такого разрешения. Таким образом, фактически в разрешении на ввод объекта в эксплуатацию отражены сведения об объекте капитального строительства в объеме, необходимом для осуществления его государственного кадастрового учета (ГКУ). 

В соответствии с частью 1 статьи 24 федерального закона от 13.07.2015 г. №218-ФЗ (Далее - №218-ФЗ) ТП представляет собой документ, в котором воспроизведены определенные сведения, внесенные в ЕГРН, и указаны сведения о здании, необходимые для ГКУ такого объекта недвижимости, а также сведения о части или частях здания либо новые необходимые для внесения в ЕГРН сведения об объектах недвижимости, которым присвоены кадастровые номера.

В ТП указываются сведения о здании, необходимые для его ГКУ, в случае выполнения кадастровых работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов для представления в орган регистрации прав заявления о ГКУ и ГРП такого объекта недвижимости.

ТП состоит из графической и текстовой частей:

• в графической части воспроизводятся сведения кадастрового плана соответствующей территории или выписки из ЕГРН о соответствующем земельном участке, а также указывается местоположение такого здания на земельном участке;
• в текстовой части указываются необходимые для внесения в ЕГРН сведения, включая сведения об использованной при подготовке ТП здания геодезической основе, в том числе о пунктах государственных геодезических сетей или опорных межевых сетей, сведений о кадастровом инженере, выполнявшем кадастровые работы.

Сведения о здании за исключением сведений о местоположении таких объектов недвижимости на земельном участке и их площади указываются на основании представленной заказчиком кадастровых работ проектной документации таких объектов недвижимости (часть 8 статьи 24 №218-ФЗ).

ТП подготавливается в форме электронного документа и заверяется усиленной квалифицированной электронной подписью кадастрового инженера, подготовившего такой план. Если это предусмотрено договором подряда, также подготавливается в форме документа на бумажном носителе, заверенного подписью и печатью подготовившего такой план кадастрового инженера, для передачи его заказчику по договору подряда.

Местоположение здания на земельном участке устанавливается посредством определения координат характерных точек контура такого здания, сооружения или объекта незавершенного строительства на земельном участке.

Требования к точности и методам определения координат, а также к определению площади здания, сооружения и помещения определены Приказом Росреестра от 23.10.2020 N П/0393 "Об утверждении требований к точности и методам определения координат характерных точек границ земельного участка, требований к точности и методам определения координат характерных точек контура здания, сооружения или объекта незавершенного строительства на земельном участке, а также требований к определению площади здания, сооружения, помещения, машино-места.

Данным приказом установлены формулы для расчета средней квадратической погрешности местоположения характерной точки контура подземного конструктивного элемента здания, сооружения или объекта незавершенного строительства, в том числе в случаях:

• определения координат на основании полученных значений координат характерных точек контура наземных конструктивных элементов, результатов внутреннего обмера и толщины ограждающих конструкций;
• при вычислении координат характерных точек контура подземных конструктивных элементов, местоположение которых определено с использованием приборов поиска.

Координаты характерных точек контура конструктивных элементов здания, сооружения или объекта незавершенного строительства, расположенных на поверхности земельного участка, надземных конструктивных элементов, а также подземных конструктивных элементов (при условии возможности визуального осмотра таких подземных конструктивных элементов на момент проведения кадастровых работ, например, до засыпки траншеи) определяются с точностью определения координат характерных точек границ земельного участка, на котором расположены здание, сооружение или объект незавершенного строительства.

Если здание, сооружение или объект незавершенного строительства располагаются на нескольких земельных участках, для которых установлена различная точность определения координат характерных точек, то координаты характерных точек контура конструктивных элементов здания, сооружения или объекта незавершенного строительства, расположенных на поверхности земельного участка, надземных конструктивных элементов, а также подземных конструктивных элементов (при условии возможности визуального осмотра таких подземных конструктивных элементов) определяются с точностью, соответствующей более высокой точности определения координат характерных точек границ земельного участка.

Порядок расчета (формулы) средней квадратической погрешности точек установлен также в зависимости от метода определения.

Предусмотрены несколько методов определения координат характерных точек контура здания:

-     геодезический метод (триангуляции, полигонометрии, трилатерации, прямых, обратных или комбинированных засечек и иные геодезические методы);

-     метод спутниковых геодезических измерений (определений);

-     фотограмметрический метод.

При расчёте площади нежилого здания также включается площадь эксплуатируемой кровли, переходов в другие здания, тоннелей, всех ярусов внутренних этажерок, рамп, открытых неотапливаемых планировочных элементов нежилого здания, сооружения.

Площадь здания, сооружения, помещения определяется как площадь простейшей геометрической фигуры (например, прямоугольник, трапеция, прямоугольный треугольник) или путем разбивки такого объекта на простейшие геометрические фигуры и суммирования площадей таких фигур.

Значение площади здания, сооружения, помещения определяется в квадратных метрах с округлением до 0,1 квадратного метра, а значения измеренных расстояний, применяемые для определения площадей, - в метрах с округлением до 0,01 метра.

Площадь жилого здания определяется как сумма площадей этажей жилого здания.

Площадь нежилого здания, сооружения определяется как сумма площадей всех надземных и подземных этажей (включая технический, мансардный, цокольный и иные), а также эксплуатируемой кровли.

В площадь нежилого здания, сооружения включается площадь антресолей, галерей и балконов зрительных и других залов, веранд, наружных застекленных лоджий, галерей, переходов в другие здания, тоннелей, всех ярусов внутренних этажерок, рамп, открытых неотапливаемых планировочных элементов нежилого здания, сооружения (включая площадь эксплуатируемой кровли, открытых наружных галерей, открытых лоджий).план здания, сооружения в обязательном порядке содержит планы всех этажей здания, сооружения, а при отсутствии у них этажности планы здания, сооружения.

Форма технического плана, требования к его подготовке, состав содержащихся в нем сведений, форма декларации, требования к ее подготовке, состав содержащихся в ней сведений утверждены Приказом Росреестра от 15.03.2022 № П/0082 "Об установлении формы технического плана, требований к его подготовке и состава содержащихся в нем сведений".

Приказом установлены, в частности: общие требования к подготовке ТП, требования к оформлению текстовой и графической частям.

К текстовой части относятся следующие разделы:

1. общие сведения о кадастровых работах;
2. исходные данные;
3. сведения о выполненных измерениях и расчетах;
4. описание местоположения объекта недвижимости на земельном участке;
5. характеристики объекта недвижимости;
6. сведения о части (частях) объекта недвижимости;
7. характеристики помещений в здании, сооружении;
8. заключение кадастрового инженера.

К графической части относятся следующие разделы:

1. схема геодезических построений;
2. схема расположения объекта недвижимости (части объекта недвижимости) на земельном участке;
3. чертеж контура объекта недвижимости;
4. план этажа (этажей) или части этажа (этажей) здания, сооружения, а в случае отсутствия у здания, сооружения, этажей - план здания, сооружения или части здания, сооружения, с указанием на этом плане структуры и планировки такого здания, сооружения.

Обязательному включению в состав ТП независимо от вида кадастровых работ подлежат разделы:

1. общие сведения о кадастровых работах;
2. исходные данные;
3. сведения о выполненных измерениях и расчетах (кроме случая подготовки технического плана в отношении помещения);
4. характеристики помещений в здании, сооружении (в случаях, предусмотренных пунктом 9 Требований);
5. заключение кадастрового инженера (в случае подготовки технического плана в отношении линейного сооружения, расположенного более чем в одном кадастровом округе);
6. чертеж (кроме случая подготовки технического плана в отношении помещения, единого недвижимого комплекса);
7. план этажа (этажей), План части этажа (этажей), План объекта недвижимости, План части объекта недвижимости (кроме случая подготовки технического плана в отношении объекта незавершенного строительства и единого недвижимого комплекса);
8. приложение.

В случае если местоположение здания, сооружения или объекта незавершенного строительства по желанию заказчика кадастровых работ дополнительно устанавливается посредством пространственного описания конструктивных элементов здания, сооружения или объекта незавершенного строительства, в состав Приложения включается модель такого здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, содержащая пространственное описание его конструктивных элементов, в том числе с учетом высоты или глубины таких конструктивных элементов, в виде электронного документа в одном из форматов: DXF, RVT, PLN, SKP, который заверяется усиленной квалифицированной электронной подписью кадастрового инженера, подготовившего технический план.

В разделе "Общие сведения о кадастровых работах" технического плана указываются дата подготовки окончательной редакции ТП кадастровым инженером, а также следующие сведения о кадастровом инженере:

• фамилия, имя, отчество (отчество при наличии);
• номер регистрации в государственном реестре лиц, осуществляющих кадастровую деятельность;
• контактный телефон;
• почтовый адрес и адрес электронной почты, по которым осуществляется связь с кадастровым инженером;
• сокращенное наименование юридического лица, если кадастровый инженер является работником юридического лица, которое заключило договор подряда на выполнение кадастровых работ, адрес местонахождения юридического лица;
• наименование саморегулируемой организации в сфере кадастровых отношений, если кадастровый инженер является членом такой организации;
• номер и дата заключения договора на выполнение кадастровых работ.

Подготовленный ТП в электронном виде передается заказчику работ, для последующей его передачи с пакетом документов в орган, уполномоченный на выдачу разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Выданное разрешение на ввод объекта в эксплуатацию поступит в орган регистрации прав в порядке, предусмотренном частью 1 статьи 19 №218-ФЗ  с заявлением о ГКУ без одновременной регистрации права на здание, сооружение.

Часть 1 статьи 19 №218-ФЗ предусматривает обязанность органа государственной власти, органа местного самоуправления или уполномоченной организации, осуществляющей государственное управление использованием атомной энергии и государственное управление при осуществлении деятельности, связанной с разработкой, изготовлением, утилизацией ядерного оружия и ядерных энергетических установок военного назначения, уполномоченных на принятие решения о выдаче разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию, в срок не позднее 5 рабочих дней с даты принятия такого решения направить в орган регистрации прав заявление о ГКУ и прилагаемые к нему документы (в том числе разрешение на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию) в отношении соответствующего объекта недвижимости посредством отправления в электронной форме.

Таким образом, в случае, если ТП подготовлен для целей выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, постановка на кадастровый учет такого объекта недвижимости будет осуществляться посредством подачи заявления от органа, уполномоченного на выдача разрешения на ввод в эксплуатацию, в орган регистрации прав в электронной форме, разрешения на ввод объекта в эксплуатацию и приложенного технического плана.

Срок постановки на кадастровый учет – 5 рабочих дней. При этом обращения заявителя с соответствующим заявлением не требуется. После постановки на кадастровый учет объекта недвижимости заинтересованному лицу   достаточно будет обратиться в орган регистрации прав с заявлением о ГРП собственности на объект недвижимости.

Таблица производственного бизнес-процесса «Подготовка технического плана здания, сооружения для целей выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию»